近兩年，土地市場(chǎng)的分化十分明顯，一二線城市尤其是強(qiáng)省會(huì)城市的土地收入高漲，成為土地市場(chǎng)的主角。

第一財(cái)經(jīng)記者梳理了 26 個(gè)省會(huì) ( 自治區(qū)首府 ) 城市 GDP 占全省比重、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全省的比重，發(fā)現(xiàn)西北、東北的省會(huì)城市房產(chǎn)占比較高，東南沿海的省會(huì)占比較低；同時(shí)，大多數(shù)省會(huì)城市的房地產(chǎn)投資首位度高于 GDP 首位度。

需要說(shuō)明的是，各個(gè)省會(huì)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)主要根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)公報(bào)、公開(kāi)數(shù)據(jù)整理統(tǒng)計(jì)，個(gè)別城市的數(shù)據(jù)根據(jù)歷史數(shù)據(jù)與 2019 年的增幅測(cè)算得出；拉薩數(shù)據(jù)不詳，故未納入統(tǒng)計(jì)；西寧 2019 年的 GDP 具體數(shù)據(jù)尚未揭曉，因此其 GDP 首位度采用的是 2018 年數(shù)據(jù)。

26 個(gè)省會(huì) ( 自治區(qū)首府 ) 城市房地產(chǎn)首位度 ( 房開(kāi)投資、GDP 單位：億元 )

8 省城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全省比重超 50%

上述 26 城中，有 15 個(gè)城市去年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額超過(guò) 1000 億元，其中超過(guò) 2000 億元的共 8 個(gè)，分別是杭州、鄭州、廣州、武漢、成都、南京、西安和昆明，杭州、鄭州、廣州三城更是超過(guò)了 3000 億元。

杭州以 3397.27 億元在 26 城中位居榜首。杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資多，與其近年來(lái)土地出讓金規(guī)模大有關(guān)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017 年杭州土地出讓金首次超過(guò) 2000 億元，2018 年達(dá) 2501 億元，2019 年進(jìn)一步增加至 2836 億元，繼續(xù)在全國(guó)各大城市中領(lǐng)跑。

一般來(lái)說(shuō)，土地購(gòu)置費(fèi)投資占房開(kāi)投資的占比較大。比如南寧發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019 年土地購(gòu)置費(fèi)投資達(dá) 671.89 億元，同比增長(zhǎng) 69.2%，占房開(kāi)投資總額的 46%，對(duì)房開(kāi)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) 77.5%，是支撐南寧市 2019 年房開(kāi)投資增速快速增長(zhǎng)的根本原因。

近幾年，包括杭州、鄭州、廣州、武漢、成都、南京等城市的土地出讓金都比較高，這些城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量也就比較大。

26 城中，還有 10 個(gè)城市的房開(kāi)投資低于 1000 億元。這些城市主要是分布在西部人口較少的省份，以及東北、中部地區(qū)、東部的海南。

從 26 城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全省比重來(lái)看，有 13 個(gè)城市該比重超過(guò)了 40%，其中 8 個(gè)城市的占比超過(guò)了所在省份的一半，分別是西寧、銀川、長(zhǎng)春、哈爾濱、西安、武漢、烏魯木齊、昆明。從區(qū)域分布來(lái)看，主要在西北、東北地區(qū)。

西寧 ( 71.6% ) 和銀川 ( 68.3% ) 位居前二，這與其所在的區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局有關(guān)。青海、寧夏這兩個(gè)省份地廣人稀、經(jīng)濟(jì)總量比較小，另外受自然地理?xiàng)l件的限制，省會(huì)城市集聚的人口、經(jīng)濟(jì)體量占全省份的比重自然會(huì)比較高。比如銀川占寧夏的 GDP 比重就超過(guò)了一半，西寧的這一比重也在 45% 左右。

長(zhǎng)春和哈爾濱這兩個(gè)東北省會(huì)城市的放開(kāi)投資占全省比重也超過(guò)了 60%，位列三、四位。其中的一個(gè)重要因素在于，東北地區(qū)以能源重化產(chǎn)業(yè)為主，近幾年下行壓力較大。

吉林大學(xué)東北亞研究院教授衣保中對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)緊密相關(guān)的，東北的產(chǎn)業(yè)發(fā)展較弱，人口外流，因此房地產(chǎn)也沒(méi)有人口和城市化做支撐。尤其是東北的大多數(shù)中小城市，沒(méi)有多少剛性需求，整體盈利空間也比較小。

根據(jù)住建部發(fā)布的歷年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒，第一財(cái)經(jīng)記者對(duì)東北 86 個(gè)城市從 2008 年到 2018 年的城區(qū)常住人口變化進(jìn)行了統(tǒng)計(jì) ( 期間一些縣級(jí)市撤縣設(shè)區(qū)，一些地方新設(shè)縣級(jí)市，這些城市沒(méi)有納入統(tǒng)計(jì) ) ，10 年間東北三省共有 37 個(gè)城市出現(xiàn)城區(qū)常住人口減少，占統(tǒng)計(jì)城市的 43%。其中減少幅度較大的城市有鶴崗、肇東、雞西、公主嶺、龍井、鞍山、撫順、海城、本溪等地。

