房地產(chǎn)市場正快速回溫。
6月15日，統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2020年前5月，全國商品房銷售面積和銷售金額低于去年同期，但月度銷售規(guī)模仍在不斷攀升。5月單月，全國房地產(chǎn)銷售面積首次實現(xiàn)同比正增長，增幅為9.7%。銷售金額則連續(xù)兩個月正增長，5月的同比增幅達到14%。
同日發(fā)布的另一組數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，5月房價上漲的城市數(shù)量繼續(xù)增加，一、二、三線城市的新房價格漲幅均比4月有所擴大。
雖然未能統(tǒng)計全國所有城市，但70個大中城市的覆蓋范圍之廣、市場體量之大，仍使其具有極強的代表性?？傮w來看，5月的房地產(chǎn)市場被不少機構(gòu)稱作“量價齊升”。
“2020年5月份，統(tǒng)籌推進疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展工作取得積極成效，生產(chǎn)生活秩序持續(xù)恢復(fù)，住房需求得到進一步釋放，70個大中城市房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定，價格略有上漲。”國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師孔鵬如此解讀5月市場。
量價齊升與板塊輪動
本輪房地產(chǎn)市場從3月中下旬開始顯著升溫。4月，全國商品房銷售面積為11995萬平方米，達到去年同期的98%。5月，商品房銷售面積為14730萬平方米，環(huán)比增長22.8%，同比增長14%，首次超過去年同期。
5月市場的升溫，被認(rèn)為是市場整體性復(fù)蘇的體現(xiàn)?？傮w來看，由于前期缺口較大，今年前5月的銷售面積和銷售額仍比去年同期有兩位數(shù)的降幅。但多數(shù)機構(gòu)認(rèn)為，按照當(dāng)前的回暖勢頭，市場復(fù)蘇的前景仍然值得期待。
上海易居房地產(chǎn)研究院指出，6月，房企為沖刺半年度業(yè)績，會加快推盤節(jié)奏、加大營銷力度，商品房銷售面積累計同比降幅將繼續(xù)收窄。
隨著交易量升溫，房價也繼續(xù)攀升。今年5月，70個大中城市中，有57城的新房價格出現(xiàn)環(huán)比上漲，數(shù)量為去年8月以來的新高。41個城市的二手房價格環(huán)比上漲，數(shù)量為去年9月以來的新高。
從城市能級來看，4個一線城市新房價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅擴大0.5個百分點；31個二線城市新房價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅擴大0.1個百分點；35個三線城市新房價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅擴大0.1個百分點。
同期，二手房價格的漲幅總體低于新房，但由于更為市場化，二手房的價格變化被認(rèn)為更具參考價值。
今年5月，北京、深圳分別以1.8%和1.6%的漲幅位居二手房漲幅榜前兩位，成都、銀川、寧波等二線城市緊隨其后。在跌幅榜上，牡丹江以1.5%的跌幅領(lǐng)先，太原、三亞、鄭州也有較大的跌幅。
北京的二手房價格上漲，有著學(xué)區(qū)房新政引發(fā)的刺激。但上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，即使拋開這一因素，二手房價格變化，仍然體現(xiàn)出板塊輪動的特征，即一線和強二線城市房價出現(xiàn)聚集性的上漲，而房價下跌的城市則以弱二線和三線城市為主。
“相比需求有所透支的三四線城市，城市基本面更好的一二線城市，樓市有較強的表現(xiàn)。”該機構(gòu)指出。
市場反彈力度有限
綜合其它指標(biāo)來看，房地產(chǎn)是從疫情中恢復(fù)較快的行業(yè)之一。今年1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資45920億元，同比僅下降0.3%。與固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）6.3%的降幅相比，房地產(chǎn)業(yè)的投資熱情堪稱高漲。
今年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降16.3%。也即，短短三個月間，該指標(biāo)的降幅就收窄了16個百分點。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，銷售端的升溫，通常會刺激投資端的表現(xiàn)。前5月，投資、拿地、新開工等指標(biāo)都有不同程度的升溫，很大程度上是來自于這種刺激。
某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道指出，還有兩個原因不可忽視。其一，很多城市在拿地、開發(fā)等環(huán)節(jié)給予不少政策優(yōu)惠，并鼓勵企業(yè)進行投資。同時，房企在年初的拿地和開發(fā)預(yù)算通常較為充足，恰好能夠?qū)嵤┩顿Y。
由于推出的土地質(zhì)量較好，今年前5月，房企的拿地支出達到2429億元，同比增長7.1%。在不少熱點城市，企業(yè)對土地的爭奪十分激烈，競價上百輪、高溢價、高單價的土地交易大量存在。
其二，從房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期來看，年初開工的項目，有望在年內(nèi)形成銷售，從而滿足本年度的收入和回款需求。因此，房企在上半年的開發(fā)投資熱情普遍較高。
另外，隨著銷售的回暖和融資成本的下降，房企的資金狀況正不斷改善。1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金62654億元，同比下降6.1%，近三個月來降幅持續(xù)收窄。
上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，綜合上述各項指標(biāo)的表現(xiàn)來看，“房地產(chǎn)行業(yè)已基本擺脫疫情影響恢復(fù)到正常狀態(tài)了”。那么，這種“正常狀態(tài)”能夠持續(xù)多久？
上海易居房地產(chǎn)研究院指出，在地方政府的政策支持和市場慣性下，6月房地產(chǎn)市場會繼續(xù)回暖，預(yù)計各項指標(biāo)還將繼續(xù)改善。但今年以來，監(jiān)管層多次強調(diào)“房住不炒”，預(yù)示著樓市調(diào)控政策短期內(nèi)難以大幅放松，因此市場很難出現(xiàn)超預(yù)期反彈。
與此同時，“外貿(mào)、旅游、餐飲、服務(wù)等相關(guān)行業(yè)居民收入存在下降風(fēng)險，一定程度上會抑制購房置業(yè)需求。”
前述房企人士也認(rèn)為，除非政策層面的刺激力度加大，否則市場的反彈力度十分有限，“疫情發(fā)生之前，樓市經(jīng)歷了連續(xù)三個銷售‘大年’，需求已經(jīng)大量釋放，尤其是三四線城市。”
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