經(jīng)歷“瘋狂”五一之后，學(xué)區(qū)房交易逐漸回歸理性。從日度數(shù)據(jù)看，西城區(qū)成交量已經(jīng)開始回落。5月20日，北京市住建委也發(fā)布通告，嚴(yán)查虛假宣傳“不限購”、炒作“學(xué)區(qū)房”等擾亂市場秩序的違法違規(guī)行為。業(yè)內(nèi)預(yù)計政策對西城區(qū)市場的影響在兩個月左右，7月之前成交量大、價格小幅上漲，隨后成交量明顯下滑、價格下跌，跌幅在5%-10%。

在剛剛過去的5月，樓市神經(jīng)一再被學(xué)區(qū)房挑動。從月初北京西城區(qū)“多校劃片”的靴子落地，到月末兩棟辦公樓劃入學(xué)區(qū)范圍。多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手房內(nèi)部成交量大增，創(chuàng)下2017年“317”樓市調(diào)控后的新高。

“政策出來的十天內(nèi)，我差不多帶看了60次。”北京市西城區(qū)金融街(000402,股吧)片區(qū)某房屋中介店長華玉向北京商報記者坦言。

對家長們而言，7月31日的末班車近在咫尺，上還是不上？要考慮的不僅僅是巨額的購房款，政策走向、投資收益回報……不確定性還有很多很多。

01、30天：從瘋狂到理性

“這套房這個價格如果放在政策出臺前，早就已經(jīng)被買走了。”華玉向記者介紹豐匯園小區(qū)一套報價1480萬、76.5平米的兩居時表示，相比之前，金融街片區(qū)的二手房在政策后大概降了80萬左右。

豐匯園小區(qū)位于北京西城區(qū)金融街，其對口的宏廟小學(xué)被稱為“宇宙第一牛小”。宏廟小學(xué)對應(yīng)的四個小區(qū)（部分樓）內(nèi)居住著不少學(xué)生和家長，上小學(xué)前買入，入學(xué)幾年或升入初中后賣出。如這套兩居內(nèi)居住著一家三代五口，在五年前孩子尚在幼兒園時購入，彼時的房價尚不足千萬。原本計劃在幾年后賣出換到更寬敞的房子居住，但此次政策出臺，促使房主決定趕在7月31日前將房屋脫手。在看房三天后，該套房再度降價至1350萬，且還有議價的空間。

“其實金融街這邊也有很多投資客，這個政策對于金融街的影響是比較大的，因為片區(qū)內(nèi)學(xué)校不是很均衡，本來買了豐匯園能上宏廟的未來就有可能被分配到‘渣小’。因此731后勢必會降價，4月30號政策出來當(dāng)晚就有好多房主出來掛房，價格也都有可談空間。但像德勝片區(qū)的話教育資源相對均衡，未來降價不一定會明顯，所以雖然掛房的也多但價格還是差不多。”一位知情人士向記者分析。

從出生人口來看，北京及西城區(qū)出生人口波動趨勢相近，出生人口總量在2016年達(dá)到峰值。目前這批孩子都在幼兒園年齡，近兩年正是考慮未來學(xué)業(yè)規(guī)劃、是否購買學(xué)區(qū)房的關(guān)鍵時期。此次政策的出臺也讓家長的規(guī)劃期限驟然提前。

學(xué)區(qū)房政策發(fā)布后一周，西城區(qū)掛牌量和成交量均出現(xiàn)快速增長。掛牌量超過4月整月總量，一周內(nèi)成交量相當(dāng)于4月成交量70%。以德勝門、金融街最為顯著，5月這兩個片區(qū)的成交量分別環(huán)比增長316%、134%。價格方面，以成交活躍的豐匯園小區(qū)、新風(fēng)南里、裕中西里為例，價格保持相對穩(wěn)定的水平。同小區(qū)同戶型房源5月成交價格較上月環(huán)比增幅基本在2%以內(nèi)。對于當(dāng)時網(wǎng)上“一天賣十套”的傳言，華玉表示并不夸張，“甚至有套房兩家中介的客戶都打算簽了，搶來搶去差點打起來。”