相比中小城市，東北的四個(gè)副省級(jí)城市仍處于人口流入、城市擴(kuò)張的過(guò)程中，因此這些城市的開(kāi)發(fā)投資占全省的比重也會(huì)比較高。除了長(zhǎng)春和哈爾濱，遼寧擁有省會(huì)沈陽(yáng)和計(jì)劃單列市大連這兩個(gè)副省級(jí)城市，沈陽(yáng)的房開(kāi)投資占全省比重達(dá) 41.5%，但再加上大連，占比也能達(dá)到全省的三分之二左右。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，過(guò)去中小城市落戶比較容易，但是這兩年隨著落戶政策的放開(kāi)放寬，東北的幾個(gè)副省級(jí)城市的落戶門檻已經(jīng)很低，因此在目前東北中小城市的人口外流中，一部分是流向東南沿海，另一部分則留主要流向了東北的四個(gè)副省級(jí)城市。

此外，西安和武漢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比也比較高。作為大區(qū)中心城市以及全國(guó)高教重鎮(zhèn)，西安和武漢在所在省份一直處于 " 一城獨(dú)大 " 的地位，省內(nèi)其他地市與省會(huì)有相當(dāng)大的距離。

省會(huì)成為樓市布局重點(diǎn)

東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的大部分省會(huì)城市，在所在省份的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資首位度要低不少。

數(shù)據(jù)顯示，26 城中，共有 8 個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全省的比重低于 1/3，分別是福州、杭州、合肥、南京、廣州、石家莊、濟(jì)南、呼和浩特。

其中濟(jì)南、廣州、南京、杭州和福州所在的省份不止有省會(huì)一個(gè)中心城市，而是呈現(xiàn) " 雙子星 " 或 " 多子星 " 格局，比如山東有濟(jì)南和青島，江蘇有南京、蘇州和無(wú)錫，浙江有杭州、寧波和溫州，福建有福州和廈門，廣東有廣州、深圳、佛山和東莞。

正因?yàn)橛卸鄠€(gè)中心城市，省會(huì)城市不是 " 一城獨(dú)大 "，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比也比較低。同樣的情況還出現(xiàn)在西部省份內(nèi)蒙古，其首府呼和浩特市的 GDP 總量并不突出，在區(qū)內(nèi)排在鄂爾多斯之后，位居第二，與第三的包頭差不多，因此呼和浩特的房開(kāi)投資占比也比較低。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資首位度與 GDP 首位度是緊密相關(guān)的，一般來(lái)說(shuō)，GDP 首位度高的城市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資首位度也高。并且，大部分省會(huì)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資首位度超過(guò)了 GDP 的首位度。數(shù)據(jù)顯示，26 城中，有 24 個(gè)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比超過(guò)了 GDP 占比，其中西寧、哈爾濱、西安、武漢、烏魯木齊、昆明、鄭州等的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比超過(guò) GDP 占比達(dá) 20 個(gè)百分點(diǎn)以上。

湖北省社科院研究員彭智敏對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，省會(huì)城市一般房?jī)r(jià)更高，比如武漢房?jī)r(jià)就是省內(nèi)一般市縣的好幾倍，因此省會(huì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額度一般也會(huì)比較高，通常會(huì)比 GDP 占全省的比重高不少。

另一方面，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)正在發(fā)生深刻變化，中心城市和城市群正成為承載發(fā)展要素的主要空間形式。在做大做強(qiáng)中心城市的過(guò)程中，各地都在積極放開(kāi)、放寬落戶限制，吸引人才、人口。從人口落戶的實(shí)際情況來(lái)看，在一線城市容不下，三四線、中小城市吸引力又偏弱的情況下，強(qiáng)二線城市尤其是省會(huì)城市將成為未來(lái)人口聚集的主戰(zhàn)場(chǎng)。

反應(yīng)在土地市場(chǎng)上，省會(huì)城市成為土地市場(chǎng)的重心和熱點(diǎn)。2019 年，除了杭州土地出讓金繼續(xù)領(lǐng)跑外，數(shù)據(jù)顯示南京的賣地收入達(dá)到了 1696.8 億元，同比增長(zhǎng) 77.32%，福州增幅為 63.37%，昆明為 59.85%，武漢為 27.89%。去年土地出讓金額沒(méi)有超過(guò) 1000 億元的城市中，合肥土地出讓收入增長(zhǎng)了 33.32%，長(zhǎng)沙增長(zhǎng)了 33.75%，貴陽(yáng)增長(zhǎng)了 52%。

張大偉說(shuō)，目前中小城市、農(nóng)村的人口持續(xù)向大城市、都市圈集聚，這其中自然包括省會(huì)城市，這些城市也成為開(kāi)發(fā)商聚焦和開(kāi)拓的重點(diǎn)。