當(dāng)下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的熱浪席卷資本市場(chǎng)，企業(yè)該如何在中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)版圖中占得一席之地？6月12日，由選址中國(guó)、和君咨詢、賽迪網(wǎng)聯(lián)合主辦的中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高端論壇上發(fā)布的《中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)上市公司白皮書(shū)（2020）》（簡(jiǎn)稱《白皮書(shū)》）指出，目前，上市公司已經(jīng)擴(kuò)容至35家，部分企業(yè)80%收入來(lái)自房地產(chǎn)，面臨業(yè)績(jī)倒退風(fēng)險(xiǎn)。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)上市公司擴(kuò)容，營(yíng)收整體增長(zhǎng)

《白皮書(shū)》顯示，出于業(yè)務(wù)發(fā)展需要，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)自發(fā)地通過(guò)資產(chǎn)市場(chǎng)尋求資金支持，在資本青睞下，截至2019年底，典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)上市公司的數(shù)量已經(jīng)擴(kuò)容至35家，包括招商蛇口、華夏幸福、榮盛發(fā)展等22家主板上市公司和13家新三板上市公司。

與此同時(shí)，2019年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)上市公司專注主業(yè)，其業(yè)務(wù)體量與規(guī)模發(fā)展壯大，逐步成為區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力軍，35家產(chǎn)業(yè)園區(qū)上市公司的“園區(qū)板塊”業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入共計(jì)1254億余元，同比增長(zhǎng)14.2%。

部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)上市公司2019年資本擴(kuò)張情況，來(lái)源于《白皮書(shū)》。

《白皮書(shū)》指出，資本市場(chǎng)的垂青還將繼續(xù)加碼。隨著科創(chuàng)板、注冊(cè)制等資本市場(chǎng)創(chuàng)新舉措的陸續(xù)推出，以及2019年國(guó)發(fā)11號(hào)文的發(fā)布，國(guó)資開(kāi)發(fā)區(qū)上市的通道已經(jīng)開(kāi)啟；此外，以錦和商業(yè)等為代表的“輕資產(chǎn)”園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)成功IPO，表明產(chǎn)業(yè)園區(qū)將獲得更多資本市場(chǎng)的青睞。

部分企業(yè)80%收入來(lái)自房地產(chǎn)，面臨業(yè)績(jī)倒退風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)《白皮書(shū)》介紹，在快速發(fā)展的同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)上市公司存在盈利模式單一、盈利能力下降、戰(zhàn)略新興業(yè)務(wù)收入占比不高等問(wèn)題。部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)上市時(shí)的品牌定位是“區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)建設(shè)者”、“實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)者”，但其業(yè)務(wù)構(gòu)成中，80%以上的收入和盈利來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，顯現(xiàn)出模式單一、自我造血功能較弱等問(wèn)題。

同時(shí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力有下降趨勢(shì)。雖然去年部分企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率較高，但從變動(dòng)趨勢(shì)來(lái)看，近年來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)上市企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率在下降，某頭部企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率從2012年的51.42%下降到2019年的35.72%；另一家頭部企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率從2012年的18.98%下降到2019 年的3.88%。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式當(dāng)中，還存在以培育產(chǎn)業(yè)為名“拿地”的現(xiàn)象，甚至導(dǎo)致產(chǎn)城脫節(jié)、部分產(chǎn)業(yè)新城成為“空城”，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園區(qū)在發(fā)展方面缺乏支撐力，最后無(wú)法形成產(chǎn)業(yè)鏈。

《白皮書(shū)》指出，不可否認(rèn)產(chǎn)業(yè)載體作為產(chǎn)業(yè)培育的物理支撐，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的重要性，但在土地與房產(chǎn)政策愈發(fā)趨緊的情況下，一旦銷售不順或者招商不利，園區(qū)后期收益都會(huì)受到較大影響。上市企業(yè)如果不能擺脫單一的房地產(chǎn)盈利模式，未來(lái)極有可能會(huì)面臨增長(zhǎng)乏力甚至是倒退的風(fēng)險(xiǎn)。要改善“房地產(chǎn)化”的行業(yè)現(xiàn)狀，產(chǎn)業(yè)園區(qū)上市企業(yè)既要有重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)的能力和資源，又要形成輕資產(chǎn)輸出的管理體系和團(tuán)隊(duì)，形成真正與產(chǎn)業(yè)配合度高的盈利模式。

戰(zhàn)略布局下沉，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)青睞二三線城市核心區(qū)

《白皮書(shū)》指出，如今，區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展成為全新的國(guó)家級(jí)重點(diǎn)戰(zhàn)略，目前已確定了12個(gè)國(guó)家中心城市及城市群、都市圈發(fā)展格局，都市圈輻射范圍內(nèi)的中小城市逐漸獲得與一、二線城市相當(dāng)?shù)陌l(fā)展資源。

在此背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)上市公司紛紛以京津冀、長(zhǎng)三角、中西部與粵港澳大灣區(qū)城市群為中心，進(jìn)行戰(zhàn)略布局下沉。其中，中部崛起明顯，二三線城市核心地段資源受追捧。比如，華夏幸福堅(jiān)持核心都市圈聚焦戰(zhàn)略，已布局15個(gè)核心都市圈，新簽PPP項(xiàng)目主要位于環(huán)杭州、環(huán)鄭州、環(huán)合肥、環(huán)武漢、環(huán)廣州等都市圈內(nèi)。

部分上市公司重點(diǎn)布局城市列表，來(lái)源于《白皮書(shū)》。

《白皮書(shū)》指出，在都市群與中部區(qū)域崛起的同時(shí)，不同能級(jí)的區(qū)域與城市對(duì)產(chǎn)業(yè)的訴求呈現(xiàn)出差異化發(fā)展特征，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要引入的產(chǎn)業(yè)資源類型個(gè)性化訴求差異較大。以往簡(jiǎn)單的“園區(qū)復(fù)制”已難以滿足地方政府與企業(yè)的需求，產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)需要讀懂城市、讀懂政府、讀懂區(qū)域產(chǎn)業(yè)的訴求。