對(duì)于很多人而言，深圳是一個(gè)成就夢(mèng)想的城市，但也注定是個(gè)無(wú)比現(xiàn)實(shí)的地方。

“人人皆可買房，直到財(cái)務(wù)自由”“30萬(wàn)兩年就變200萬(wàn)”“某大學(xué)生在深圳半年買千萬(wàn)房產(chǎn)”……微博大V“深房理”所講的誘人買房致富故事，讓身在江蘇的魏靜（微博名“7蟹姐姐”）和身在河南的楊喬心動(dòng)不已。兩人雖身在天南地北，但都做了同一件事，加入了“深房理”的粉絲會(huì)員社群。她們的目標(biāo)是買房致富，但在獲取任何和買房相關(guān)的服務(wù)之前，她們需要先繳納會(huì)員費(fèi)、咨詢費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等。

然而，等待魏靜的卻是各種套路的層層盤剝，連她剛買的價(jià)值728萬(wàn)元房產(chǎn)，也因資金鏈斷裂而被法院查封。楊喬雖及時(shí)醒悟并中止買房，但也損失了上萬(wàn)元。懷著在深圳“炒房致富”的夢(mèng)想，為何一步步淪為各種套路的盤剝對(duì)象，最終落得錢房?jī)煽?？是否隱藏著不為人知的利益鏈？

“買了套房最后被扒了一層皮”

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，微博粉絲上百萬(wàn)的“深房理”，500人的會(huì)員微信群就不下7個(gè)（楊喬在第5群），里面有著眾多做著炒房致富夢(mèng)的“魏靜和楊喬”。

事實(shí)上，會(huì)員費(fèi)、咨詢費(fèi)、手續(xù)費(fèi)僅僅是整個(gè)“炒房致富”鏈條中最小的誘餌。魏靜告訴記者，為了獲取資格買到房，她接受了“深房理”助理提供的建議服務(wù)，包括落戶、購(gòu)房名額、選房、找小貸公司墊資等，其中每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要在中間商身上花錢，而且越往后“抽成”的中間商越多。用魏靜的話來(lái)說(shuō)，“買到一套房，最后被扒了一層皮！”

但讓魏靜萬(wàn)萬(wàn)想不到的是，脫層皮還只是前奏，她價(jià)值728萬(wàn)元的房產(chǎn)，才買了不久就“被查封”，起因是她買房過程中因?yàn)楦鞣N中介費(fèi)用中間人層層扒皮“被榨干了最后一滴血”。

記者以購(gòu)房者身份先后加入幾個(gè)地產(chǎn)微博大V的投資社群，發(fā)現(xiàn)所謂的“買房致富”大致分為三個(gè)步驟：第一步，忽悠房?jī)r(jià)暴漲、吸引粉絲；第二步，收會(huì)員費(fèi)，通過中介向購(gòu)房會(huì)員放高利貸；第三步，通過霸王借據(jù)和官司訴訟等方式，迫使會(huì)員資金鏈斷裂，最后會(huì)員所買的房產(chǎn)也被他們納入囊中。

一位主理過上述操作的微博大V向記者表示，上述三個(gè)步驟已經(jīng)成為炒房圈里的“潛規(guī)則”。而所謂的“炒房實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由”，實(shí)際上最終會(huì)使得炒房者人財(cái)兩空、負(fù)債累累、檔案存污。

現(xiàn)實(shí)中，炒房者所遭遇的套路又何止于此。記者以消費(fèi)者身份從深圳當(dāng)?shù)貛准抑薪楣玖私獾?，一些地產(chǎn)微博大V和中介公司、小貸公司之間，已經(jīng)形成了一個(gè)縝密的“貸款利益鏈條”：抵押——中介墊資——付全款借殼辦理經(jīng)營(yíng)貸——還墊資——拿到房本還貸款——再拿新房本抵押。

首先，他會(huì)對(duì)炒房者的現(xiàn)有的資金狀況進(jìn)行全面調(diào)查了解，“深房理”專門為此開發(fā)了一套小程序，讓會(huì)員們填寫諸如資產(chǎn)、收入、資源等方面的情況。

隨后，在一套行云流水的程序中，中間參與的各方都可以“雁過拔毛”，甚至還能因?yàn)楹贤木脑O(shè)計(jì)而免于責(zé)罰。這其中，只有購(gòu)房者存在信譽(yù)、資金的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)，最后走入死局。

