在經(jīng)歷2019年的集中爆雷、2020年初的紛爭不斷后，疫情下的長租公寓開始采取更為謹(jǐn)慎的發(fā)展方式。北京商報記者近期從房東、收房方面以及部分頭部長租公寓方獲得證實，包括相寓、自如等在內(nèi)的長租公寓開始采取更為謹(jǐn)慎的發(fā)展策略：不再大收大建、調(diào)整給房東房租的周期、縮短空置周期等，活下去、擴利潤、精細(xì)化管理成為整個行業(yè)的共同選擇。
縮量發(fā)展
疫情帶來的影響波及面頗廣，長租公寓運營商已經(jīng)在前端作出了改變，主要表現(xiàn)在對房源選擇的謹(jǐn)慎和縮短付款周期。
剛剛將自己房子委托給某頭部長租公寓的房主張萍向北京商報記者證實了“租金下調(diào)”“租金躉付不再”的情況。
記者了解到，張萍的房子是一套位于北三環(huán)某地鐵口100米附近的南向一居室，因為暫時不住，出于省心的考慮，今年6月1日躉租給了某長租公寓品牌。“收房前中介就給我打了預(yù)防針，說現(xiàn)在市場不好，疫情讓好多人都回不來，所以租金都跌了，空置期一年都是2個月起。”不僅如此，中介還告訴張萍，想要“省心”委托給長租公寓，自己的房況還要好，過去那種特別破舊的房子低價收回裝修再出租的，公司已經(jīng)不鼓勵了。
這樣的態(tài)度，張萍在另外一家長租公寓品牌處也得到了證實。“另一家開的價更低，5200元/月，14個月合同里2個月空置期，管理費還要到了1000元。”
“我們現(xiàn)在考核最嚴(yán)的，不是出租，是收房，一個環(huán)節(jié)出問題，罰款1000元起，畢竟市場不好，收房環(huán)節(jié)不謹(jǐn)慎，就砸手里了。”上述中介人員的態(tài)度，另外一家頭部中介長租公寓業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人也向記者予以了證實：縮量發(fā)展、審慎收房、對房東采取月付款、大幅提高租房人壓一付一的成本，是大部分長租公寓的共同選擇。
好在張萍的房子裝修不錯，配上點必要的家具家電，最終中介給的收房條件為：房租每月5500元，按月給付，合同簽訂14個月，其中空置期2個月，第一個月付租金后，第二、三個月為空置期，第四個月收取700元的管理費，隨后房租依然按月給到張萍。
張萍給記者算了筆賬，按照這一方案，出租14個月，她實際每月的收益為4600多元，而她同事的出租房就在她家樓上，且為頂層有缺陷房源，去年底出租的價格為每月5700元。
“不過好在租出去了，我們有同事選的直租，掛了一個月都租不出去，省心就少賺錢，現(xiàn)在的市場沒辦法兩全其美。”張萍說。
行業(yè)遇冷
長租公寓集體出現(xiàn)審慎發(fā)展的態(tài)度，來自行業(yè)并不樂觀的現(xiàn)狀。
以剛剛經(jīng)歷人事變動的蛋殼公寓為例，其近期發(fā)布的2020年一季報顯示，公司一季度總營收19.396億元，同比增長62.5%；但凈虧損卻高達(dá)12.344億元，同比擴大51%。而在此之前，蛋殼公寓也一直處于虧損狀態(tài)。
與蛋殼公寓類似，剛剛上市的青客公寓業(yè)績也不容樂觀。年報數(shù)據(jù)顯示，2019年青客公寓凈虧損達(dá)到4.98億元，而近三年累計凈虧損已達(dá)12.42億元。
對此，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，虧損幾乎涵蓋了整個長租公寓行業(yè)，瘋狂擴張的“后遺癥”暴露無遺。受疫情影響，目前租賃市場需求減弱，整體表現(xiàn)處于“遇冷”狀態(tài)，長租公寓盈利模式單一的問題也被“放大”，這進(jìn)一步擴大了虧損數(shù)值。
