一塊又一塊的“高溢價”地塊，猶如被丟進(jìn)沙丁魚群的鯰魚，迅速帶火了因疫情沉寂已久的土地市場。
土地市場熱度從何而來？一方面，源于政府改變供地策略，通過優(yōu)質(zhì)地塊吸引房企的拿地積極性；另一方面，被打亂拿地節(jié)奏的房企也開啟了疫情后的“報復(fù)性消費”。
“鯰魚效應(yīng)”復(fù)蘇土地?zé)岫?/strong>
近日，“高溢價”地塊在土地市場頻頻掀起熱度。
6月1日，12家房企在經(jīng)歷1.5小時、95輪舉牌的激烈角逐下，佛山市某地塊以37.55億元價格被
陽光城旗下子公司摘得，溢價率100%。
而在此之前，溢價率破100%早已不是稀罕事。5月27日，碧桂園分別在鹽城、煙臺摘得兩塊商住用地。其中，鹽城地塊6.55億元，溢價率125%；煙臺地塊2.48億元，溢價率118.78%。
平安證券研究報告指出，新力、正榮、時代、藍(lán)光、建發(fā)、華夏幸福等房企2020年1-4月平均拿地溢價率在40%以上，其中新力更是位居榜首，前四月拿地平均溢價率高達(dá)59%。
中房商學(xué)院副院長鄧明政向新地產(chǎn)財經(jīng)表示，實力房企高溢價拍地成為普遍現(xiàn)象，尤其是一二線城市重點區(qū)位的居住類用地本身就是稀缺資源，高溢價獲取也是正常情況。
在鄧明政看來，利好政策同樣是“高溢價”的助力器。他表示，多地政府不同程度推出多項利好政策，比如，允許房企土地出讓金延期或分期、順延項目開竣工時間、允許延期簽訂土地出讓合同等等。
某TOP10 房企投拓崗員工張偉（化名）告訴新地產(chǎn)財經(jīng)，“很多人覺得土拍市場很熱，是因為政府也清楚這一點，適當(dāng)放出一些熱門地塊，為的是能夠在疫情結(jié)束后迅速恢復(fù)土地市場的熱度。”多位房企投拓崗員工均向新地產(chǎn)財經(jīng)表示，近期出讓的地塊位置都很不錯。
China Knowledge研究報告也指出，由于疫情因素導(dǎo)致大部分城市改變供地策略，通過優(yōu)先供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊來刺激房企拿地積極性，因此地價、溢價率有一定回升。
張偉還表示，實際上2020年的土地溢價率根本不算高，不能單看單個地塊的溢價率，好的地塊什么時候都是香餑餑。
單個地塊帶來的熱度，并不能完全代表土地市場的火熱程度。不過熱門地塊的“鯰魚效應(yīng)”卻迅速炒熱了疫情影響下“冷卻”的土地市場。
“火熱”背后，2020年的土地市場仍和往年存在一定差距。
天風(fēng)證券行業(yè)報告指出，土地成交價格方面，2019年100城土地成交均價溢價率為18.47%，其中上半年溢價率34.36%，下半年溢價率8.68%。
而在2020年的研究報告中，天風(fēng)證券表示，3—5月百城土地成交溢價率分別為17.57%、15.23%、16.11%。
疫情后的“報復(fù)性消費”
雖然土地市場的火熱程度暫時并未恢復(fù)到往年數(shù)據(jù)。但頻頻露臉的“高溢價”地塊一定程度上反應(yīng)了房企的拿地節(jié)奏和拿地態(tài)度。
一位碧桂園員工告訴新地產(chǎn)財經(jīng)，一般的拿地節(jié)奏主要集中在上半年。一方面受政府的供地節(jié)奏影響，4、5、6月是拿地“小陽春”；另一方面和開發(fā)企業(yè)也有關(guān)系，為了給半年報做準(zhǔn)備，一般上半年房企會加大投資，而到了年底，為年報做準(zhǔn)備，房企的重心又會放在追回款，所以下半年會相對控制拿地節(jié)奏、回籠資金。
然而，今年由于突如其來的疫情，也同時將房企這一拿地節(jié)奏打亂。張偉告訴新地產(chǎn)財經(jīng)，“一季度的土地儲備空窗期導(dǎo)致計劃和預(yù)算推遲至后期，后期拿地力度加大。”
疫情有效控制后，房企的投拓崗也開始恢復(fù)忙碌。新地產(chǎn)財經(jīng)聯(lián)系某赴港IPO房企深圳公司城市更新投資總監(jiān)李正（化名）時，他正在開項目會。透過隨后的工作間隙中，李正向新地產(chǎn)財經(jīng)表示，“我們（公司）現(xiàn)在也在大舉拿地，最近瘋狂看地，就連周末也忙不過來。”
據(jù)其透露，往常一周看1-2塊土地，最近一周則看了10塊以上土地，李正將其戲稱為“疫情后的報復(fù)性消費”。在他看來，這一較為激進(jìn)的“打法”和公司擴(kuò)張規(guī)模、沖刺IPO存在一定關(guān)聯(lián)。
此外，“高溢價”除了受到房企拿地力度增強(qiáng)的影響外，還有房企為了沖規(guī)模、保規(guī)模做出的利潤妥協(xié)。張偉告訴新地產(chǎn)財經(jīng)，其所在的房企對一二線城市項目利潤標(biāo)準(zhǔn)調(diào)低，三四線項目利潤標(biāo)準(zhǔn)提高。
鄧明政表示，整體行業(yè)回暖、應(yīng)對疫情的貨幣寬松、市場熱情傳導(dǎo)、資源的稀缺性等因素都助推了全行業(yè)的溢價拿地。不過在他看來，企業(yè)最終高溢價拿地的最重要指標(biāo)是企業(yè)有錢，或者容易融資。
6月1日，貝殼研究院發(fā)布《1-5月房企融資監(jiān)測月報》。報告指出，國內(nèi)金融環(huán)境短期寬松，境外債市5月出現(xiàn)復(fù)蘇，房企在融資市場保持活躍，整體平穩(wěn)。5月單月國內(nèi)外債券融資總額發(fā)行約617億元，同比上升31%。2020年1-5月房企境內(nèi)外債券融資累計約5627億元，為2019年全年的48%，且2020年全年房企融資規(guī)模有望超越2019年。
可以預(yù)見，土地市場的熱度還將持續(xù)升高。
2019年末，易居CEO丁祖昱曾在“丁祖昱評樓市發(fā)布會”上表示，過去十年，房地產(chǎn)在土地出讓金和相關(guān)稅收方面為中國的財政收入做了很大貢獻(xiàn)。2010年-2019年前11個月，土地出讓金貢獻(xiàn)了1/5的廣義財政收入。
而在2020年受到疫情沖擊、減稅降費等因素影響，1-4月財政收入下降14.5%，其中1月下降3.9%，2月下降21.4%，3月下降26.1%，4月下降15%，降幅在4月份呈現(xiàn)縮小態(tài)勢。
平安證券研究報告指出，從土地市場整體看，財政壓力下各地方供地數(shù)量及質(zhì)量有望持續(xù)提高，同時資金友善、樓市轉(zhuǎn)暖有助于房企保持拿地積極性，短期土地市場仍有望保持較高熱度。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