記者多次嘗試聯(lián)系“深房理”，但截至發(fā)稿一直未有回復(fù)。不過“深房理”曾在5月26日發(fā)布長(zhǎng)微博全盤否認(rèn)“幫助外地人辦理婚票”等事宜。

夢(mèng)想炒房致富 不料陷入各種套路

誘惑人心的，與其說(shuō)是深圳的一套房，不如說(shuō)是這套房背后的發(fā)財(cái)美夢(mèng)。

身在河南的楊喬，最初絲毫沒有在千里之外的深圳置業(yè)的想法。有一天無(wú)意進(jìn)入了“深房理”的直播間后，楊喬便被“深圳房?jī)r(jià)7年翻番、30萬(wàn)兩年就變200萬(wàn)”等說(shuō)法，以及無(wú)數(shù)炒房成就“富翁”的案例所打動(dòng)。甚至還有粉絲在《深房理會(huì)員來(lái)信合集》中這樣描述：“我如癡如醉地看完了理總的所有文章，我絕不能讓兒子重蹈我這一代的覆轍，我要給兒子在深圳買房！”

楊喬動(dòng)心了，于去年國(guó)慶假日期間花錢進(jìn)了“深房理”的微信群。此后，每天看到群里曬新房本和各種成功案例，同時(shí)猛推“合伙買房”概念。

“‘合伙買房’，就是幾個(gè)人合伙湊首付，找一個(gè)有購(gòu)房資格的代持人，代持人可以不出資金，按5%來(lái)代持股份。以500萬(wàn)元的房子為例，一共5人，湊齊150萬(wàn)元首付，每人出30萬(wàn)元就行了，就能拿下一套房子。剩下的錢，半年后可以去銀行申請(qǐng)裝修貸抵押貸、創(chuàng)業(yè)貸，然后以貸養(yǎng)貸，等房?jī)r(jià)漲。”楊喬說(shuō)。

楊喬告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，首付不夠、資格沒有，在“合伙借名買房”中都不成問題，所以今年趁著“五一”假期，她直接飛到了深圳去辦理相關(guān)貸款手續(xù)。

當(dāng)時(shí)小漁（深房理助理）給她介紹了一家名為“深圳貸貸通”的信息咨詢公司，為的是解決首付問題。在“貸貸通”的辦公室，楊喬和一名李姓業(yè)務(wù)員簽了一份30萬(wàn)元的貸款居間協(xié)議，同時(shí)交了3000元的定金作為2%的貸款手續(xù)費(fèi)的一部分。其后，李姓業(yè)務(wù)員居然聯(lián)系平安銀行的貸款專員，來(lái)跟楊喬辦理貸款，從下載平安銀行APP開始，申請(qǐng)保單貸。

“最初跟我說(shuō)到深圳辦，可以低利率貸款。但結(jié)果是在平安銀行辦、用APP辦，那我為何要大老遠(yuǎn)飛過來(lái)？”楊喬察覺出這其中的異樣后來(lái)果斷表示：要再考慮下，不貸款了。

而這個(gè)決定也讓楊喬及時(shí)止損。“但什么都沒得到，算上3000元微博會(huì)員費(fèi)，3000元貸款中介費(fèi)，1000元的社保手續(xù)費(fèi)，以及已經(jīng)交了的9個(gè)月社保費(fèi)用，我前后已經(jīng)付出了約1.6萬(wàn)元，還不包括到深圳所花的費(fèi)用。”楊喬告訴記者，那些真正做了“合伙借名買房”，或者通過“深房理”其他渠道買房人，花的錢何止5位數(shù)。

相比楊喬而言，魏靜則是在“炒房致富”的美夢(mèng)中越陷越深的人之一。首先入會(huì)費(fèi)就花了12780元，交了錢才有“深房理”的工作人員在線指導(dǎo)買房。2019年10月，魏靜第一次從蘇州飛到了深圳。一開始想落戶，但由于年齡大于45歲超過要求，只能通過和他人假結(jié)婚的方式獲得購(gòu)房資格。

