2020年上半年，于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)異于一場(chǎng)壓力測(cè)試。隨著半年成績(jī)單的逐漸披露，企業(yè)間的強(qiáng)弱高下也隨之纖毫盡顯。

根據(jù)克而瑞研究中心披露的《上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》顯示，2020年6月，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)恢復(fù)，疊加房企去化積極，TOP100房企單月權(quán)益銷售金額同比增長(zhǎng)13.4%。但整個(gè)上半年，受到疫情拖累，TOP100房企全口徑銷售額依然同比下降2.7%。

在房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩的宏觀背景下，企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)加劇，各梯隊(duì)房企繼續(xù)保持了分化的格局，尤其巨頭份額進(jìn)一步提升的格局十分明顯。比如TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻增加7.1%至912.1億元；TOP50房企集中度與去年同期相比基本持平；而TOP51-100房企和TOP100之后房企的集中度分別同比下降0.7和1個(gè)百分點(diǎn)，權(quán)益金額集中度出現(xiàn)一定回落。

這一數(shù)據(jù)上的變化顯示出，疫情沖擊之下，規(guī)模房企抗壓力強(qiáng)于一般中小房企，且頭部的優(yōu)勢(shì)尤其突出，強(qiáng)者恒強(qiáng)格局仍在延續(xù)。

業(yè)內(nèi)人士稱：一方面，今年的市場(chǎng)整體規(guī)模增速放緩，銷售壓力比之前幾年都大；另外一方面，不少二三線房企依舊希望逆勢(shì)突圍提升份額，在市場(chǎng)上找到更好的排位；這兩重因素帶來(lái)房企經(jīng)營(yíng)壓力空前。

集中度提升倒逼二三線房企

在目前的市場(chǎng)背景下，規(guī)模房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)日益凸顯。隨著資源加速向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集聚，將推動(dòng)行業(yè)集中度繼續(xù)走高。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，TOP3房企的市場(chǎng)占有率為11.8%，較上年同期的10.6%提升1.2個(gè)百分點(diǎn)；TOP20房企的市場(chǎng)占有率為32.4%，較上年同期的31.4%提升1個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，前50強(qiáng)房企的市場(chǎng)占有率呈提高趨勢(shì)，排名越靠前，提高幅度越顯著。碧桂園（02007.HK）、中國(guó)恒大（03333.HK）和萬(wàn)科（000002.SZ）依然占據(jù)行業(yè)前三甲寶座，全口徑銷售金額分別為3723.1億、3487.9億和3180億。

而50強(qiáng)之后的房企，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)已不再明顯。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇之下，該梯隊(duì)房企的增長(zhǎng)空間或?qū)⑦M(jìn)一步受限。預(yù)計(jì)全年房企梯隊(duì)分化將繼續(xù)加大，TOP50正成為房企規(guī)模發(fā)展的重要分水嶺。

正是這樣的分化，促使處于追趕地位的房企更加渴望提升在榜單上排位。比如陽(yáng)光城（000671.SZ）執(zhí)行副總裁吳建斌認(rèn)為，房企規(guī)模沒(méi)有到5000億，都不必進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

“我們公司今年想在各大排行榜上進(jìn)一步提高排位，那么我們就要估算6月30日這個(gè)節(jié)點(diǎn)在我們預(yù)期的排位上需要的銷售金額。”一家上市房企的管理層向第一財(cái)經(jīng)記者透露。同時(shí)，為了達(dá)成規(guī)模目標(biāo)，一些房企不惜采取“注水”的方式美化數(shù)字。該人士同時(shí)透露：“雖然我們內(nèi)部無(wú)法達(dá)到既定銷售目標(biāo)，但是還是會(huì)采取一些手段，比如內(nèi)部人認(rèn)購(gòu)，或者其他注水的方式把銷售額做上去，確?？雌饋?lái)銷售數(shù)據(jù)每年都在提升。”

據(jù)了解，銷售注水早已成為各家房企保證行業(yè)排名的重要手段。比如，一些公司會(huì)在客戶認(rèn)籌之后就確定銷售全口徑金額，也就說(shuō)如果1000萬(wàn)的房子，當(dāng)客戶繳納50萬(wàn)認(rèn)籌金后，營(yíng)銷就可以確認(rèn)自己已經(jīng)完成了這1000萬(wàn)銷售，不過(guò)這個(gè)時(shí)候?qū)嶋H回款并未到賬。