不過經(jīng)歷“瘋狂”五一之后，學(xué)區(qū)房交易逐漸回歸理性。從日度數(shù)據(jù)看，西城區(qū)成交量已經(jīng)開始回落。5月20日，北京市住建委也發(fā)布通告，嚴(yán)查虛假宣傳“不限購”、炒作“學(xué)區(qū)房”等擾亂市場秩序的違法違規(guī)行為，查處21家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

業(yè)內(nèi)預(yù)計政策對西城區(qū)市場的影響在兩個月左右，7月之前成交量大、價格小幅上漲，隨后成交量明顯下滑、價格下跌，跌幅在5%-10%。此前在東城區(qū)、海淀區(qū)有過類似的經(jīng)歷。“政策的影響已經(jīng)開始趨弱，5月市場增速較快的最主要原因是‘學(xué)區(qū)房’政策的影響，從日度數(shù)據(jù)看，西城區(qū)成交量已經(jīng)開始回落。”貝殼研究院首席市場分析師說。

理性之下，幾百萬的降價空間、公房或商品房在貸款額度上的區(qū)別、片區(qū)和幾居室的選擇、購房之后的風(fēng)險等，都是需要考慮的問題。

02、731后：政策風(fēng)險未知

在這輪學(xué)區(qū)房交易熱潮中，小戶型表現(xiàn)最為活躍。“像在金融街的話，如果有一套一千萬的一居室新上線，最多兩天內(nèi)馬上賣出。”華玉談到。

目前居住在朝陽區(qū)的王女士就在半月前參與了一場一居室搶購。5月13日，德勝片區(qū)對口西師附小的一套房子，27平米總價500萬，當(dāng)天來了19個客戶看房。坐擁熱門房源的房主坐地起價80萬，王女士略一猶豫，房子就已被別人買走。

為了落戶購買面積較小總價較低的學(xué)區(qū)房，之后在周圍租住，是很多家長的選擇。記者查閱金融街附近租房價格，70平米的兩居室大概在1.5萬每個月左右。同時購買的落戶房還可以租出，30平米的一居室租金在6千左右。

“因為學(xué)區(qū)房太貴了，不想把資金全投進(jìn)去，而且還有政策風(fēng)險。因此盡量選擇落戶房，可以少投入一點，萬一損失也不會太多。但一居室的性價比其實不是很高，小面積的每平米單價越高。”

未來的政策風(fēng)險是購房者使用較少的總額選擇小戶型的關(guān)鍵因素。雖然目前購房者都是從學(xué)位需求出發(fā)，但未來“別虧太多”也是需求之一。近幾年來，學(xué)區(qū)房市場的變化與政策的風(fēng)吹草動息息相關(guān)。5月全市二手房成交套數(shù)也創(chuàng)了3年前被稱為最嚴(yán)限購令的“317”政策后的新高。

實際上，西城區(qū)在北京城六區(qū)中最后實施“多校劃片”，但各區(qū)政策落地情況并不相同。如東城區(qū)的購房時限為2018年6月30日，從去年開始已完全通過電腦派位方式安排入學(xué)；而海淀區(qū)以2019年1月1日為時限，但在去年的“小升初”中仍踐行單校劃片為主。

在王女士看來，“西城明年就算真的多校劃片了，如果還是就近原則為準(zhǔn)，其實對于區(qū)域內(nèi)房價不會有太大影響。但如果因為買房者太多，報名上學(xué)的太多了，超出這個片區(qū)的學(xué)位數(shù)，有一年劃到學(xué)區(qū)之外別的學(xué)校，那這學(xué)區(qū)房馬上就降價了。包括趕著單校劃片的末班車，也是求一個確定性。”

