5月重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)繼續(xù)復(fù)蘇，疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響正在持續(xù)減弱。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份，重點(diǎn)18城鏈家二手房成交量繼續(xù)增長(zhǎng)，環(huán)比增加15.2%，同比增長(zhǎng)42%；而在價(jià)格方面，除二線城市外，一線和三四線城市二手房市場(chǎng)均價(jià)均已超過(guò)去年同期。

北京二手房成交量同比增75%

數(shù)據(jù)顯示，今年5月份，重點(diǎn)18城的成交量為去年成交量最高水平（2019年3月）的98%，1-5月交易量較去年同期減少15%左右，較1-4月的同比降幅收窄了10個(gè)百分點(diǎn)，可見疫情對(duì)市場(chǎng)的影響在逐步減少。

貝殼研究院認(rèn)為，整體交易量的大幅增長(zhǎng)主要來(lái)自于三個(gè)原因：第一，疫情推遲了需求的釋放，使得傳統(tǒng)3月小陽(yáng)春挪移到四五月；第二，2020年五一假期首次連休五天，為客戶提供了時(shí)間上的便利，五一期間重點(diǎn)18城市二手房日度成交量同比增長(zhǎng)60%左右，14個(gè)城市同比增長(zhǎng)，增幅最大的為北京，2020年五一日度成交量同比增長(zhǎng)超過(guò)100%；第三，房貸利率數(shù)據(jù)在下降，5月貝殼重點(diǎn)城市實(shí)際貸款利率繼續(xù)下滑，一定程度上影響購(gòu)房者預(yù)期。

成交量方面，分城市看，前期成交量恢復(fù)較快的城市5月成交量出現(xiàn)拐點(diǎn)，前期恢復(fù)較慢的城市增速加快。前期復(fù)蘇較快的長(zhǎng)三角城市圈城市成交量進(jìn)入平臺(tái)期，杭州環(huán)比減少3.5%。前期恢復(fù)較慢的京津冀城市圈內(nèi)成交量繼續(xù)快速增長(zhǎng)，除了線下帶看恢復(fù)、需求延遲釋放外，廊坊市落戶新政發(fā)布，5月成交量環(huán)比增加55%。5月北京二手房成交量環(huán)比增加39%、同比增長(zhǎng)75%，實(shí)際成交量創(chuàng)下自2017年“3.17”樓市調(diào)控以來(lái)的最高水平。受到疫情沖擊最大的武漢5月購(gòu)房需求開始集中釋放，成交量環(huán)比增加超過(guò)200%。

一線城市及三四線城市二手房?jī)r(jià)格均已超去年同期

在價(jià)格方面，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月一線和三四線城市同環(huán)比均上漲，二線城市同環(huán)比均下跌?？傮w來(lái)看，除二線城市外，一線和三四線城市市場(chǎng)均價(jià)均已超過(guò)去年同期。

其中，一線城市5月二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為61279元/平方米，環(huán)比上漲1.19%；同比變化來(lái)看，較2019年5月上漲0.85%，仍主要由深圳上漲帶動(dòng)。

數(shù)據(jù)顯示，今年5月，深圳二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為68372元/平方米，其環(huán)比漲幅達(dá)2.69%；同比漲幅達(dá)6.53%。

深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫指出，5月份，深圳住建局打壓二手房高價(jià)的動(dòng)作頻繁，打壓對(duì)象以超高房?jī)r(jià)或遠(yuǎn)高于市場(chǎng)均價(jià)的房源為主，雖然房源的掛牌價(jià)不等于成交價(jià)，但虛高的掛牌價(jià)格仍有拉高小區(qū) 均價(jià)、擾亂市場(chǎng)秩序的嫌疑。其認(rèn)為，嚴(yán)打二手房掛牌價(jià)虛高的意義很大，首先可一定程度抑制炒房行為，其次二手房市場(chǎng)合理平穩(wěn)地發(fā)展也有助于新房市場(chǎng)維持健康穩(wěn)定，防止新房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。

另外，一線城市中，北京的二手住宅市場(chǎng)均價(jià)則顯示為58972元/平方米，環(huán)比上漲0.82%，同比下跌4.49%；上海二手住宅均價(jià)56493元/平方米，環(huán)比下跌0.19%，同比上漲0.25%；廣州二手房均價(jià)33890元/平方米，環(huán)比下跌0.73%，同比亦顯示下跌，跌幅為6.38%。同時(shí)，廣州的二手房均價(jià)已跌出前五，位列廈門及三亞之后。

