5月全國房地產(chǎn)市場持續(xù)復(fù)蘇，已經(jīng)走出低迷狀態(tài)，回到2019年疫情前水平。通過數(shù)據(jù)看出，4月市場恢復(fù)到80%，5月市場恢復(fù)到了100%以上，在部分一二線城市重現(xiàn)樓市“小陽春”。
機(jī)構(gòu)分析人士認(rèn)為，在供應(yīng)量助推下，預(yù)計(jì)6月市場交易仍會(huì)繼續(xù)沖高，同時(shí)伴隨住宅均價(jià)環(huán)比小幅上漲，但同比增速仍會(huì)低于去年水平。不同區(qū)域、項(xiàng)目表現(xiàn)仍會(huì)持續(xù)分化，其中三四線城市不甚樂觀。
一二線城市交易恢復(fù)至2019年疫情前水平
繼前3個(gè)月深圳房價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲之后，５月杭州樓市因?yàn)?ldquo;五萬人搖號”而再受關(guān)注。
據(jù)媒體報(bào)道，杭州遠(yuǎn)洋西溪公館領(lǐng)出一批959套房源的預(yù)售證，報(bào)名人數(shù)5萬多人，相當(dāng)于50個(gè)人搶一套房。
作為一個(gè)二線城市，杭州持續(xù)多年占據(jù)全國賣地總價(jià)榜首的寶座。對于此時(shí)出現(xiàn)樓市火熱的狀況，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，因?yàn)樵?ldquo;限價(jià)”的制約下，新房的價(jià)格不能賣太高，但是周圍的二手房價(jià)格是無法監(jiān)管到的，二手房價(jià)格隨著市場行情漲起來了，由此出現(xiàn)新房和二手房價(jià)格倒掛的情況，在一些人看來，買到就是賺到。
雖然杭州熱盤屬于個(gè)案，但也是近期樓市的一個(gè)縮影。據(jù)張大偉分析稱，如果說2月全國市場基本冰凍，3月市場只恢復(fù)50%，4月市場恢復(fù)到80%，那么5月市場整體看，已經(jīng)恢復(fù)100%以上，大部分區(qū)域甚至已經(jīng)出現(xiàn)同比上漲的情況。因此，可以判斷出一二線城市的樓市“小陽春”已經(jīng)出現(xiàn)。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月，一線城市新房成交面積平均環(huán)比繼續(xù)上漲，環(huán)比漲幅達(dá)到了20.1%，其中北京上漲最明顯，新房成交面積環(huán)比上漲了42.5%，同比也上漲了10.5%。上海、廣州的新房成交量也有明顯增長，與2019年同期基本持平。
相比之下，深圳一改此前價(jià)格上漲的印象，5月新房成交面積環(huán)比、同比均有下降。尤其是同比降幅較明顯，達(dá)到3成。而此前深圳剛剛經(jīng)歷了經(jīng)營貸整頓，高價(jià)房源調(diào)控。不過，雖然5月份的新房數(shù)據(jù)并未上漲，但是市場化程度較高的二手房成交數(shù)據(jù)則是相當(dāng)活躍。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，二線城市新房成交面積平均環(huán)比上漲了35%，其中最為典型的上漲城市為溫州，上漲了120%，武漢上漲了81%。
從全國市場看，除杭州外，二線城市中，寧波、南京、成都等城市明顯復(fù)蘇。而最值得關(guān)注的武漢市場也有明顯企穩(wěn)表現(xiàn)，環(huán)比上漲明顯。
對于５月市場，中指研究院分析人士總結(jié)認(rèn)為，5月樓市整體成交回暖，同比、環(huán)比齊升。二三線代表城市新房成交面積同比、環(huán)比均有不同程度上漲。其中，三線代表城市新房成交面積環(huán)比上漲22.1%，韶關(guān)漲幅較大，揚(yáng)州、東莞漲幅均在10%以內(nèi)；從同比來看，整體上漲14.0%。
區(qū)域分化、項(xiàng)目分化明顯
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，在70個(gè)大城市中，4月50個(gè)城市新建住宅價(jià)格上漲，這與2019年四季度最高點(diǎn)持平。
