近年來(lái)，主營(yíng)不良資產(chǎn)處置的資產(chǎn)管理公司(AMC)尤其是地方AMC擴(kuò)容一直是趨勢(shì)。中國(guó)證券報(bào)記者近日了解到，目前有多地地方國(guó)有企業(yè)正在籌劃牽頭成立地方AMC。值得注意的是，房企一直對(duì)參股地方AMC抱有很高的興趣，自2017年房企首次出現(xiàn)在地方AMC的股東名單中以來(lái)，目前已經(jīng)有多家房企入股地方AMC。
多家房企已入駐AMC
近日，湖南省第二家地方資產(chǎn)管理公司——長(zhǎng)沙湘江資產(chǎn)管理有限公司(簡(jiǎn)稱“湘江資管”)在湖南正式授牌。據(jù)天眼查信息顯示，湘江資管三大股東之一的長(zhǎng)沙南潤(rùn)投資公司也是秀龍地產(chǎn)的控股股東。這并非第一例房企參股地方AMC案例。
目前可以查到的較早房企入股AMC的案例集中出現(xiàn)在2017年。2017年8月16日，招商局、中國(guó)平安等共同出資設(shè)立了深圳市招商平安資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本為30億元；同年，河南資產(chǎn)管理有限公司也迎來(lái)其地產(chǎn)公司股東——建業(yè)地產(chǎn)。
房企紛紛入局地方AMC與近年來(lái)地方AMC擴(kuò)容的機(jī)遇息息相關(guān)。原銀監(jiān)會(huì)曾原則明確各省市政府只可設(shè)立或授權(quán)一家地方AMC，參與當(dāng)?shù)亟鹑谄髽I(yè)不良資產(chǎn)收購(gòu)處置業(yè)務(wù)。2016年8月，原銀監(jiān)會(huì)允許確有意愿的省級(jí)人民政府增設(shè)一家地方AMC，此后地方AMC擴(kuò)容速度明顯加快。部分省份的AMC規(guī)模已超千億，躍升為區(qū)域大型金融機(jī)構(gòu)，發(fā)展成為化解區(qū)域金融風(fēng)險(xiǎn)的主力軍。
目前也有個(gè)別省份擁有3家AMC。這就為地方AMC擴(kuò)容提供了空間。AMC行業(yè)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)呈加劇之勢(shì)，引入擁有資產(chǎn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)同時(shí)資金需求量大的知名房企自然就成為地方AMC發(fā)展的策略之一。
這一趨勢(shì)目前仍在持續(xù)。今年4月，深圳國(guó)資委聯(lián)手萬(wàn)科等共同設(shè)立了深圳資產(chǎn)管理有限公司(簡(jiǎn)稱“深圳資產(chǎn)”)。市場(chǎng)人士認(rèn)為，萬(wàn)科或意在通過(guò)參與國(guó)企“混改”，加速輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。萬(wàn)科此舉可以將一些具有國(guó)資背景的資產(chǎn)包收歸旗下，拓寬公司業(yè)務(wù)范圍及擴(kuò)張路徑。不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)也可以讓萬(wàn)科的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型進(jìn)入新的航道。
機(jī)構(gòu)認(rèn)為，受到新冠肺炎疫情的影響，不少房企現(xiàn)金流吃緊，公司內(nèi)部不良資產(chǎn)持續(xù)增加，收并購(gòu)的機(jī)會(huì)隨之增加，通過(guò)參與國(guó)企混改在收并購(gòu)領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力，有利于萬(wàn)科多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展。
融資并購(gòu)兩相宜
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是不良資產(chǎn)中占比最大、流通性最好的資產(chǎn)類目。本來(lái)就是全國(guó)性和地方性AMC中最重要的業(yè)務(wù)組成部分。
中國(guó)信達(dá)2019年年報(bào)顯示，該公司2019年收購(gòu)重組類不良資產(chǎn)中，房地產(chǎn)業(yè)收購(gòu)金額為979.74億元，占比為49.3%。中國(guó)華融2019年年報(bào)亦顯示，其房地產(chǎn)業(yè)收購(gòu)金額占收購(gòu)重組類不良債權(quán)資產(chǎn)總額的51.3%。
某不良資產(chǎn)行業(yè)研究員認(rèn)為，此時(shí)房企參股AMC可謂一拍即合。房企可以借助AMC處理不良資產(chǎn)背后的復(fù)雜信貸問(wèn)題，在“拿地難、拿地貴”的現(xiàn)狀下，開拓資源，一方面可以豐富融資渠道，另一方面可以在地產(chǎn)類不良資產(chǎn)處置中獲得先機(jī)，可謂融資、并購(gòu)兩相宜。而從AMC的角度來(lái)看，大房企入局AMC的業(yè)績(jī)報(bào)表也更加靚麗。
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究中心主任陳文認(rèn)為，對(duì)于地方AMC來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)，尤其存在較大融資困難的中小房企業(yè)，是一個(gè)較為龐大的資金需求市場(chǎng)。
實(shí)際上，收益率較高的地產(chǎn)類信貸業(yè)務(wù)，是地方AMC開展類信貸業(yè)務(wù)的重要領(lǐng)域。記者通過(guò)查詢公開信息了解到，山東、湖北、陜西等多省份的地方AMC公司均向地產(chǎn)企業(yè)開展過(guò)信貸業(yè)務(wù)。
除了中小房企外，近年來(lái)也不乏知名大型房企從地方AMC獲得大額貸款的案例。不過(guò)從今年一季度以來(lái)，債券市場(chǎng)對(duì)房企融資有所放松，大型房企尤其是國(guó)資控股房企債券融資成本驟降，甚至部分品種發(fā)行票息率不足3%。因此，預(yù)計(jì)今年地方AMC地產(chǎn)類信貸業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)主體將以中小房企為主。
另一個(gè)機(jī)遇則是在并購(gòu)。前述不良資產(chǎn)行業(yè)研究員認(rèn)為，當(dāng)前，一批中小房企的爛尾項(xiàng)目比比皆是。AMC作為處置主體，可能并無(wú)太多重組盤活經(jīng)驗(yàn)，以至于房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)利益最大化。通過(guò)并購(gòu)這類輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，已經(jīng)是近年來(lái)如融創(chuàng)等房企擴(kuò)大項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的主要方式。
一位信托行業(yè)人士指出，一般來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而非抵押物風(fēng)險(xiǎn)。因此，通過(guò)并購(gòu)增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，有時(shí)成本會(huì)顯著低于公開市場(chǎng)拿地。
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