魏靜告訴記者，假結(jié)婚分為雙簽和單簽，區(qū)別在于單簽只去民政局簽字領(lǐng)證，而雙簽還需要去銀行簽字（辦理抵押貸款的時(shí)候），單簽的價(jià)格為3萬(wàn)元，雙簽則要花5萬(wàn)元。

2020年3月，魏靜定下了“深房理”推薦的前海時(shí)代的房子（購(gòu)房的中介費(fèi)通常為2%）。“當(dāng)時(shí)我連房子還沒看到就簽訂了購(gòu)房合同，在簽完合同的當(dāng)天晚上，才看到買的房子。”魏靜說(shuō)，這套房子總價(jià)728萬(wàn)元，原本她按計(jì)劃籌措的200多萬(wàn)元是夠三成首付款的，但十多天后，尹助理才告訴她，只能貸到六成，這意味著首付款一下要多付74萬(wàn)元，貸款額也瞬間就少貸了80萬(wàn)元。同時(shí)，還需要找機(jī)構(gòu)墊資。

為此，魏靜跟親戚朋友借了一圈，勉強(qiáng)湊夠四成首付，才在3月25日簽了房屋買賣合同。其后的近半個(gè)月時(shí)間，魏靜輾轉(zhuǎn)于各種貸款機(jī)構(gòu)，簽訂了大量合同與協(xié)議，最終取得了房本。原以為已經(jīng)達(dá)成所愿的魏靜，卻沒有想到，她的“韭菜命運(yùn)”才剛剛開始。

墊資貸款設(shè)套 炒房者淪為案上魚肉

“房產(chǎn)抵押——中介墊資——付全款借殼辦理經(jīng)營(yíng)貸——還墊資——拿到房本還貸款——再拿新房本抵押，這是深圳市場(chǎng)的常見操作。”深圳某小貸公司經(jīng)理任濤向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，這個(gè)過程中的每一環(huán)節(jié)都能賺錢，也是各種名目的貸款養(yǎng)肥了這個(gè)利益鏈條。

比如，首付錢不夠，給楊喬推薦的是平安銀行保單貸；買房款不夠，給魏靜推薦的貸貸通（中介公司）操作的經(jīng)營(yíng)貸，都是賺錢之處。而中間商們最賺錢的一個(gè)環(huán)節(jié)，就是從買房者拿到房產(chǎn)證到從去銀行申請(qǐng)抵押貸款，中間的審批時(shí)間一般是20天左右，這個(gè)空窗期就需要給客戶墊資。

墊資環(huán)節(jié)的利息是按天來(lái)算，一般日息是千分之一（年化36.5%）。記者算了筆賬，如果墊資500萬(wàn)元，日息千分之一，20天就要10萬(wàn)元。等過了墊資環(huán)節(jié)之后，買房者去銀行做抵押貸款，如果貸款500萬(wàn)元，中介要收0.5%~1.5%費(fèi)用，即2.5萬(wàn)~7.5萬(wàn)元。這一過程中，養(yǎng)活了各類金融貸款機(jī)構(gòu)、中介平臺(tái)、管家公司等。

以魏靜的經(jīng)歷為例。2020年，經(jīng)“深房理”助理介紹，魏靜認(rèn)識(shí)了“深房理”會(huì)員尹X榮，其在3月份給魏靜做了整體“購(gòu)房”規(guī)劃，雙方約定貸款服務(wù)費(fèi)為最終貸款額的1%。與尹X榮推薦的第一家貸款資金方見面后，4月7日，魏靜被要求預(yù)付了25天的砍頭息（即高利貸給借款人放貸時(shí)，先從本金里面扣除的利息）。

在簽訂經(jīng)營(yíng)貸之前，尹X榮又以銀行覺得魏靜年齡偏大以及結(jié)婚對(duì)象年齡過小為理由，需要再結(jié)婚一次，在重新辦理假結(jié)婚期間，尹某收取了魏靜2.3萬(wàn)元作為中介費(fèi)。其后，尹X榮以資質(zhì)不好、無(wú)公司愿意墊資為由，讓魏靜換了另一家墊資公司，砍頭息從15天6.54萬(wàn)元變成了25天10.9萬(wàn)元，年化利率高達(dá)36%。十余天后（4月26日），因政策變化，魏靜無(wú)法獲得銀行經(jīng)營(yíng)抵押貸款，尹X榮又推薦了富X小貸公司，月息1分2，但只能貸五九成（430萬(wàn)元）。

