最近的土地市場(chǎng)很熱。
疫情防控得到鞏固之后，部分房企開始大規(guī)模拿地，土地市場(chǎng)成交規(guī)模快速回升，溢價(jià)率指標(biāo)也逐漸上行，4月成交溢價(jià)率已漲至15%以上，創(chuàng)下年內(nèi)新高。
究竟哪些因素在背后推動(dòng)，造就了當(dāng)下土拍熱度？
土地供應(yīng)增長(zhǎng)超100%，房企拿地意愿轉(zhuǎn)強(qiáng)
5月19日下午，合生創(chuàng)展接連拿下北京分鐘寺L-39和L-41宅地，總成交價(jià)107.4億元，賺足市場(chǎng)眼球。
而此前幾天，龍光也在深圳以最高限價(jià)115.97億元+配建4.08萬(wàn)平方米人才住房的代價(jià)，競(jìng)得前海一宗居住用地，該地也成為了2020年內(nèi)第三宗成交價(jià)格破百億的地塊。
據(jù)wind監(jiān)測(cè)的100個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，4月百城成交土地?cái)?shù)量1193宗，成交土地建面11283萬(wàn)平方米，較3月有明顯提升。
在月度成交總價(jià)和溢價(jià)率上，4月成交總價(jià)4336億元，環(huán)比增加136.79%；平均溢價(jià)率15.78%，為今年4個(gè)月內(nèi)最高。
顯然，無(wú)論是大宗地塊成交價(jià)格還是多個(gè)城市的成交土地?cái)?shù)量、溢價(jià)率等方面，都體現(xiàn)出了當(dāng)下土地市場(chǎng)的熱度。此前部分受疫情影響減少拿地的房企，也開始按下購(gòu)地的啟動(dòng)鍵。
例如萬(wàn)科4月新增10個(gè)土地項(xiàng)目，新增土地建筑面積404.4萬(wàn)平方米，單月新增建面占前4月新增建面總和的48.8%；其他房企如中海、碧桂園、龍湖等在4月的拿地節(jié)奏也明顯加快，甚至連鮮少拿地的富力地產(chǎn)4月也分別在蘭州、太原拿下4宗地塊，新增土地建面123.8萬(wàn)平方米。
土地成交量的驟增，跟市場(chǎng)供應(yīng)加大正相關(guān)。
自疫情好轉(zhuǎn)以來(lái)，3月土地供應(yīng)顯著增加。Wind數(shù)據(jù)顯示，百城3月供應(yīng)土地?cái)?shù)量1514宗，環(huán)比增加147%，供應(yīng)土地建面14479萬(wàn)平方米，環(huán)比增加150%。3月供應(yīng)劇增的地塊，部分于4月出讓，造成4月土地成交量增加。
疫情對(duì)企業(yè)乃至整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重影響，減少企業(yè)稅收和增加補(bǔ)貼支出使得政府面臨財(cái)政壓力。因而在疫情好轉(zhuǎn)后，增加土地供應(yīng)量和土地出讓收入屬于預(yù)期范圍。
另一方面，考慮到房企的資金壓力，大部分地方政府還放寬了一些土地出讓條件，其中重要的一條是允許延期繳納土地出讓金。
例如深圳住建部4月中旬頒發(fā)的通知文件里提到，對(duì)于符合條件且土地價(jià)款繳款截止時(shí)間在2020年1月23日至2020年6月22日的項(xiàng)目，用地單位未在約定或規(guī)定的期限繳交土地價(jià)款的，不作為違約行為，不計(jì)收利息和滯納金，土地價(jià)款按原約定執(zhí)行并可延期至2020年6月22日前繳交。
百億地市追逐 “最佳拍檔”險(xiǎn)資入局
除了趨向?qū)捤傻耐恋爻鲎寳l件之外，重點(diǎn)城市推出的優(yōu)質(zhì)地塊，也是當(dāng)下房企搶地的重要原因。
以深圳市為例，過(guò)往幾年深圳宅地供應(yīng)寥寥無(wú)幾，2014年和2017年住宅用地成交數(shù)量?jī)H為1宗和2宗。由于供應(yīng)稀少，深圳每一宗具備一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)的宅地都會(huì)遭到房企激烈搶拍。
