北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在5月份迅速回暖，豐臺(tái)區(qū)某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的郭林(化名)感受到了。他說(shuō)：“我們門(mén)店5月份簽了17單，是很不錯(cuò)的業(yè)績(jī)了?，F(xiàn)在看房的人也多，周末的時(shí)候，有套房子一天就帶了十幾波客戶(hù)去看，業(yè)主都慌了，感到房子很搶手。”另一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也稱(chēng)，門(mén)店5月份簽單量是平時(shí)的2倍多。

貝殼研究院稱(chēng)，5月北京全市二手房網(wǎng)簽量約1.61萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)22.5%，同比增長(zhǎng)17.2%，中原地產(chǎn)研究中心稱(chēng)，5月底又出現(xiàn)了一天網(wǎng)簽量過(guò)千套的記錄，而由于網(wǎng)簽量具有滯后性，全月二手房實(shí)際成交量或已突破2萬(wàn)套，創(chuàng)下2017年“317”調(diào)控新政后的最高水平。

01 中介稱(chēng)周末從早忙到晚 門(mén)店成交量大增

受疫情的影響，北京2、3月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷。郭林稱(chēng)，公司在2月上旬復(fù)工后，經(jīng)紀(jì)人基本都是居家辦公，通過(guò)VR等線(xiàn)上工具與客戶(hù)交流，一些疫情之前就已經(jīng)商議得差不多的單子，在2、3月份陸續(xù)達(dá)成交易，但整體成交量較少。北京二手房供需走勢(shì)

根據(jù)鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)，今年2月份，北京二手房新增房源量和帶客量都出現(xiàn)大幅下降，3月份的市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇，至4月，新增房源量、帶看次數(shù)分別為18172套、42萬(wàn)次，均恢復(fù)甚至超過(guò)去年各月份的平均水平。

6月1日，中新經(jīng)緯（微信號(hào)：jwview）在北京豐臺(tái)區(qū)某房產(chǎn)中介門(mén)店看到，雖是工作日，仍有一些看房人拖家?guī)Э诘卦诘陜?nèi)咨詢(xún)房屋交易問(wèn)題。郭林稱(chēng)，周一至周五的工作日，他們還清閑一些，如果是周六、周日，他們很少待在店里，都跑去帶客戶(hù)看房了。

“最近幾個(gè)周末，看房的客戶(hù)比較多，門(mén)店15個(gè)簽單經(jīng)紀(jì)人基本都是從早忙到晚，從早上8、9點(diǎn)上班開(kāi)始，就帶著客戶(hù)到各處看房，有時(shí)候會(huì)忙到晚上11點(diǎn)多才下班，有一位客戶(hù)簽約就簽到凌晨1點(diǎn)多。”郭林對(duì)中新經(jīng)緯稱(chēng)。北京市豐臺(tái)區(qū)一處正在掛牌出售的二手房房源

北京市豐臺(tái)區(qū)一處正在掛牌出售的二手房房源

看房客戶(hù)的增多，直接帶來(lái)成交量的上升。他介紹，整個(gè)5月份，他們門(mén)店共成交了17筆二手房買(mǎi)賣(mài)交易，在公司豐臺(tái)片區(qū)已經(jīng)是不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。而在平時(shí)，門(mén)店每月的成交量只有6、7單。

他稱(chēng)，周末的時(shí)候，有一處房源一天之內(nèi)有十幾波客戶(hù)去看，業(yè)主都有點(diǎn)慌了，感到房子很搶手。不過(guò)，有著10年從業(yè)經(jīng)歷的郭林，對(duì)市場(chǎng)的火熱并不意外，“前幾個(gè)月積壓的需求在5月份得到集中釋放，加上4月底西城區(qū)學(xué)區(qū)房政策出現(xiàn)變動(dòng)，一定程度上也刺激了整個(gè)市場(chǎng)，這才帶來(lái)成交量的增加。”

成交量向好，在大興區(qū)的某房產(chǎn)中介門(mén)店也得到印證。該門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人馬曉(化名)稱(chēng)，他們門(mén)店5月份共簽了24單，相比于平時(shí)每月開(kāi)幾單、十幾單，已經(jīng)翻了兩倍多，平均下來(lái)每人一單還多。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月北京全市二手房網(wǎng)簽量約1.61萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)22.5%，同比增長(zhǎng)17.2%。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，除了五一假期、周末，北京每日的二手房網(wǎng)簽量都維持在數(shù)百套，至5月29日，當(dāng)天網(wǎng)簽量達(dá)1000套。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱(chēng)，單日二手房網(wǎng)簽量達(dá)1000套，算得上調(diào)控后的高位了。

