開學(xué)季也是學(xué)位房糾葛高發(fā)期。在一二線大城市，優(yōu)質(zhì)學(xué)位房乃剛需中的剛需，學(xué)位偏緊張的深圳尤甚。近年，與名校沾邊的樓盤單價持續(xù)走高的例子在深圳屢見不鮮。但并非所有房子都能穩(wěn)穩(wěn)地為家長提供安全感，在深圳一度火爆的公寓，如今便面臨無法獲得學(xué)位的尷尬。
擁有深圳四大名校深圳高級中學(xué)（下稱“深高”）學(xué)位，動輒標(biāo)價10萬/平以上的香蜜湖豪宅片區(qū)部分業(yè)主，由于所在樓盤的積分入學(xué)基礎(chǔ)分被下調(diào)，使得他們?nèi)缃癯藫?dān)憂孩子入學(xué)問題外，還面臨房屋價值縮水的煩惱。
據(jù)悉，此番積分被降級的幾個小區(qū)或樓盤，土地用途要么是商業(yè)辦公用地，要么是工業(yè)用地，房屋用途是單身公寓、辦公樓或者宿舍，而鑒于基礎(chǔ)積分從原來的80下調(diào)至70分，極大可能導(dǎo)致相關(guān)孩子無緣深高。
相關(guān)人士提醒購房者，買房前，要查清樓盤的土地性質(zhì)和房屋用途。“在深圳，買了普通住宅，學(xué)位是‘跑不掉’的；如果買了不明原因的‘單身公寓’，就是個深水炸彈，如果學(xué)位一旦緊張，原有的學(xué)位就可能旁落。”
“降級”的學(xué)位房
香蜜湖豪宅片區(qū)業(yè)主王女士告訴記者，2018年她花費(fèi)465萬元在浩銘財富廣場購置了一套50平米的公寓式住宅，“當(dāng)時就是沖著深高的學(xué)位買的，想給孩子提供好的教育。”
今年，王女士的女兒小學(xué)畢業(yè)。王女士按照相關(guān)要求在網(wǎng)上提交了深高南校區(qū)（初中部）初一學(xué)位的申請。但福田區(qū)教育局在小升初的申請系統(tǒng)中，將浩銘財富廣場的申請狀態(tài)由不通過改為“待審核”，而積分入學(xué)的第三類型中新增了“商務(wù)公寓、單身公寓”的內(nèi)容。積分入學(xué)的基礎(chǔ)分就由此前的80分降為70分了。
事件發(fā)生之后，在經(jīng)過小區(qū)業(yè)主與教育局、學(xué)校的多次溝通后，最新處理結(jié)果為：泰安軒、泰康軒與竹園小區(qū)屬于住宅性質(zhì)，入學(xué)按一類招生標(biāo)準(zhǔn)；泰然公寓、浩銘財富廣場、杭鋼大廈、有色大廈和安華小區(qū)因為土地性質(zhì)屬于非居住用地，只能按特殊性質(zhì)房產(chǎn)申報，也就是基礎(chǔ)分降為三類70分。
這幾年，深圳學(xué)位房降級的事情幾乎沒有消停過，甚至愈演愈烈，究其根源是學(xué)位缺口大。
自2015年起，深圳常住人口以年均50萬的速度增加，外來人口源源不斷涌入深圳，學(xué)位需求水漲船高，公共教育資源短板凸顯。僅2019年，深圳市學(xué)位缺口為7.1萬個，比2018年上漲21%。
以此次風(fēng)波發(fā)生的深圳市福田區(qū)為例，鏈家王姓中介人士介紹，片區(qū)的公辦學(xué)校小一、初一學(xué)位缺口近萬個；但是片區(qū)金融產(chǎn)業(yè)聚集，流入的人才多，高學(xué)歷的家長多，對下一代的教育都非常重視。
“福田區(qū)捆綁著名校學(xué)位的房子，房價每年同比上漲二成左右?guī)缀跏菦]有懸念的，高學(xué)歷的家長們唯恐自家孩子輸在教育起跑線上。”該人士直言，這也是這兩年福氣區(qū)單身公寓、辦公樓或者老宿舍但凡沾上“學(xué)位房”就不愁賣的主要原因之一。
自學(xué)位房降級事件發(fā)生后，豪宅片區(qū)不少業(yè)主已經(jīng)意識到行情有變，開始將一些房源掛盤出售。
以處于被降級之列的泰然公寓為例，貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，自事件發(fā)生之始的5月29日至6月7日，泰然公寓的在售房源達(dá)7套，另有5套準(zhǔn)備上架，且多屬于40平米左右的一室一廳小公寓。目前，每平米單價較上月環(huán)比上漲6.55%。
片區(qū)的一位張姓房產(chǎn)中介人士表示，過去因為鎖定深高中學(xué)的緣故，泰然公寓的單價近年從8萬/平左右逐步上行至11萬/平左右。這次學(xué)位房風(fēng)波事件恐怕會對單價有打壓。
此次學(xué)位房降級事件出來之后，不少公寓業(yè)主在接受第一財經(jīng)記者采訪時稱，除了擔(dān)憂孩子入學(xué)問題外，或多或少都有提及房屋價值將縮水的擔(dān)憂。
公寓的入學(xué)尷尬
引發(fā)“深高學(xué)位房”風(fēng)波的主要原因是土地用途、房屋用途的不明確。
存在類似泰然公寓等小區(qū)的歷史遺留問題，深圳目前約有40個這樣的小區(qū)，涉及十幾萬人。
以近年來頻頻陷入學(xué)位爭議的單身公寓來看，大部分項目的地塊性質(zhì)并非純粹的居住用地，卻仍以“住宅”身份存在。這其中不少有歷史遺留的因素在內(nèi)。
囿于市場不規(guī)范、小戶型房好賣、單身公寓叫法新鮮等因素，深圳在推行商品房的早期，有不少樓盤以單身公寓形式售賣，可以商住兩用，且有不少是80平米以上的較大戶型，與純住宅差別并不大。
同時，不少單身公寓屬于限購限貸范疇，國土局、稅務(wù)局也認(rèn)可住宅性質(zhì)，且居民將其作為住宅使用數(shù)年。但因歷史遺留問題等，這部分類似住宅的單身公寓產(chǎn)權(quán)證是單身公寓，與不限購不限貸的商務(wù)公寓同類。
這些居住了幾十年的業(yè)主一旦涉及到重點學(xué)校學(xué)位資源緊張的問題，往往就會遭遇學(xué)位突然降級、孩子難就近入學(xué)的情況。
上海明倫律師事務(wù)所合伙人王智斌指出，事件背后的核心問題是“公寓”概念的模糊和濫用。依照相關(guān)規(guī)定，商業(yè)公寓是明確不授予學(xué)位的，但不少開發(fā)商亂用“公寓”概念。同時相關(guān)部門也沒有做統(tǒng)一的概念定義，導(dǎo)致圍繞這種單身公寓的性質(zhì)發(fā)生了爭議。
“買房前，要查清樓盤的土地性質(zhì)和房屋用途。在深圳，買了普通住宅，學(xué)位絕大可能是‘跑不掉’的；如果買了不明原因的‘單身公寓’，就是個深水炸彈，如學(xué)位充足，相安無事。如果學(xué)位一旦緊張，像深高事件必然再度發(fā)生。”樂有家研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人士表示。
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