下半年各地住房公積金的繳費(fèi)基數(shù)迎來(lái)了新一輪的調(diào)整。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)有超過(guò)50個(gè)城市公布了新的公積金調(diào)整方案，其中大多數(shù)城市上調(diào)了公積金繳費(fèi)基數(shù)的上限。
對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，公積金的調(diào)整，將對(duì)我們到手的工資帶來(lái)直接的影響。
對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，特別是中小城市的樓市和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這其實(shí)是一個(gè)利好。
【1】
先給大家解釋下“繳存基數(shù)上限與下限”。
以深圳今年新調(diào)整的數(shù)額為例：7月1日起各單位可根據(jù)職工2019年工資情況為職工辦理繳存基數(shù)調(diào)整，調(diào)整后的存繳基數(shù)不得超過(guò)2019年深圳市在崗職工月平均工資的3倍，即31938元。2019年為27927元，上調(diào)幅度高達(dá)4011元。下限則與2019年相同，為2200元。
繳存基數(shù)下限的作用？
假設(shè)A在深圳工作，每月工資2300元，單位按照10%的比例為他繳存住房公積金。每月單位部分的繳存金額為2300×10%=230元，個(gè)人部分的繳存金額為2300-2200=100元，張先生每月住房公積金繳存額合計(jì)330元。
為什么單位那部分交230元，個(gè)人部分只用交100元呢？這就是繳存下限的限制，要保證職工拿到手的工資，不低于2200元。
繳存基數(shù)上限呢？
假設(shè)B在深圳工作，每月工資4萬(wàn)元，超過(guò)了今年深圳住房公積金繳存基數(shù)上限31938元，那么小陳每月繳納的公積金只能是上限31938*12%*2=7665元，而不是按4萬(wàn)元計(jì)算的40000*12%*2=9600元（假設(shè)單位按照最高12%的比例為B繳存住房公積金）。
【2】
繳存基數(shù)上限如何確定？上限提高代表著什么？
首先，存繳基數(shù)上限普遍按照上一年度該地區(qū)平均工資水平的3倍計(jì)算。
上調(diào)了繳存基數(shù)上限，其實(shí)就表明該地區(qū)去年全年的平均工資在上升。
由于今年情況特殊，多數(shù)城市的調(diào)整方案是：提高繳費(fèi)基數(shù)上限，同時(shí)允許繳費(fèi)基數(shù)下限維持不變。
這一調(diào)整的含義是：如果企業(yè)效益不好，不會(huì)增加企業(yè)、個(gè)人在繳納住房公積金時(shí)的負(fù)擔(dān)；但如果企業(yè)效益好，則可以自主決定多交一些。
【3】
除了上調(diào)繳存基數(shù)上限，各地還陸續(xù)放寬了使用公積金的政策。
6月30日，北京住房公積金管理中心發(fā)布多份通知：自2020年7月1日起，2019年9月16日(含)后發(fā)放的住房公積金個(gè)人住房貸款二手房評(píng)估費(fèi)不再由借款申請(qǐng)人承擔(dān)，組合貸款由貸款受托銀行承擔(dān)，非組合貸款由北京住房公積金管理中心承擔(dān)，借款申請(qǐng)人已交納的二手房評(píng)估費(fèi)予以返還。
同時(shí)，為方便申請(qǐng)人貸款還款，自今年7月1日（含）起，受理的住房公積金個(gè)人住房貸款借款人，可以申請(qǐng)?jiān)诿磕?月和7月合同約定還款日使用本人住房公積金賬戶資金直接沖還貸款。也就是說(shuō)，公積金賬戶余額可以直接用于還貸款，不用再提取至固定賬戶還款。
深圳則階段性提高公積金租房提取額度，上調(diào)至80%。為緩解新冠肺炎疫情防控期間職工的房租支付壓力，深圳階段性提高住房公積金租房提取額度。2020年7月至12月租房提取月提取額從申請(qǐng)當(dāng)月應(yīng)繳存額的65%階段性提高到80%，預(yù)計(jì)全市將增加約25億元提取資金支持職工租房。2021年1月1日起將恢復(fù)65%的提取比例，未按80%提取的不可追溯。
此外，受疫情影響，今年大多數(shù)地方發(fā)布了緩交住房公積金的政策，作為紓困措施的延續(xù)，部分地區(qū)進(jìn)一步延長(zhǎng)了緩交公積金的時(shí)間，期限大多為累計(jì)一年。一些地方在降低企業(yè)繳存比例、放寬公積金貸款、提高公積金租房提取額度等方面也出臺(tái)了相關(guān)支持政策。