但在對(duì)方去魏靜所購(gòu)房屋里查看的過程中，讓其租戶簽《放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)承諾書》，實(shí)質(zhì)是讓租客承諾“已獲悉房產(chǎn)將出售或拍賣給第三人，自愿立即解除《租賃合同》，并在一個(gè)月內(nèi)搬離”。察覺不對(duì)的魏靜未簽署上述文件。過了兩天經(jīng)對(duì)方修改后，租戶簽了正常的承諾書。

“這一過程中，小貸公司和尹X榮頻繁催促我墊資利息將到期、轉(zhuǎn)貸差額缺口6萬(wàn)元等，讓我盡快籌錢，砍頭息也越交越多。”魏靜告訴記者，直到4月30日，她還被要求籌款，那個(gè)時(shí)候感覺自己如同待宰的羔羊，只能任人擺布。

記者注意到，雙方貸款簽約時(shí)，借款合同、授權(quán)書等文件都是空白的。但此時(shí)的魏靜，首付已交、合約已簽，買房時(shí)不足的房款是通過高利貸短期墊資實(shí)現(xiàn)的，過戶時(shí)小貸公司也會(huì)沒收身份證、戶口本。

5月6日，富X小貸公司聯(lián)系讓打砍頭息時(shí)魏靜要求終止轉(zhuǎn)貸，終止抵押登記。此時(shí)，魏靜已經(jīng)向第一家小貸公司支付了兩筆共15萬(wàn)元左右的砍頭息，年化利率高達(dá)36.5%。

5月11日，第一家小貸公司以要求魏靜償還本金436萬(wàn)元和剩余利息為由向深圳市羅湖區(qū)人民法院提起訴訟。

5月12日，魏靜查到自己的房產(chǎn)已于5月8日被深圳羅湖區(qū)人民法院查封。5月16日，魏靜發(fā)現(xiàn)自己的銀行賬戶也被凍結(jié)。

“這些操作，北上廣都玩得溜，深圳是最溜的，尤其是經(jīng)營(yíng)貸。”任濤告訴記者，貸款公司還能借助企業(yè)紓困貸、三農(nóng)項(xiàng)目、小微扶持等名義獲得銀行貸款。

具體而言，經(jīng)營(yíng)貸有“低利息+限制放開”的特點(diǎn)。如果名下有房、紅本在手，可以拿房去銀行抵押，同時(shí)用小微企業(yè)的殼，獲取銀行經(jīng)營(yíng)低息貸款和市區(qū)兩次利息補(bǔ)貼，撬到手的資金掩人耳目進(jìn)入樓市。

據(jù)了解，為了扶植企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，銀行的經(jīng)營(yíng)貸的利率已經(jīng)從6.5%降到4.7%左右。以100萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)貸為例，企業(yè)主支付利息4.7萬(wàn)元，若疊加貼息政策，實(shí)際成本并不高。但自4月20日起，深圳收緊了企業(yè)貸，申請(qǐng)者房產(chǎn)必須過戶半年以上。這使得魏靜原本20天的短期墊資，一下子拉長(zhǎng)到了半年，需要付出更多的墊資利息和預(yù)付砍頭息。

最終，魏靜的資金鏈徹底斷裂了，價(jià)值728萬(wàn)元的房產(chǎn)也以“被查封”收?qǐng)?。后續(xù)，如果深圳的房?jī)r(jià)沒有大幅升值，她將面臨進(jìn)一步的損失。一個(gè)“造富神話”背后，喂肥了眾多鏈條，卻讓炒房者掉入陷阱。

難追責(zé)始作俑者 炒房須警惕風(fēng)險(xiǎn)

5月24日，魏靜將自己在深圳買房的慘痛經(jīng)歷通過微博公開發(fā)表。對(duì)此“深房理”曾進(jìn)行了回應(yīng)，表示當(dāng)事人惡意捏造事實(shí)、惡意中傷，并涉嫌刑事犯罪，同時(shí)還曬出了律師函。回應(yīng)中，“深房理”強(qiáng)調(diào)：“調(diào)整貸款額度、墊資利息、預(yù)付砍頭息是客戶與其他單位的借貸糾紛，深房理自始至終沒有任何參與。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了北京盈科（深圳）律師事務(wù)所李楠楠律師。其認(rèn)為，小貸公司和介紹人之間很有可能是較為固定的合作關(guān)系，甚至不得不讓人懷疑像“深房理”這種介紹方與小貸公司的背后實(shí)際控制人是否有可能是同一個(gè)。

