日前，自然資源部印發(fā)《關(guān)于2020年土地利用計劃管理的通知》（下稱《通知》）,改革2020年土地利用計劃管理方式,以真實有效的項目落地作為配置計劃的依據(jù)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，國土資源寸土寸金，一寸也不能浪費。用更嚴格的手段堵住各地方“批而未供、閑置土地”的漏洞，是當前自然資源部出臺土地利用計劃管理新規(guī)的一大主要目標。同時，一整套與存量土地掛鉤，并且具備量化考核條件的獎懲措施出臺，也意味著各地方閑置土地的盤活進度將得到加速，而囤地行為將遭到進一步打擊。

清理“批而未供”及閑置土地

具體來看，《通知》指出納入重點保障的項目用地，包括納入國家重大項目清單的項目用地以及納入省級人民政府重大項目清單的單獨選址的能源、交通、水利、軍事設(shè)施、產(chǎn)業(yè)項目用地，在批準用地時直接配置計劃指標；未納入重點保障的項目用地，配置計劃指標與處置存量土地掛鉤。其中，對2017年底前批準的批而未供土地，按處置完成量的50%核算計劃指標；對2018年以來批準的批而未供土地，按處置完成量的30%核算；對納入2020年處置任務(wù)的閑置土地，按處置完成量的50%核算。也就是說，如果閑置土地存量越多，該地能夠獲得新批準的土地計劃指標也就越少，這樣做可以盤活存量，防止產(chǎn)生新的“批而未供”的土地。

那么，何為“批而未供”土地？除了符合字面意義上“批而未供土地”之外，《通知》明確列出了五種屬于未完成“批而未供”土地處置任務(wù)的情況：

一是將土地納入政府土地儲備的；

二是將土地供應(yīng)給政府平臺公司、征拆辦、開發(fā)區(qū)管委會等無實際建設(shè)項目單位的；

三是違反規(guī)劃以公園、綠地或空閑地等用途為名虛假供應(yīng)土地的；

四是在系統(tǒng)中錄入虛假合同或者劃撥決定書，導致重復(fù)計算批而未供處置量的；

五是其他違反土地供應(yīng)法規(guī)政策的行為。

此外，《通知》還對完成閑置土地處置任務(wù)的標準作出了明確定義。一宗閑置土地要完成處置，必須符合以下三種情形之一：一是動工開發(fā)。即依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項目，基坑開挖完畢；使用樁基的項目，打入所有基礎(chǔ)樁；其他項目，地基施工完成三分之一。小型工程、按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準開工報告的建筑工程等依法無須辦理施工許可證的項目，可由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門出具相關(guān)證明材料。二是收回。即通過有償或無償方式由政府收回閑置土地。三是置換。即通過置換方式處置的閑置土地。對于任務(wù)考核時仍處于司法查封狀態(tài)、且確因查封而無法處置的閑置土地，暫不納入考核，但應(yīng)在考核時點前通過土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)標注“司法查封”字樣，并上傳司法查封文書掃描件。

量化獎懲指標多地獲得獎勵

為了加大存量盤活力度，《通知》還設(shè)置了量化的獎懲指標。

具體表現(xiàn)為，對完成2019年批而未供和閑置土地處置任務(wù)的省份，在核算計劃指標基礎(chǔ)上再獎勵10%；對任一項任務(wù)未完成的，計劃指標核減20%。全國各省區(qū)市須繼續(xù)完成2020年批而未供和閑置土地處置任務(wù)，2017年底以前形成的批而未供土地處置率要達到15%以上，閑置土地處置率要達到15%以上。任一項處置任務(wù)未完成的，下一年度核算計劃指標時再核減20%。

此外，自然資源部也對一些土地利用計劃執(zhí)行良好的省市作出獎勵。如河北省衡水市、浙江省杭州市、福建省龍巖市、湖北省武漢市、云南省昆明市分別獎勵0.2萬畝；江蘇省張家港市、泗陽縣獎勵0.2萬畝；江西省安?？h、贛州市贛縣區(qū)獎勵0.2萬畝；湖南省道縣、資興市獎勵0.2萬畝；安徽省合肥市蜀山區(qū)獎勵0.1萬畝；上海市長寧區(qū)、浦東新區(qū)受到表揚，但不需要安排獎勵指標。

對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，自然資源部在去年加大督查力度，對全國土地利用計劃執(zhí)行情況進行分析評估，并作出相應(yīng)獎勵措施，今年更進一步將土地計劃配置與存量土地處置相掛鉤，可見國家對土地管理規(guī)劃的側(cè)重點逐漸由添增量向盤活存量轉(zhuǎn)變。

囤地閑地行為將遭更嚴監(jiān)管

據(jù)了解，全國各地正在陸續(xù)抓緊閑置土地的處置工作，如吉林截至2019年10月，已處置閑置土地530宗、總面積1797公頃；廣東截至2019年年底已處置431.3公頃等。

但從全國來看，處置閑置土地的任務(wù)仍任重而道遠，比如2019年底，廣東還有691.67公頃的閑置土地有待處置，而遼寧全省也有批而未供土地29947公頃，閑置土地5514公頃等。在業(yè)內(nèi)人士看來，一些地區(qū)因地理條件、歷史遺留問題影響，存在大量積累下來的閑置土地，最新《通知》印發(fā)后，“去庫存”或?qū)⒊蔀檫@些地區(qū)土地市場的主要活動。

《通知》也使得企業(yè)囤地的行為得到更嚴格的監(jiān)管。

今年樓市在疫情過后迎來“小陽春”，不少房企也擴充土地儲備。數(shù)據(jù)顯示，今年前四個月，碧桂園、綠地、龍湖、新城新增土地儲備3000萬平方米，為將來土地供應(yīng)可能到來的緊縮儲備糧草。但也有一些地區(qū)的企業(yè)因長期閑置土地面臨被收回的壓力。如云南芒市近期約談了11家閑置土地的業(yè)主，福建泉州有企業(yè)因閑置土地而被收回，去年海南海汽集團子公司也有閑置土地被收回。

雖然近年來還未出現(xiàn)過有知名房企因閑置土地被收回的案例，但《通知》明確指出不滿足一定開工條件的土地也會被認定為閑置，因此這也在一定程度上促使房企拿地后盡快開工建設(shè)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，此次政策實際上對于土地的供應(yīng)提出了新的要求。對于部分城市來說，后續(xù)若是土地閑置情況較多，或者未開工的數(shù)量較多，顯然會影響后續(xù)的土地供應(yīng)和交易。而從房企角度看，也需要積極關(guān)注各級政府在閑置土地處置方面的力度，這對于判斷土地供應(yīng)的規(guī)模和節(jié)奏具有積極作用。

“另外，此次政策明確落實土地要素跟著項目走的原則。各?。▍^(qū)、市）審批批次用地時要明確具體項目，防止產(chǎn)生新的批而未供土地。后續(xù)一些企業(yè)拿地時，更要注重項目本身的管控，以積極爭取土地供應(yīng)的支持。”嚴躍進補充道。