【4】
為什么說(shuō)是樓市利好？購(gòu)房者利好？
貸款對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，有杠桿效應(yīng)。而公積金貸款，由于利率非常低，就更具杠桿效應(yīng)。
要知道，盡管公積金貸款有這樣那樣的問(wèn)題，但其利率是真的低，5年以上公積金貸款利率3.25%，而商貸參考的5年期LPR利率4.65%，二者相差140個(gè)基點(diǎn)。更別提各地商貸還加點(diǎn)，如果算上加點(diǎn)部分，基本上能比公積金貸款高出200個(gè)左右的基點(diǎn)。
利用公積金買(mǎi)房，貸款省下的利息是非?？捎^的。盡管LPR利率經(jīng)過(guò)了幾次下調(diào)，但公積金貸款3.25%低利率的優(yōu)勢(shì)，仍舊非常明顯。
對(duì)于北上廣深和強(qiáng)二線城市來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)比較高，公積金貸款額度有限，在幫助購(gòu)房方面的意義不太大。但對(duì)于弱二線和三四五線城市來(lái)說(shuō)，公積金貸款的額度還是足夠覆蓋一部分購(gòu)房需求的，也真的可以幫到他們很多。
而且各地公積金貸款制度普遍都是買(mǎi)第一套支持，第二套有限制，第三套不許用。整體上，還是剛需友好，滿足基本居住購(gòu)房需求的。
不論是上調(diào)公積金繳存基數(shù)上限，還是放寬使用政策，都是在讓公積金貸款買(mǎi)房變得更容易。
這次公積金調(diào)整的利好，對(duì)一二線城市，更多是心理上的利好；但對(duì)三四線城市來(lái)說(shuō)，就是切切實(shí)實(shí)能用到的，能幫助一部分人買(mǎi)房，進(jìn)而利好樓市。
【5】
公積金改革仍需“徐徐圖之”，不能“一蹴而就”。
對(duì)于公積金的爭(zhēng)論，近段時(shí)間就沒(méi)有停止過(guò)。從黃奇帆、董明珠、姚勁波等知名人士，到樓繼偉、陳淮等體制內(nèi)的研究者，都紛紛發(fā)表過(guò)自己的觀點(diǎn)。不過(guò)，關(guān)于公積金是取消還是保留，其實(shí)中央早已定調(diào)。
5月18日，中共中央、國(guó)務(wù)院正式發(fā)布《關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意見(jiàn)》，明確提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，改革住房公積金制度。
提出要改革制度，就意味著國(guó)家不想“一刀切”，而是在原來(lái)的基礎(chǔ)上完善和轉(zhuǎn)變。
另?yè)?jù)中國(guó)公積金年報(bào)：2019年，我國(guó)住房公積金繳存額23709.67億元；全年住房公積金提取人數(shù)5648.56萬(wàn)人，提取額16281.78億元，人均約3萬(wàn)元；發(fā)放個(gè)人住房貸款286.04萬(wàn)筆，發(fā)放金額12139.06億元。值得一提的是，非公有制經(jīng)濟(jì)繳存職工占比高達(dá)49.04%，近一半。
公積金切實(shí)為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了1.2萬(wàn)億元的貸款，其對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響仍比較大，貿(mào)然取消公積金制度，難免造成沖擊。所以，簡(jiǎn)單粗暴的“取消公積金”并不可取。
而且，近些年各地公積金管理中心，紛紛推出新政策，旨在降低提取門(mén)檻，增加公積金使用途徑。這其實(shí)就是看到了公積金制度的弊端，并且已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)變了。
未來(lái)，不論如何改革，是通過(guò)提高公積金資金收益、降低門(mén)檻、增加額度，讓公積金制度變得更合理好；還是慢慢地用新的制度補(bǔ)充完善，甚至逐漸替代公積金制度。
其目標(biāo)都只會(huì)有一個(gè)，那就是發(fā)揮最大作用幫助人們安家置業(yè)。
（來(lái)源：房天下微信公眾號(hào)）
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