但由于一些平臺(tái)并沒有和粉絲簽訂服務(wù)合同或入會(huì)合同，繳納的各種費(fèi)用也可能只有收據(jù)或憑條，所以在這種情況下并沒有直接、具體的證據(jù)來(lái)證明“深房理”這類平臺(tái)負(fù)有違約責(zé)任。

魏靜告訴記者，她本人確實(shí)未和“深房理”簽過任何書面協(xié)議。一個(gè)細(xì)節(jié)是，針對(duì)貸款中介的選擇權(quán)，雙方一開始并未做出書面界定。因而“深房理”利用此在律師函中聲明，貸款中介是客戶自己經(jīng)過多家對(duì)比之后自主選擇的結(jié)果。

深圳資深房地產(chǎn)律師張茂榮直言：“很多小貸公司都和涉黑涉惡犯罪有關(guān)聯(lián)。從虛假宣傳開始，這就是一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，但一些受害人怕遭到報(bào)復(fù)，不敢站出來(lái)。”

實(shí)際上，上述炒房騙錢的套路并非密不透風(fēng)，張茂榮指出，有不少細(xì)節(jié)購(gòu)房者可以留意，并提前有所防備。

如果是購(gòu)房指導(dǎo)咨詢平臺(tái)，在粉絲詢問時(shí)，需告知資格、首付比例等基本信息，如未告知很大程度可能是陷阱。收取會(huì)員費(fèi)，可以要求平臺(tái)提供發(fā)票。另外，涉及短期融資的借款，買房者應(yīng)該有更高的警惕性，小心平臺(tái)推介高過橋費(fèi)用和利息的產(chǎn)品，不斷加杠桿。

“而且要注意這類小貸公司，只有極少部分有合法的小貸牌照，有的是以個(gè)人名義進(jìn)行放貸的，這種情況在法律上有可能構(gòu)成非法經(jīng)營(yíng)。”張茂榮表示，最基本的，還是需要購(gòu)房者有法律意識(shí)。

張茂榮提醒，首先要明確“假結(jié)婚”創(chuàng)造購(gòu)房資格明顯違規(guī)。對(duì)于“借名買房”，最高法早有論斷。基于借名買房約定有效的前提，借名人可以按約定追究出名人違約責(zé)任，或要求出名人賠償損失；房?jī)r(jià)暴漲代持人只認(rèn)借貸關(guān)系，不認(rèn)代持關(guān)系，將房屋據(jù)為己有，或代持人對(duì)外負(fù)債，房屋被其債權(quán)人查封抵債。

“借名買房很容易滋生糾紛，如果沒有明確代持協(xié)議，法院會(huì)無(wú)法認(rèn)定，但最大的風(fēng)險(xiǎn)在于，代持人如果對(duì)外負(fù)債，房子有可能被查封并執(zhí)行。”張茂榮告訴記者。對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸，張茂榮表示，經(jīng)營(yíng)貸的期限不可能做到30年，到期后必須一次性還款。如果貸款人沒有償還能力，就需要“二次過橋”，成本是非常高的。

“如果銀行發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)貸釋放之后用于購(gòu)房，有權(quán)利收回。在這個(gè)過程中，會(huì)產(chǎn)生大量過橋資金的利息，而購(gòu)買空殼公司也是有風(fēng)險(xiǎn)的。”張律師強(qiáng)調(diào)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，無(wú)論是通過假結(jié)婚、借名買房、經(jīng)營(yíng)貸、墊資等手段來(lái)炒房，這一行為本身都是直接和“房住不炒”相違背，各種所謂的服務(wù)公司在其中提供各種“一條龍”服務(wù)更是需進(jìn)行專項(xiàng)打擊。

事實(shí)上，對(duì)于資金進(jìn)入樓市，監(jiān)管部門一直持嚴(yán)抓嚴(yán)控態(tài)度。近日，人民銀行深圳市中心支行和深圳銀保監(jiān)局已要求商業(yè)銀行對(duì)信貸資金是否違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域開展全面排查。