5月15日，位于深圳前灣片區(qū)十開發(fā)單元03街坊地塊拍賣，這無(wú)疑是一宗優(yōu)質(zhì)稀缺住宅地塊。該地塊是深圳前海掛出的第二宗限價(jià)宅地，起價(jià)79.98億元，最高限價(jià)115.97億元。地塊競(jìng)價(jià)幾輪便達(dá)到最高限價(jià)，最終在龍光在與佳兆業(yè)+世茂聯(lián)合體角逐中勝出，以115.97億元+配建4.08萬(wàn)平人才住房的代價(jià)競(jìng)得。
作為大灣區(qū)內(nèi)重點(diǎn)房企，龍光過(guò)去5年在深圳拿了四宗高價(jià)項(xiàng)目，并都轉(zhuǎn)化為不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。但隨著項(xiàng)目不斷去化，截至2019年底龍光在深圳的土儲(chǔ)僅有114萬(wàn)平方米，占總土儲(chǔ)的3.1%。出于補(bǔ)充土儲(chǔ)的需要，龍光對(duì)深圳前海宅地?zé)o疑抱有巨大的競(jìng)買決心和充足預(yù)算。
以115.97億元拍下心儀地塊之后，龍光對(duì)外界發(fā)聲：“成交價(jià)格合理，符合公司預(yù)期。”
除了龍光之外，近期另一家在土拍市場(chǎng)異?；钴S的房企是合生創(chuàng)展。5月9日以及17日，合生創(chuàng)展接連拿下北京豐臺(tái)區(qū)分鐘寺L-24、L-26、L-39及L-41四宗地塊，總建面25.1萬(wàn)平方米，累計(jì)耗資高達(dá)179.6億元，超過(guò)萬(wàn)科今年前4月的總拿地金額。
由于此前出臺(tái)的相關(guān)政策，北京四環(huán)內(nèi)住宅類項(xiàng)目用地變得稀缺。而4宗分鐘寺地塊位于北京東三環(huán)，且為純商品房用地，自然會(huì)引來(lái)房企爭(zhēng)搶。
年銷售僅約200億的合生，十天內(nèi)豪擲近180億拿地，顯示出對(duì)于上述地塊的志在必得。
為了順利地競(jìng)得地塊，合生創(chuàng)展引入險(xiǎn)資方。合生創(chuàng)展三次拿地的對(duì)應(yīng)競(jìng)得公司分別為合宏達(dá)盛、合昕辰銳、合盈銳恒，三家公司分別由寧波誠(chéng)車和合富匯華各自持股70%、30%。后者為合生創(chuàng)展全資附屬公司。
寧波誠(chéng)車原本為中誠(chéng)資本旗下資管公司，中誠(chéng)資本背后大股東為中國(guó)人民保險(xiǎn)公司。但在5月8日，即合生創(chuàng)展首次出手拿地前一天，中誠(chéng)資本發(fā)生合伙人變更，合生創(chuàng)展旗下控股公司銳宇投資進(jìn)駐。
這說(shuō)明合生創(chuàng)展5月大規(guī)模拿地背后，出現(xiàn)了險(xiǎn)資身影。事實(shí)上，在疫情等因素帶來(lái)的利率下行周期中，房企低估值、業(yè)績(jī)穩(wěn)定等特色對(duì)于保險(xiǎn)等長(zhǎng)期資金的吸引力提升，地產(chǎn)股長(zhǎng)線投資價(jià)值凸顯，險(xiǎn)資與房企合作、注入資金的事例增多。
對(duì)于房企來(lái)講，險(xiǎn)資流入意味著更多低成本的資金來(lái)源和融資渠道，這將成為房企拿地的一大資金保障。
此外，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序推進(jìn)，房企銷售逐漸回暖。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，5月TOP100房企錄得總銷售額為10927.2億元，同比增長(zhǎng)16.9%，較4月增速擴(kuò)大22.7個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了單月銷售同比增速回正。全國(guó)范圍內(nèi)疫情防控逐漸得到鞏固后，房企判斷市場(chǎng)會(huì)逐漸企穩(wěn)，對(duì)于未來(lái)的經(jīng)營(yíng)預(yù)期逐漸向好，拿地意愿更強(qiáng)。
另一方面，由于現(xiàn)階段土地供應(yīng)數(shù)量增多，房企地塊投資選擇也會(huì)相應(yīng)增多，而優(yōu)質(zhì)地塊無(wú)疑成為房企著重狩獵的對(duì)象，區(qū)位較差的地塊將無(wú)人問津，地塊溢價(jià)成交與流拍現(xiàn)象并行。
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