許小樂指出：“從東城區(qū)、海淀區(qū)政策后成交歷史數(shù)據(jù)來看，政策發(fā)布后執(zhí)行前，區(qū)域成交量價出現(xiàn)集中增長，而在政策執(zhí)行后，將會出現(xiàn)半年左右的連續(xù)下跌。從更長的時間來看，北京的優(yōu)質(zhì)教育資源依舊十分稀缺，多校劃片政策并不會讓學(xué)區(qū)房價格大幅下跌。”

03、20萬/年？家長的教育抉擇

對于購買學(xué)區(qū)房的家長來說，是否送孩子上國際學(xué)校也在考慮清單之內(nèi)。北京一些國際學(xué)校無需京籍戶口，師資條件、硬件設(shè)施看來也足夠有誘惑力。在北京的近百所國際學(xué)校中，四成左右為12年一貫制學(xué)校，學(xué)費(fèi)大約在10-30萬/年不等。

以目前北京市規(guī)模較大，十二年制的私立匯佳學(xué)校為例，國際文憑組織（IB）PYP（小學(xué)階段）、MYP（初中階段）、DP（高中階段）的學(xué)費(fèi)分別為20萬、23萬、25萬，12年學(xué)費(fèi)為264萬，如從小住宿，還需46.5萬住宿費(fèi)，另外還有不同的俱樂部活動等供選擇，如網(wǎng)球課6800元/24次課、5000元/24次課，每年冬夏國外研學(xué)項目等的花銷也不同，僅國內(nèi)12年間學(xué)費(fèi)在350萬左右。

20萬每年，還是一次性1000萬？王女士也向記者談到了自己的考量：“國際學(xué)校學(xué)費(fèi)看起來可能還行，一年二三十萬，但這還是基礎(chǔ)學(xué)費(fèi)，之后還會有出國，需要更多。而且這是純消費(fèi)型，學(xué)費(fèi)完全花出去了，而學(xué)區(qū)房其實還能賣掉。從孩子未來整體發(fā)展考慮，你上了國際學(xué)?？赡芫椭挥辛魧W(xué)一條路了，而上公立學(xué)校的話至少是‘進(jìn)可攻退可守’。”

疫情期間，“小留學(xué)生”話題也再次引發(fā)社會關(guān)注。在21世紀(jì)教育研究院副院長熊丙奇看來，小留學(xué)生現(xiàn)象中一部分是在國內(nèi)進(jìn)不了比較好的小學(xué)，就想到干脆去國際學(xué)?；蛘吡魧W(xué)，以解決孩子的求學(xué)和未來升學(xué)的問題。還有一部分是有可能在大城市里沒有戶籍，即便能夠在大城市完成義務(wù)教育，但隨后中高考都會面臨制度性障礙，比如只能送回老家，因此也有考慮。

“現(xiàn)在一些國際學(xué)校、民辦學(xué)校也開始對入學(xué)戶口有要求，或者得搖號。對于家長來說，購買學(xué)區(qū)房，還是選擇國際學(xué)?；蛘叱鰢魧W(xué)，實際上還是義務(wù)教育能否均衡的問題。”熊丙奇認(rèn)為，目前確實存在一些不安全因素，但一旦過了這個不安全因素之后，如果國內(nèi)教育無法滿足需求，或者入學(xué)政策方面還存在一些障礙的話，那小留學(xué)生現(xiàn)象勢必還會繼續(xù)存在。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也向記者分析：“學(xué)區(qū)房的本質(zhì)問題還是在于教育資源的均衡分配?？陀^上來講，就算有一些政策調(diào)整，也不會完全降溫。后續(xù)還是建議在教育均衡方面給一些政策，引導(dǎo)大家到這個郊區(qū)買房。一種傳統(tǒng)的感受是，一些郊區(qū)如果說學(xué)校配套教育設(shè)施比較好，那么學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量也會明顯提升，自然吸引更多人到這個片區(qū)買房置業(yè)。”