7月6日，北京豐臺(tái)區(qū)成壽寺，全國(guó)首個(gè)集體土地租賃項(xiàng)目正式落地開(kāi)放。
該項(xiàng)目為泊寓院兒，由成壽寺村集體以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)與萬(wàn)科合作，目前首批235套公寓已于5月下旬全部租罄。
集體土地破冰
項(xiàng)目位于南三環(huán)方莊橋西南角，距離14號(hào)線方莊站800米，去國(guó)貿(mào)僅6站20分鐘，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。
更為重要的是，該項(xiàng)目的土地性質(zhì)為集體土地。
對(duì)于集體土地租賃，2017年，北京市印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見(jiàn)》，明確集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)（租賃物業(yè)），可依法出租獲取收益，不得對(duì)外出售或以租代售。租金將參考周邊住房租賃市場(chǎng)水平，鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，但單次租期不得超過(guò)10年。
事實(shí)上早在2015年2月，北京市大興區(qū)等33縣（市、區(qū)）就被國(guó)土資源部確定為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的試點(diǎn)地區(qū)。作為北京市唯一的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地改革試點(diǎn)區(qū)，大興區(qū)已出臺(tái)40多項(xiàng)政策文件，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股與國(guó)有土地“同等入市、同權(quán)同價(jià)”。
隨著集體土地使用制度的改革，由各級(jí)政府壟斷建設(shè)用地供應(yīng)的格局將大為改觀，土地市場(chǎng)供應(yīng)也將更加多元化。
創(chuàng)新合作模式
政策一直以來(lái)也在不斷保障租賃，《北京市2017～2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》提出，未來(lái)五年全市住房建設(shè)計(jì)劃安排150萬(wàn)套，其中租賃住房50萬(wàn)套，占比30%。
但現(xiàn)實(shí)是，租賃并不是一個(gè)收益率較高的行業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，媒體公開(kāi)的陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等中小公寓數(shù)量高達(dá)16家，在今年年初疫情影響下，市場(chǎng)租金出現(xiàn)下降的行情下，今年上半年近七成長(zhǎng)租公寓因“高收低出”模式，導(dǎo)致資金鏈斷裂。
這便對(duì)租賃企業(yè)的操作模式提出了考驗(yàn)。
2017年，成壽寺村集體以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)與萬(wàn)科合作，將項(xiàng)目建成后45年的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)及收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬(wàn)科。
作為北京市第一批集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)工程，成壽寺項(xiàng)目從立項(xiàng)到拿到“工程施工許可證”原本計(jì)劃需要7個(gè)月的時(shí)間，而實(shí)際過(guò)程被縮短到5個(gè)月，整體較綜合計(jì)劃提前6個(gè)月開(kāi)業(yè)。
有別于土地獲取，萬(wàn)科前期只需投入建設(shè)開(kāi)發(fā)成本，降低了企業(yè)參與租賃住房的負(fù)擔(dān)。
2018年8月24日，項(xiàng)目正式開(kāi)工，北京萬(wàn)科泊寓事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人曾告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“在當(dāng)前的合作模式下，企業(yè)只需要投入建安成本，開(kāi)發(fā)成本大幅減少，降低了企業(yè)負(fù)擔(dān)。”
“同時(shí)，萬(wàn)科每年付給村集體的收益有最低限，如果盈利超出預(yù)期，村集體還會(huì)在保底租金收益的基礎(chǔ)上分享一定的超額收益，既保護(hù)了村民的基本利益，又讓村民有機(jī)會(huì)共享市場(chǎng)的增量紅利。”
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