此外，由于當(dāng)下很多項(xiàng)目都是聯(lián)合操盤，因此一個(gè)樓盤無(wú)論一家公司股權(quán)占比多少，都可以通過(guò)全口徑銷售額進(jìn)行計(jì)算，進(jìn)一步增加了自己的“規(guī)模”。

“今年計(jì)劃注水30%，只有這樣才能完成排位任務(wù)，這在我們這個(gè)體量的公司還是比較正常的。其實(shí)營(yíng)銷線就希望多報(bào)一些數(shù)據(jù)，讓整體規(guī)模好看一些，好在上市辦不同意，擔(dān)心披露公告有風(fēng)險(xiǎn)，這才讓數(shù)據(jù)相對(duì)沒(méi)那么離譜。”一家公司知情人士說(shuō)。

實(shí)際上，行業(yè)的潛規(guī)則是，每到月底，各家公司往往都會(huì)測(cè)算，為了達(dá)到某一個(gè)排位到底應(yīng)該報(bào)多少銷售額，進(jìn)而在內(nèi)部溝通得出一個(gè)各方均可以接受的數(shù)值。

規(guī)模沖動(dòng)下的拿地壓力

鑒于二三線房企追趕規(guī)模的訴求十分強(qiáng)烈，他們?cè)诮衲甑耐恋厥袌?chǎng)上也較頭部企業(yè)更加激進(jìn)。加之疫情之后資金面較為寬松，使得上半年土地市場(chǎng)率先回溫。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年截至6月29日，50城賣地2.18萬(wàn)億，同比上漲11.6%，刷新歷史記錄。其中，杭州賣地1639億，上海賣地1313億，北京賣地1143億，廣州賣地1015億，36個(gè)城市賣地超過(guò)200億。

6月以來(lái)，多個(gè)地方出現(xiàn)了高地價(jià)項(xiàng)目。11日，溫州一宗商住用地經(jīng)過(guò)16家房企116輪競(jìng)價(jià)，最終以上限價(jià)36億元、樓面價(jià)26385元/平方米被拍出。12日，廈門出讓的一住宅地塊以50603元/平方米的成交樓面價(jià)創(chuàng)下了廈門新單價(jià)紀(jì)錄。15日，徐州出讓的一住宅地塊最終以總價(jià)24.11億元、138.45%溢價(jià)率成交，796輪競(jìng)價(jià)讓其成為今年競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的地塊之一。

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，包括北京、深圳、成都、寧波等城市的土地市場(chǎng)，均出現(xiàn)了超過(guò)100輪以上的競(jìng)拍現(xiàn)象。土地市場(chǎng)火爆背后，是來(lái)自二三線房企的積極補(bǔ)倉(cāng)需求。

“我們?cè)谏习肽昃屯瓿闪巳昴玫刂笜?biāo)，當(dāng)時(shí)疫情期間我們堅(jiān)定看好后市，積極拿了很多地。不過(guò)，下半年我們還會(huì)拿地，只是會(huì)放慢一點(diǎn)節(jié)奏。”一家TOP50房企總裁向記者透露。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2020年1月-5月，中國(guó)奧園(03883.HK)、龍光集團(tuán)(03380.HK)、建發(fā)股份(600153.SH)、祥生地產(chǎn)、首開集團(tuán)(600376.SH)同期拿地金額分別為120億元、304億元、203億元、128億元、123億元，同比增幅達(dá)215.79%、106.8%、178.08%、116.95%、101.64%。而這些企業(yè)的共同特點(diǎn)，正是身處于二三線。

相比之下，許多大型房企拿地則更加謹(jǐn)慎。第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，前五月，碧桂園(02007.HK)、新城控股(601155.SH)、綠地控股(600606.SH)、金地集團(tuán)(600383.SH)等規(guī)模房企拿地金額均同比下降，跌幅分別達(dá)-65.05%、-43.17%、-27.06%、-30.52%。