張大偉對(duì)中新經(jīng)緯記者稱(chēng)，5月份二手房網(wǎng)簽量為16125套，但由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)比較滯后，市場(chǎng)真實(shí)的成交量會(huì)更高，預(yù)計(jì)當(dāng)月實(shí)際成交量超過(guò)2萬(wàn)套，成為2017年“317”調(diào)控新政后的最高值。

02 新建住宅成交量或超5000套 價(jià)格整體平穩(wěn)北京市大興區(qū)江山風(fēng)華項(xiàng)目售樓處

新房市場(chǎng)同樣出現(xiàn)了一波熱度。中新經(jīng)緯客戶(hù)端在大興區(qū)江山風(fēng)華項(xiàng)目了解到，該項(xiàng)目從4月份開(kāi)始，整體成交量就保持相對(duì)不錯(cuò)的水平。

置業(yè)顧問(wèn)李峰(化名)對(duì)中新經(jīng)緯稱(chēng)，該項(xiàng)目大戶(hù)型住宅比較受市場(chǎng)認(rèn)可，4月份陸續(xù)推出新樓棟后，成交也很迅速，現(xiàn)在就剩下89平方米的小三居。由于沒(méi)有了大戶(hù)型住宅，該項(xiàng)目的5月份的成交量反而不如4月份，但每天也能保持?jǐn)?shù)單的簽約量。

中原地產(chǎn)研究中心稱(chēng)，5月份北京新建住宅網(wǎng)簽量達(dá)4172套，同比上漲31%，環(huán)比上漲34%，是最近10個(gè)月來(lái)的最高記錄。同樣由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，當(dāng)月新建住宅實(shí)際成交量可能超過(guò)5000套。另?yè)?jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，5月新建寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)的成交數(shù)據(jù)依然低迷，呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

網(wǎng)簽量雖然大幅上揚(yáng)，但受訪(fǎng)的經(jīng)紀(jì)人、置業(yè)顧問(wèn)均表示，成交價(jià)并沒(méi)有過(guò)多的變化，市場(chǎng)整體平穩(wěn)。郭林稱(chēng)，最近一些業(yè)主覺(jué)得看房的人多了，就想漲價(jià)，我們就會(huì)建議業(yè)主最好不要調(diào)，告訴他們這批客戶(hù)都是前幾個(gè)月積壓下來(lái)的，市場(chǎng)還沒(méi)有明顯漲價(jià)的趨勢(shì)。

李峰稱(chēng)，疫情期間，江山風(fēng)華項(xiàng)目通過(guò)直播等形式，推出過(guò)少數(shù)特價(jià)房，但這些房源的位置、樓層并不好，它們的售價(jià)不能與其他房源的價(jià)格直接作對(duì)比，因此，也沒(méi)有漲價(jià)的說(shuō)法。李峰還說(shuō)：“特價(jià)房可能位于底層或者頂層，在網(wǎng)上賣(mài)的時(shí)候都不標(biāo)注樓棟，這些你們都懂的。”北京市大興區(qū)一處住宅小區(qū)

我愛(ài)我家研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至5月27日，當(dāng)月北京經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手住宅成交均價(jià)為58997元/平方米，較4月同期均價(jià)上漲8.32%，較2019年5月同期上漲2.95%。該研究院分析，成交均價(jià)出現(xiàn)較大幅度上漲的主要?jiǎng)恿?lái)自西城區(qū)。受西城區(qū)即將實(shí)施“多校劃片”政策的影響，5月份該區(qū)二手房市場(chǎng)出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房，量?jī)r(jià)大幅上漲，其交易量環(huán)比增幅比非西城區(qū)域多出49個(gè)百分點(diǎn)，成交均價(jià)環(huán)比漲幅比非西城區(qū)域高出5.28個(gè)百分點(diǎn)。推算可知，在5月份，西城區(qū)將北京全市的房?jī)r(jià)漲幅拉高了4個(gè)百分點(diǎn)左右。