而在5月，這個(gè)漲勢的格局仍在持續(xù)。中指研究院對北京、上海等十大城市（新建）住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，5月，杭州、上海新建住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲1.04%和1.00%；南京和重慶（主城區(qū)）新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅在0.4%-0.5%之間；成都、武漢和廣州漲幅則在0.2%以內(nèi)。天津、深圳和北京環(huán)比微跌。
從同比來看，十大城市新建住宅價(jià)格除天津、廣州和北京同比下跌，其余城市同比均上漲。其中，成都和杭州新建住宅價(jià)格同比上漲幅度超過10%。
從當(dāng)前市場表現(xiàn)來看，不僅不同城市間的行情相對獨(dú)立，而且城市內(nèi)部的產(chǎn)品銷售情況也存在顯著差異。區(qū)域分化、項(xiàng)目分化的特征更加明顯。
克而瑞研究院分析認(rèn)為，在5月樓市，第一類城市低檔剛需類項(xiàng)目持續(xù)熱銷，中高檔去化相對平平，以成都、重慶、蘇州、福州、北京為典型代表；第二類則是高檔和豪宅改善類產(chǎn)品大賣，郊區(qū)低檔剛需盤去化不佳，比如深圳、杭州、南京、鄭州等城市高端產(chǎn)品需求依舊旺盛；第三類城市中檔剛改類產(chǎn)品異軍突起，以上海、西安、寧波為典型代表，中檔產(chǎn)品去化率均高達(dá)70%以上；第四類為去化較差城市，各檔次產(chǎn)品均無明顯差異。
在成交以及價(jià)格明顯復(fù)蘇的帶動(dòng)下，28個(gè)重點(diǎn)城市消化周期環(huán)比皆大幅收窄。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，八成以上城市降至18個(gè)月警戒線以下，杭州、濟(jì)南等消化周期不足6個(gè)月，反觀北京、大連等城市的消化周期仍高于36個(gè)月。
在供應(yīng)量助推下，6月市場或?qū)⒗^續(xù)沖高
雖然受疫情影響，中國經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，但在5月22日，兩會(huì)政府工作報(bào)告中重申堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
從5月樓市政策來看，各地方政府在“房住不炒”的基本原則下，根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，靈活調(diào)整樓市相關(guān)政策，其中人才政策成為關(guān)注點(diǎn)。比如山東、鄭州等地降低人才引進(jìn)門檻、加大人才購房補(bǔ)貼力度；東莞、廣州等地優(yōu)化公積金提取政策，保障居民基本住房需求。在業(yè)內(nèi)人士看來，預(yù)期未來政策走向難以改變。
對于6月能否延續(xù)當(dāng)前走勢，張大偉認(rèn)為，6月份市場有望繼續(xù)沖高，特別是供應(yīng)量增加后，市場成交量也有望繼續(xù)上行。最近成都、南京、杭州都出現(xiàn)了熱銷場景，這些都讓市場有再次上漲的預(yù)期。從未來市場走勢看，如果6月20日再次降息，那么這一輪市場小陽春有望持續(xù)到下半年。
“隨著半年度業(yè)績沖刺季的到來，房企必將加快供貨節(jié)奏，供應(yīng)有望放量增長，甚至創(chuàng)年內(nèi)新高。”克而瑞研究院分析人士表示，在供應(yīng)放量的作用下，預(yù)計(jì)6月市場仍將保持較高熱度，成交也將繼續(xù)回升。當(dāng)然，不同城市、不同項(xiàng)目將持續(xù)分化，考慮到今年市場低薪家庭收入或?qū)⒂兴禄?，預(yù)計(jì)剛需市場仍不容樂觀，成交或?qū)⒚黠@回落。
中指研究院分析人士認(rèn)為，從整體看來，未來房地產(chǎn)市場將繼續(xù)恢復(fù)，但部分三四線城市受人口、產(chǎn)業(yè)等多種因素影響，市場需求恢復(fù)或相對緩慢。對于市場最為關(guān)注的價(jià)格，業(yè)內(nèi)分析人士表示，預(yù)計(jì)百城住宅均價(jià)環(huán)比小幅上漲，但同比增速仍明顯低于去年同期水平。
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