近日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《2020中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》（下稱《測評研究報告》），其中，萬科位列第一，中國恒大、碧桂園分列第二位、第三位。融創(chuàng)中國排名提升較大，位列第四；中國海外發(fā)展排名與上年一致，位列第五；保利地產(chǎn)排名下降兩位，排名第六位。華潤置地、龍湖集團、新城控股和富力地產(chǎn)分列第七位至第十位。

據(jù)悉，本次測評的研究對象為滬深上市房企117家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合計共202家。與2019年相比，納入測評的上市公司總數(shù)凈減少8家。

得益于新型城鎮(zhèn)化等一系列政策的實施，房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模不斷增長，呈現(xiàn)出絕對規(guī)模的上升態(tài)勢，外部環(huán)境的支持也使房地產(chǎn)開發(fā)商獲得了較為寬松的發(fā)展空間。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，“雖然2019年的房屋銷售數(shù)據(jù)輕微下滑，但房企拿地依然積極，同時房價保持繼續(xù)上漲，可以說，房地產(chǎn)市場總體呈上升的態(tài)勢。”

117家房企總資產(chǎn)均值超1400億元

根據(jù)《測評研究報告》，從核心測評指標來看，2019年上市房企總資產(chǎn)均值為1409.37億元，同比上升25.67%；房地產(chǎn)業(yè)務均值為270億元，同比增長34.39%；凈利潤均值為28.68億元，同比增長11.94%；資產(chǎn)負債率均值同比上升1.87個百分點至69.96%；凈負債率均值同比上升3.25個百分點至95.77%。

截至2019年年末，總資產(chǎn)超過千億元的房企有57家，約占上市房企總量的28%，超過3000億元的企業(yè)22家，約占上市房企總量的11%，其中，超過萬億元的企業(yè)有5家，依次是萬科、恒大、碧桂園、保利和綠地。銷售金額方面，碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)等上市房企繼續(xù)保持領先優(yōu)勢，穩(wěn)居規(guī)模優(yōu)勢房企行列。

克而瑞研究中心分析師楊科偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，總體來看，上市房企實力雄厚，研究對象的平均身價在2019年整體增長勢頭不減，資產(chǎn)、利潤均呈向上態(tài)勢，房地產(chǎn)市場穩(wěn)步復蘇。

在資本市場方面，房企的整體估值呈現(xiàn)下調趨勢?！稖y評研究報告》顯示，2019年A股房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于港股內(nèi)房股板塊。究其原因，主要是因為在港上市的地產(chǎn)股大部分是龍頭企業(yè)，當前市場向頭部集中的趨勢加速，資金更青睞龍頭房企。從估值來看，近兩年，滬深上市房企和在港上市房企估值水平接近一致，2019年在港上市房企平均市盈率小幅上升，但平均市凈率有所下降，依次為8.19倍、0.85倍，滬深上市房企平均市盈率與市凈率分別為7.65倍和0.91倍，同比均有所降低。

上市房企聚焦主業(yè)多元發(fā)展

《測評研究報告》還指出，在“房子是用來住的，不是用來炒的”的主基調下，中央聚焦房地產(chǎn)金融風險，堅持住房居住屬性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，地方因城施策保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，融資政策逐步收緊，市場對房地產(chǎn)板塊的關注度不如前些年那么高。

“目前房地產(chǎn)市場的基調仍然是平穩(wěn)發(fā)展，同時提出‘因城施策’的政策，實際上站在今年的市場角度來看，‘因城施策’仍帶有一定程度的刺激、放松。”嚴躍進向《證券日報》記者表示，今年房地產(chǎn)市場的大基調走出底部、負重前行，上半年部分城市同比略跌，下半年有望回到增長態(tài)勢，所以市場悲觀情緒會減少。

而楊科偉預計，今年整體商品房成交規(guī)?；芈?0%左右,開發(fā)投資增速將由負轉正維持在5%左右，全年新開工面積增速將維持在-10%左右。

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，多數(shù)上市房企仍繼續(xù)堅持主業(yè)深耕，大多數(shù)上市房企第一主營業(yè)務依舊為地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務收入占總營業(yè)收入分別大于70%的上市房企數(shù)量，合計占比約達到了65%。

從戰(zhàn)略趨勢來看，上市房企多圍繞“1+X”，即聚焦主業(yè)，多元業(yè)務協(xié)同的方向發(fā)展，更加重視集團健康、可持續(xù)發(fā)展，針對多元業(yè)務的布局更加審慎，“增利潤，降負債”受到上市房企的關注。在多元業(yè)務方面，上市房企進軍方向多數(shù)以圍繞房地產(chǎn)上下游業(yè)務為主。其中，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模穩(wěn)步增長，商業(yè)地產(chǎn)多數(shù)實現(xiàn)正向增長，酒店及相關、裝修、文旅城運營、園區(qū)開發(fā)運營等業(yè)務，上市房企布局較少，規(guī)模有待增長。總體來看，上市房企的多元業(yè)務正在不斷垂直下沉。