“這個(gè)月是2017年‘3·17新政’后，北京二手房實(shí)際成交量最高的！”5月臨近尾聲，多家房產(chǎn)中介披露了近期二手房的交易數(shù)字。據(jù)分析，樓市小陽(yáng)春因疫情后移，疊加學(xué)區(qū)房政策調(diào)整，北京5月市場(chǎng)成交量增加，預(yù)計(jì)6月市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)小幅回落。
網(wǎng)簽量與實(shí)際中介簽約量有滯后性。如果以鏈家內(nèi)部的實(shí)際成交數(shù)據(jù)來(lái)看，5月北京成交環(huán)比增加38.6%，同比增加72.2%，創(chuàng)“3·17”調(diào)控后最高水平。
記者注意到，5月前26天，北京鏈家在西城區(qū)二手房新增掛牌房源量相比4月全月增加192%，成交量增加96.9%。以對(duì)口宏廟小學(xué)的豐匯園小區(qū)為例，這26天的二手房新增掛牌房源量是4月的3.5倍。
“還能往下談二十多萬(wàn)！”到了月底，西城區(qū)二手房已出現(xiàn)降溫。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，5月成交量上漲的更重要原因是西城“學(xué)區(qū)房”政策調(diào)整，西城成交的增長(zhǎng)帶動(dòng)換房鏈條上的其他交易主體入市，促進(jìn)全市成交量大幅增長(zhǎng)。
根據(jù)西城區(qū)教委發(fā)布的新規(guī)，自2020年7月31日后在該區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，將不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。作為北京最后一個(gè)落地多校劃片的區(qū)域，西城區(qū)宣布多校劃片后，部分家長(zhǎng)急于趕在7月31日新政實(shí)施前購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，促成西城區(qū)二手房成交量大漲。
不過(guò)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)學(xué)區(qū)房政策對(duì)西城區(qū)市場(chǎng)的影響在兩個(gè)月左右，7月之前成交量大、價(jià)格小幅上漲，隨后成交量會(huì)明顯下滑、價(jià)格下跌。此前在東城區(qū)、海淀區(qū)有過(guò)類似的現(xiàn)象。
成交量的攀升是否會(huì)帶動(dòng)價(jià)格的持續(xù)上漲？記者拿到的鏈家內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，5月二手房成交均價(jià)為62609元/平方米，環(huán)比出現(xiàn)明顯上漲。背后原因依然與西城有關(guān)，但如果剔除高單價(jià)的西城區(qū)因素，漲幅則在3%左右。
盡管成交量創(chuàng)近三年新高，但北京在售房源量并沒(méi)有因?yàn)槌山涣看蠓鲩L(zhǎng)而出現(xiàn)不足的情況。許小樂(lè)分析，從周度數(shù)據(jù)來(lái)看，成交量在中旬之后呈現(xiàn)自然回落趨勢(shì)，市場(chǎng)缺乏持續(xù)的向上動(dòng)力。鏈家披露的庫(kù)存情況顯示，5月庫(kù)存量較4月增長(zhǎng)了5%左右。這意味著，雖然庫(kù)存在消化但是依舊有新增補(bǔ)充，市場(chǎng)情緒不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。
“北京更多屬于恢復(fù)性上漲，剛剛逐漸恢復(fù)二手房看房，此前積壓了大量需求。”業(yè)內(nèi)人士分析，因?yàn)樾刨J政策嚴(yán)苛的原因，北京市場(chǎng)大漲的可能性不大。
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