商業(yè)地產(chǎn)依舊低迷。  

近期，多家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)發(fā)布了商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，在投資與銷售兩端，商業(yè)地產(chǎn)收到的沖擊都大于住宅、辦公等其他房地產(chǎn)領(lǐng)域。一線城市商服用地持續(xù)0溢價(jià)率成交，5月也僅達(dá)到0.23%，也顯示出市場(chǎng)低迷的投資熱情。  

需求依舊低迷  

據(jù)中指研究數(shù)據(jù)，2020年1-4月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積為1828萬(wàn)㎡，同比下降29.1%，降幅較1-3月收窄6.0個(gè)百分點(diǎn)。  

分析銷售下降的原因時(shí)，中指研究院指出，2020年一季度新冠肺炎疫情在全球多個(gè)城市蔓延，世界經(jīng)濟(jì)前景短期堪憂，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及就業(yè)壓力上升、企業(yè)效益和居民收入增長(zhǎng)難度加大，同時(shí)外部疫情擴(kuò)散等一系列不確定性因素也對(duì)商業(yè)信心、投資決策和全球貿(mào)易造成了不利影響。  

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，今年1、2月份商業(yè)地產(chǎn)的下跌幅度達(dá)到近3年最大，累計(jì)增長(zhǎng)率一度達(dá)到-46%。這種下跌并非簡(jiǎn)單受疫情影響，長(zhǎng)期來(lái)看，在一二線城市，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)飽和度正在不斷提高，供過于求的情況持續(xù)存在，存量巨大、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的頑疾依舊。而在三四線城市，電商沖擊下，消費(fèi)升級(jí)未達(dá)預(yù)期，商業(yè)地產(chǎn)“招商難、運(yùn)營(yíng)難和退出難”的問題一直存在，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)需求端持續(xù)低迷。  

2019年末，曾有業(yè)內(nèi)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，據(jù)其統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)房企所持有的所有商業(yè)項(xiàng)目，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的僅為36%，另外64%的商業(yè)項(xiàng)目達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，處于虧損狀態(tài)。  

這在官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上也有體現(xiàn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年11月商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額累計(jì)增長(zhǎng)率首次出現(xiàn)負(fù)值，而從2019年2月到今年5月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額累持續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。從歷史數(shù)據(jù)上來(lái)看，每年的6月，9月和12月是銷售高峰，2018年銷售高峰時(shí)期的成交額較同期有所上升，但整體上，商業(yè)地產(chǎn)新房銷售額逐年減少，近3年來(lái)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額累計(jì)增長(zhǎng)率都呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。  

不過，短期疫情沖擊造成的正在恢復(fù)。第一太平戴維斯近期多份報(bào)告顯示，商業(yè)地產(chǎn)的幾大分類中，零售行業(yè)正在回暖。很多商場(chǎng)客流已恢復(fù)至七至八成，但不同類型的商戶和租戶業(yè)績(jī)?nèi)杂胁町?。必需品類如食品、日用品的消費(fèi)在3月已出現(xiàn)同比增長(zhǎng)，4月進(jìn)一步加速，對(duì)超市構(gòu)成業(yè)績(jī)利好。而酒店行業(yè)短期波動(dòng)，但長(zhǎng)期基本面將保持不變。  

而在租賃方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示一季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金整體水平環(huán)比繼續(xù)下跌，平均租金為4.9元/平方米·天，跌幅為0.82%。從商圈來(lái)看，超過96%的商圈租金下跌，租金環(huán)比上漲的商圈只有2.5%，另有1.3%的商圈租金與上期持平。  

投資先行指標(biāo)下滑  

供給層面，1-4月，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額為4675億元，同比下降8.6%，降幅較1-3月收窄4.9個(gè)百分點(diǎn)。相比房地產(chǎn)總體的數(shù)字，降幅仍然偏大。  

另外，先行指標(biāo)也顯示，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的投資狀況比住宅、辦公樓等其他地產(chǎn)嚴(yán)峻。2020年1-4月，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)新開工面積為5243萬(wàn)平方米，同比下降22.8%，降幅較1-3月收窄9.3個(gè)百分點(diǎn)。不僅低于其他地產(chǎn)投資，同時(shí)降幅也明顯大于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的降幅。  

土地市場(chǎng)來(lái)看，一、二、三線城市在2020年都出現(xiàn)了“供大于求”的狀況。wind數(shù)據(jù)顯示，前5月一線城市供應(yīng)商服用地169萬(wàn)平米，成交142萬(wàn)平米；二線城市供應(yīng)1419萬(wàn)平米，成交944萬(wàn)平米；三線城市則供應(yīng)1312萬(wàn)平米，成交1106萬(wàn)平米。  

從溢價(jià)率的變化上來(lái)看，2020年1-4月，三四線城市線城市商服用地市場(chǎng)熱度仍高于一二線城市。Wind數(shù)據(jù)顯示，三四線城市5月商服用地成交溢價(jià)率達(dá)到12%。而一線城市雖然在2020年陸續(xù)成交了超過140萬(wàn)平米商辦土地，但溢價(jià)率持續(xù)了2019年以來(lái)的低迷態(tài)勢(shì)，在2-4月份都以零溢價(jià)成交，5月突破零值，也僅達(dá)到0.23%；二線城市的平均溢價(jià)率突破10%，但此前兩月也只有0.84%和0.07%。  

不過，六月的商辦土地市場(chǎng)有所回溫。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，上周(6月15日-21日)商辦土地的推出、成交量?jī)r(jià)齊升，土地出讓金超32億元。全國(guó)重點(diǎn)20城市中重慶、長(zhǎng)沙、杭州等13個(gè)城市推出48宗商辦用地，推出面積113.91萬(wàn)㎡，較上周增加超四成。成交方面，20城中杭州、武漢、南京等10城市共20宗商辦用地成交，杭州商辦土地出讓金超13億元。