郭毅稱，在當(dāng)前狀況下，長租公寓企業(yè)要做的是解決盈利模式問題，而不是繼續(xù)去擴張，應(yīng)該將發(fā)展重心由“跑馬圈地”轉(zhuǎn)向精細(xì)化運營，只有具備更多元化的盈利模式，才能真正走出這場困局。
北京商報記者注意到，我愛我家旗下長租公寓品牌“相寓”已經(jīng)有了動作，其2019年在管規(guī)模減少了約3萬套。對于上述變化，我愛我家方面接受記者采訪時候也表示：“這是基于長租公寓市場變化，公司采取業(yè)務(wù)線條的‘主動收縮’，而且房源量的下降并沒有影響到收入和運營效率的提高。”
知情人士也透露，今年相寓經(jīng)營的核心就是提高單體收益，不擴大規(guī)模，只擴大經(jīng)營利潤。
而對于是否縮量發(fā)展，自如方面截至記者發(fā)稿前并未予以明確回復(fù)，但多位負(fù)責(zé)收房的自如業(yè)務(wù)人員均證實，今年公司給的要求與上述張萍提到的“審慎收房”“利潤為先”一致。
按照市場占有份額，相寓、蛋殼、青客都是長租公寓行業(yè)的佼佼者，從它們所傳遞出的信息來看，主動收縮戰(zhàn)線也不失為一個好選擇。
房企入局
在“房住不炒”的主基調(diào)下，長租公寓的誕生可謂恰逢其時。此前市場預(yù)計在2020年，長租公寓需求大約1000萬間，總體凈利潤規(guī)模在250億元左右。目前受疫情影響，上述規(guī)模今年可能要打個折扣，但從資本市場的表現(xiàn)來看，無疑對這片藍(lán)海寄予厚望。
北京商報記者了解到，除自如、相寓、蛋殼等長租公寓品牌機構(gòu)外，萬科、龍湖等房地產(chǎn)企業(yè)也把長租公寓作為主要發(fā)展方向之一，紛紛下場成為“玩家”。克而瑞機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，國內(nèi)TOP 100規(guī)模房企中已布局長租公寓業(yè)務(wù)的企業(yè)占比接近1/4。
從2019年的開業(yè)情況來看，TOP 10企業(yè)的增長情況較好，而頭部企業(yè)更保持了領(lǐng)先優(yōu)勢，其中，萬科泊寓和龍湖冠寓的新開業(yè)規(guī)模占TOP 10新增總量的六成。
郭毅表示，目前長租公寓盈利大部分是依靠品牌帶來的溢價率，而頭部房企在這方面具有天然優(yōu)勢。此外，房屋租賃市場正在朝著規(guī)范化、秩序化的方向發(fā)展，房企們布局之初就按照上述思路在推進(jìn)，整建整治所提供的想象空間更大，這方面也會更具競爭優(yōu)勢。
以北京為例，豐臺、大興、順義、通州等區(qū)都開建了集體土地租賃房。這些項目中，大多都是房企們參與運營合作，此類房源最直觀的表現(xiàn)就是公共服務(wù)空間更具“吸引力”。
背靠大型規(guī)模房企的優(yōu)勢，房企的參與更具有“入侵性”，其所影響的不只是分走市場份額，更多是在融資層面的分流。房東東創(chuàng)始人全靂曾公開表示，對于今后的長租行業(yè)，資本總體很謹(jǐn)慎，無論股權(quán)投資或者債權(quán)融資只會向頭部和超大規(guī)模企業(yè)集中。
競爭加劇疊加疫情影響，市場也面臨重新洗牌。在郭毅看來，大浪淘沙仍在繼續(xù)，當(dāng)規(guī)模達(dá)到一定的量，就該思考如何提升運營能力，盈利才是下一階段的重點。如果還寄希望于外部資金“補血”，那么很可能熬不過這個冬天。北京商報記者 盧揚 王寅浩
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