二線城市市場(chǎng)均價(jià)為18044元/平方米，環(huán)比微跌0.07%。其中環(huán)比下跌城市數(shù)量16個(gè)，上漲城市數(shù)量16個(gè)；同比變化來(lái)看，較去年同期同比下跌0.57%，同比跌幅擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)。

三四線城市市場(chǎng)均價(jià)為11586元/平方米，環(huán)比上漲0.60%，漲幅擴(kuò)大0.14個(gè)百分點(diǎn)。其中環(huán)比下跌城市數(shù)量23個(gè)，上漲城市數(shù)量41個(gè)；同比變化來(lái)看，同比上漲3.04%，漲幅擴(kuò)大0.35個(gè)百分點(diǎn)。

從5月份二手住宅市場(chǎng)價(jià)格漲跌城市來(lái)看，環(huán)比漲幅前十的城市中以長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、東北和西北區(qū)域的二、三四線城市為主。其中，銀川以4.84%的漲幅居首，贛州和南通分別以4.70%和4.49%的漲幅位居二、三。

從環(huán)比跌幅前十的城市情況來(lái)看，跌幅較大的城市主要以環(huán)渤海、珠三角經(jīng)濟(jì)圈和中部區(qū)域的二、三四線城市為主。其中，南寧以3.47%的跌幅位居第一；武漢和泰州分別以3.47%和3.17%的跌幅位居二、三。

預(yù)計(jì)6月成成交量環(huán)比下滑10%，同比增長(zhǎng)30%左右

貝殼研究院表示，5月二手房進(jìn)入遲到的小陽(yáng)春市場(chǎng)，但不管是根據(jù)年度的季節(jié)性規(guī)律還是目前市場(chǎng)的供需情況，市場(chǎng)都有自然回落的跡象。

首先，從業(yè)主預(yù)期看，5月18個(gè)城市中有14個(gè)城市漲價(jià)占比下降，深圳業(yè)主漲價(jià)占比下降幅度最大。除深圳之外，其他城市業(yè)主漲價(jià)占比均小于40%，可見目前的市場(chǎng)預(yù)期依舊不強(qiáng)。

第二，高頻數(shù)據(jù)顯示市場(chǎng)向上動(dòng)力弱，進(jìn)入高位徘徊平臺(tái)期。從周度數(shù)據(jù)看，雖然五一假期帶動(dòng)成交量出現(xiàn)回升，但隨后鏈家重點(diǎn)18城成交量繼續(xù)呈現(xiàn)自然回落狀態(tài)。上周鏈家重點(diǎn)18城二手住宅成交量環(huán)比減少3.4%，18城中13個(gè)城市周度成交量環(huán)比出現(xiàn)下降。

第三，從宏觀數(shù)據(jù)與政策角度來(lái)看，居民對(duì)于就業(yè)穩(wěn)定性的擔(dān)憂可能影響后期需求進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng)。4月城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率達(dá)到6%，為該數(shù)據(jù)自開始公布以來(lái)的最高水平。今年政府工作報(bào)告重申“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。5月26日，央行公布逆回購(gòu)利率和3月保持不變。雖然經(jīng)過(guò)前期持續(xù)的降準(zhǔn)降息，目前市場(chǎng)的流動(dòng)性依舊相對(duì)充裕，市場(chǎng)利率依舊存在下行空間，但在貨幣政策執(zhí)行方面央行對(duì)于資金違規(guī)流入房地產(chǎn)仍舊非常謹(jǐn)慎，因此預(yù)計(jì)未來(lái)貨幣寬松的基礎(chǔ)上會(huì)進(jìn)一步加大金融監(jiān)管力度，防止資金被違規(guī)利用，這些舉措將有效保證房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)榱鲃?dòng)性寬松出現(xiàn)大幅上漲。

對(duì)此，貝殼研究院預(yù)測(cè)6月市場(chǎng)會(huì)自然回落，幅度在10%左右，但市場(chǎng)依舊會(huì)保持在一個(gè)相對(duì)高的交易量級(jí)，預(yù)計(jì)同比增長(zhǎng)30%左右，1-6月累計(jì)成交同比降幅在10個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)。