在房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩的宏觀背景下，企業(yè)間競爭加劇，各梯隊房企繼續(xù)保持了分化的格局。TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻增加7.1%至912.1億元；TOP50房企集中度與去年同期相比基本持平；而TOP51~100房企和TOP100之后房企的集中度分別同比下降0.7和1個百分點。
2020年上半年，于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無異于一場壓力測試。隨著半年成績單的逐漸披露，企業(yè)間的強弱高下也隨之盡顯。
克而瑞研究中心披露的《上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》顯示，2020年6月，房地產(chǎn)市場繼續(xù)恢復，疊加房企去化積極，TOP100房企單月權(quán)益銷售金額同比增長13.4%。但整個上半年，受到疫情拖累，TOP100房企全口徑銷售額依然同比下降2.7%。
在房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩的宏觀背景下，企業(yè)間競爭加劇，各梯隊房企繼續(xù)保持了分化的格局，尤其巨頭份額進一步提升的格局十分明顯。比如TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻增加7.1%至912.1億元；TOP50房企集中度與去年同期相比基本持平；而TOP51~100房企和TOP100之后房企的集中度分別同比下降0.7和1個百分點，權(quán)益金額集中度出現(xiàn)一定回落。
這一數(shù)據(jù)上的變化顯示出，疫情沖擊之下，規(guī)模房企抗壓力強于一般中小房企，且頭部的優(yōu)勢尤其突出，強者恒強格局仍在延續(xù)。
業(yè)內(nèi)人士稱：一方面，今年的市場整體規(guī)模增速放緩，銷售壓力比之前幾年都大；另外一方面，不少二三線房企依舊希望逆勢突圍提升份額，在市場上找到更好的排位；這兩重因素帶來房企經(jīng)營壓力空前。
集中度提升倒逼二三線房企
在目前的市場背景下，規(guī)模房企的競爭優(yōu)勢日益凸顯。隨著資源加速向優(yōu)勢企業(yè)集聚，將推動行業(yè)集中度繼續(xù)走高。
克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，TOP3房企的市場占有率為11.8%，較上年同期的10.6%提升1.2個百分點；TOP20房企的市場占有率為32.4%，較上年同期的31.4%提升1個百分點。整體來看，前50強房企的市場占有率呈提高趨勢，排名越靠前，提高幅度越顯著。碧桂園（02007.HK）、中國恒大（03333.HK）和萬科（000002.SZ）依然占據(jù)行業(yè)前三名寶座，全口徑銷售金額分別為3723.1億、3487.9億和3180億。
而50強之后的房企，競爭優(yōu)勢已不再明顯。行業(yè)競爭加劇之下，該梯隊房企的增長空間或?qū)⑦M一步受限。預(yù)計全年房企梯隊分化將繼續(xù)加大，TOP50正成為房企規(guī)模發(fā)展的重要分水嶺。
正是這樣的分化，促使處于追趕地位的房企更加渴望提升在榜單上的排位。比如
陽光城(6.970,0.63,9.94%)（000671.SZ）執(zhí)行副總裁吳建斌認為，房企規(guī)模沒有到5000億，都不必進行轉(zhuǎn)型。
“我們公司今年想在各大排行榜上進一步提高排位，那么我們就要估算6月30日這個節(jié)點在我們預(yù)期的排位上需要的銷售金額。”一家上市房企的管理層向第一財經(jīng)記者透露。同時，為了達成規(guī)模目標，一些房企不惜采取“注水”的方式美化數(shù)字。該人士同時透露：“雖然我們內(nèi)部無法達到既定銷售目標，但是還是會采取一些手段，比如內(nèi)部人認購，或者其他注水的方式把銷售額做上去，確保看起來銷售數(shù)據(jù)每年都在提升。”
據(jù)了解，銷售注水早已成為各家房企保證行業(yè)排名的重要手段。比如，一些公司會在客戶認籌之后就確定銷售全口徑金額，也就是說如果1000萬元的房子，當客戶繳納50萬元認籌金后，營銷就可以確認自己已經(jīng)完成了這1000萬元銷售，不過這個時候?qū)嶋H回款并未到賬。
此外，由于當下很多項目都是聯(lián)合操盤，因此一個樓盤無論一家公司股權(quán)占比多少，都可以通過全口徑銷售額進行計算，進一步增加了自己的“規(guī)模”。
“今年計劃注水30%，只有這樣才能完成排位任務(wù)，這在我們這個體量的公司還是比較正常的。其實營銷線就希望多報一些數(shù)據(jù)，讓整體規(guī)模好看一些，好在上市辦不同意，擔心披露公告有風險，這才讓數(shù)據(jù)相對沒那么離譜。”一家公司知情人士說。
實際上，行業(yè)的潛規(guī)則是，每到月底，各家公司往往都會測算，為了達到某一個排位到底應(yīng)該報多少銷售額，進而在內(nèi)部溝通得出一個各方均可以接受的數(shù)值。
規(guī)模沖動下的拿地壓力
鑒于二三線房企追趕規(guī)模的訴求十分強烈，它們在今年的土地市場上也較頭部企業(yè)更加激進。加之疫情之后資金面較為寬松，使得上半年土地市場率先回溫。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年截至6月29日，50城賣地2.18萬億元，同比上漲11.6%，刷新歷史紀錄。其中，杭州賣地1639億元，上海賣地1313億元，北京賣地1143億元，廣州賣地1015億元，36個城市賣地超過200億元。
6月以來，多個地方出現(xiàn)了高地價項目。11日，溫州一宗商住用地經(jīng)過16家房企116輪競價，最終以上限價36億元、樓面價26385元/平方米被拍出。12日，廈門出讓的一住宅地塊以50603元/平方米的成交樓面價創(chuàng)下了廈門新單價紀錄。15日，徐州出讓的一住宅地塊最終以總價24.11億元、138.45%溢價率成交，796輪競價讓其成為今年競爭最為激烈的地塊之一。
根據(jù)第一財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，包括北京、深圳、成都、寧波等城市的土地市場，均出現(xiàn)了100輪以上的競拍現(xiàn)象。土地市場火爆背后，是來自二三線房企的積極補倉需求。
“我們在上半年就完成了全年拿地指標，當時疫情期間我們堅定看好后市，積極拿了很多地。不過，下半年我們還會拿地，只是會放慢一點節(jié)奏。”一家TOP50房企總裁向記者透露。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2020年1~5月，中國奧園（03883.HK）、龍光集團（03380.HK）、建發(fā)股份(8.330,0.23,2.84%)（600153.SH）、祥生地產(chǎn)、首開集團（600376.SH）同期拿地金額分別為120億元、304億元、203億元、128億元、123億元，同比增幅達215.79%、106.8%、178.08%、116.95%、101.64%。而這些企業(yè)的共同特點，正是身處于二三線。
相比之下，許多大型房企拿地則更加謹慎。第一財經(jīng)記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，前五月，碧桂園、新城控股(33.180,1.94,6.21%)（601155.SH）、綠地控股(6.800,0.62,10.03%)（600606.SH）、金地集團(15.070,1.37,10.00%)（600383.SH）等規(guī)模房企拿地金額均同比下降，跌幅分別達65.05%、43.17%、27.06%、30.52%。
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