不過(guò)，走訪(fǎng)也發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前二手房的議價(jià)空間已經(jīng)較小。“門(mén)店附近的一處掛牌總價(jià)為410萬(wàn)元的兩居室，業(yè)主是誠(chéng)心出售，價(jià)格不能說(shuō)不能再談，但只有3-5萬(wàn)元的空間，5萬(wàn)元就是一個(gè)檻兒。之前有人出390多萬(wàn)，業(yè)主根本沒(méi)露面，直接就不談。”郭林稱(chēng)，經(jīng)過(guò)這兩年的調(diào)控，房?jī)r(jià)都下降了不少，業(yè)主們現(xiàn)在的掛牌價(jià)，很接近他們的心理價(jià)位。所以，大部分房子都沒(méi)有多少議價(jià)空間，想砍下來(lái)10萬(wàn)、20萬(wàn)基本是不可能的，除非業(yè)主急需錢(qián)，客戶(hù)能全款支付。

在大興區(qū)，緊鄰地鐵的某小區(qū)有一套420萬(wàn)元的二居室在掛牌出售。馬曉稱(chēng)，這套房子的業(yè)主是誠(chéng)心售賣(mài)，但價(jià)位上沒(méi)有多少商議空間，前段時(shí)間同小區(qū)、同戶(hù)型的房子以429萬(wàn)元成交，不過(guò)那棟樓屬于小區(qū)的“樓王”，位置要好一些。

03 調(diào)控政策未現(xiàn)松動(dòng) 6月市場(chǎng)或下行

對(duì)于市場(chǎng)的升溫，張大偉分析，北京直到4月中下旬才逐漸恢復(fù)了二手房線(xiàn)下看房，這期間積壓了大量購(gòu)房需求，此次升溫，更多地屬于恢復(fù)性上漲。同時(shí)，北京5月份新建住宅供應(yīng)量減少，也是二手房成交量上漲的一個(gè)原因，再疊加西城區(qū)學(xué)區(qū)房政策調(diào)整，使得市場(chǎng)明顯活躍。

“房?jī)r(jià)出現(xiàn)了2%左右的恢復(fù)式上漲，相比疫情期間下調(diào)，基本已經(jīng)恢復(fù)。”張大偉還說(shuō)，整體上看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)得到基本復(fù)蘇，疫情的影響已經(jīng)過(guò)去。我愛(ài)我家研究院亦判斷，5月北京二手房市場(chǎng)的交易量?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到2019年“小陽(yáng)春”的水平，市場(chǎng)正在補(bǔ)齊因疫情而推后的行情。

不過(guò)，政府已經(jīng)再次重申了“房住不炒”，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策也沒(méi)有出現(xiàn)松動(dòng)，業(yè)內(nèi)對(duì)后市走勢(shì)較為謹(jǐn)慎。貝殼研究院稱(chēng)，二手房市場(chǎng)進(jìn)入到遲到的“小陽(yáng)春”行情，但不管是根據(jù)年度的季節(jié)性規(guī)律，還是目前市場(chǎng)的供需情況來(lái)看，后市都將出現(xiàn)自然回落的跡象。

我愛(ài)我家研究院指出，今年5月份二手房的交易量?jī)H與2018年、2019年同期持平，房?jī)r(jià)雖然上漲幅度較大，但未突破前兩年的高點(diǎn)，所以，二手房市場(chǎng)只是恢復(fù)了正常走勢(shì)，并未過(guò)熱。2018年、2019年北京二手房市場(chǎng)在“小陽(yáng)春”出現(xiàn)后都走向了平穩(wěn)，今年大概率會(huì)重復(fù)前兩年的趨勢(shì)。

張大偉預(yù)計(jì)，6月份二手房的網(wǎng)簽量有望超過(guò)1.6萬(wàn)套，如果后續(xù)的貸款利率沒(méi)有下調(diào)，市場(chǎng)成交量可能會(huì)從高位逐漸回落，“因?yàn)閲?yán)格的信貸政策，北京市場(chǎng)很難出現(xiàn)持續(xù)性的高成交量。”至于新房，貝殼研究院稱(chēng)，疫情后新房市場(chǎng)的恢復(fù)速度低于預(yù)期，在市場(chǎng)穩(wěn)定的前提下，很難出現(xiàn)大規(guī)模補(bǔ)償性增長(zhǎng)。截至5月底，北京商品住宅庫(kù)存面積為1062萬(wàn)平方米，出清周期為22個(gè)月，受疫情影響，今年以來(lái)的去化速度不及去年同期，使得出清周期拉長(zhǎng)。