1986年，聯(lián)合國(guó)人居署和開(kāi)發(fā)計(jì)劃署成立了城市管理項(xiàng)目，房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)在其中得到重用，之后在聯(lián)合國(guó)、世界銀行的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)收入比得到了越來(lái)越廣泛的應(yīng)用。在聯(lián)合國(guó)人居署的《城市指標(biāo)工具包指南》給出了該指標(biāo)的意義、定義、方法等內(nèi)容，房?jī)r(jià)收入比是“一套居住單元的中位自由市場(chǎng)價(jià)格與中位家庭年收入的比值”。當(dāng)面臨數(shù)據(jù)問(wèn)題，尤其是中位數(shù)據(jù)不可得而只有平均數(shù)據(jù)時(shí)，聯(lián)合國(guó)人居署和世界銀行都轉(zhuǎn)向利用平均數(shù)。近年，由于許多研究者對(duì)房?jī)r(jià)收入比理解模糊，認(rèn)識(shí)不清，房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)亂用、誤用比比皆是，產(chǎn)生很多誤導(dǎo)。

房?jī)r(jià)收入比經(jīng)濟(jì)學(xué)意義。房?jī)r(jià)收入比=房屋總價(jià)/居民家庭收入，簡(jiǎn)單理解，房?jī)r(jià)收入比就是房?jī)r(jià)與收入的比值，上面分子房?jī)r(jià)高低很重要的是由地價(jià)決定的，下面分母家庭收入其實(shí)是勞動(dòng)力要素的價(jià)格，因此，房?jī)r(jià)收入比其經(jīng)濟(jì)學(xué)本質(zhì)意義就是土地要素價(jià)格和勞動(dòng)力要素價(jià)格的比值，即房?jī)r(jià)收入比=房屋總價(jià)/居民家庭收入，也是土地要素價(jià)格/勞動(dòng)力要素價(jià)格的比值。不同的國(guó)家、地區(qū)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，土地要素、勞動(dòng)力要素?cái)?shù)量結(jié)構(gòu)不同，在經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中土地要素價(jià)格與勞動(dòng)力要素價(jià)格的比值不具有一般性，因此房?jī)r(jià)收入比值范圍也不具有一般性，世行初定的4-6合理范圍也不是適用于每個(gè)國(guó)家。

我國(guó)房?jī)r(jià)收入比變動(dòng)表現(xiàn)。不同經(jīng)濟(jì)體橫向比較房?jī)r(jià)收入比意義不大，但是同一經(jīng)濟(jì)體可以縱向比較。我國(guó)整體房?jī)r(jià)收入比，按面積100平、戶均3口人估算，1998年房改時(shí)候是12.7，2017年是7.2，房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)是逐步下降的趨勢(shì)。從重點(diǎn)城市來(lái)看，在2002-2016年之間，房?jī)r(jià)收入比明顯上升城市有北京（12.7-16）、廈門(mén)（8.7-14.4）、上海（10.4-14.3）、天津（8.9-11.5）（深圳數(shù)據(jù)不完整未做分析），也就是說(shuō)一線城市與廈門(mén)、天津房?jī)r(jià)收入比上升明顯。房?jī)r(jià)收入比穩(wěn)定的城市有成都（7.3-7）、廣州、杭州、合肥（8.2-9）、南昌、南京、寧波、石家莊（8.3-9.1）、武漢（8.2-8.6）、鄭州（9-8.2），變化幅度不超過(guò)1，房?jī)r(jià)收入比有明顯下降的城市主要是東北、西部的城市有大連、哈爾濱、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、青島、西安、南寧等。從上述城市房?jī)r(jià)收入比變化可以看出：第一，經(jīng)過(guò)20年左右時(shí)間，只有一線城市及少數(shù)二線城市房?jī)r(jià)收入比明顯上升，絕大部分城市房?jī)r(jià)收入比都沒(méi)有明顯上升，比如成都、合肥、武漢、鄭州一直都在8左右。第二，如果按一般看法房?jī)r(jià)收入比4-6是合理的，上述很多城市10多年前都有泡沫了，如果一個(gè)泡沫10多年都沒(méi)有破，那這個(gè)泡沫也是“實(shí)心”的，因此用房?jī)r(jià)收入比4-6范圍來(lái)衡量我國(guó)城市房?jī)r(jià)有無(wú)泡沫是不合理的。

我國(guó)房?jī)r(jià)收入比高的原因：相比于其他國(guó)家，比如美國(guó)，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比較高，除了計(jì)算中使用的房?jī)r(jià)、收入數(shù)據(jù)差異原因外，我國(guó)土地價(jià)格較高，也就是說(shuō)地價(jià)相對(duì)于勞動(dòng)力價(jià)格較高，是造成房?jī)r(jià)收入比值較高的最重要原因。觀察我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)實(shí)狀況，地價(jià)相對(duì)較高有以下原因：

其一，資源稟賦結(jié)構(gòu)因素，我國(guó)地少人多，就表現(xiàn)為地貴人力便宜。比如美國(guó)，地廣人稀，土地多，人少，以至于土地價(jià)格相對(duì)便宜，勞動(dòng)力價(jià)格相對(duì)較貴，土地價(jià)格與勞動(dòng)力價(jià)格比值就會(huì)表現(xiàn)出較低。而我國(guó)恰恰相反，地少人多，以至于地價(jià)較貴，勞動(dòng)力價(jià)格便宜，進(jìn)而地價(jià)與勞動(dòng)力價(jià)格比值就表現(xiàn)為較高。

其二，制度因素，我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)用地屬于政府壟斷。美國(guó)土地私人所有，土地市場(chǎng)的買方與賣方都眾多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成均衡價(jià)格。而我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)用地屬于國(guó)有，地方政府是土地市場(chǎng)的唯一賣方，也就是我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)用地市場(chǎng)是賣方壟斷市場(chǎng)，賣方有很大的議價(jià)權(quán)，賣方壟斷市場(chǎng)的要素價(jià)格高于一般競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)所形成的價(jià)格，因而我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)用地價(jià)格較高。

其三，體制因素，地方政府土地財(cái)政依賴，使得地方政府有推高地價(jià)的內(nèi)在動(dòng)力。我國(guó)實(shí)行中央與地方分稅制，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，地方政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出、教育醫(yī)療支出、社會(huì)保障支出等越來(lái)越大，土地出讓金是地方財(cái)政收入的重要來(lái)源，地方政府有推高地價(jià)的內(nèi)在動(dòng)力，又伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，地方政府的土地財(cái)政形成了路徑依賴。

總之，通過(guò)分析房?jī)r(jià)收入比經(jīng)濟(jì)學(xué)意義，分析我國(guó)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)收入比變化，分析我國(guó)房?jī)r(jià)收入比高的資源稟賦結(jié)構(gòu)、土地制度、財(cái)稅體制等原因，可以看出，用房?jī)r(jià)收入比4-6范圍來(lái)衡量我國(guó)城市房?jī)r(jià)有無(wú)泡沫是不合理的。另外，縱向來(lái)看，除極少數(shù)城市外，我國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)收入比沒(méi)有出現(xiàn)持續(xù)上升。