繼4月創(chuàng)近幾年單月新高后，5月房企境內(nèi)債券融資繼續(xù)井噴，與此同時(shí)，房企美元債也于5月“破冰”。在銷售放緩的壓力下，房企融資力度進(jìn)一步加大。

與此同時(shí)，房企拿地?zé)崆椴粶p，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)延續(xù)了4月的火熱成交，多家房企高溢價(jià)搶地。重點(diǎn)城市土地周溢價(jià)率創(chuàng)年內(nèi)新高，其中，長(zhǎng)三角區(qū)域土地市場(chǎng)熱度最為凸顯。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在信貸政策相對(duì)寬松及優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)供應(yīng)的背景下，當(dāng)前土地市場(chǎng)熱度短期內(nèi)仍將延續(xù)。中長(zhǎng)期來看，杭州、寧波等城市拿地機(jī)會(huì)更值得重點(diǎn)關(guān)注。

境內(nèi)債券融資井噴

繼4月創(chuàng)近幾年單月新高后，5月房企境內(nèi)債券融資繼續(xù)井噴。

證券時(shí)報(bào)記者梳理了房企近期發(fā)債的情況：

5月28日，上交所公告顯示，融創(chuàng)已于27日發(fā)行33億元公司債券，票面利率為5.60%。

5月27日，旭輝宣布成功發(fā)行31.2億元公司債，利率最低3.8%；金科股份公告發(fā)行17億元公司債，品種一票面利率5%，品種二的票面利率為5.6%；萬科總計(jì)25億元公司債在深交所上市，票面年利率分別為2.56%和3.45%。

5月25日，恒大40億元公司債確認(rèn)利率為5.90%，擬用于償還到期或回售公司債；時(shí)代中國(guó)兩筆私募債券狀態(tài)更新為“已反饋”，合計(jì)總額51億。

5月21日，上交所信息顯示，綠城擬發(fā)行115億元公司債券狀態(tài)更新為“已反饋”。

5月20日，上交所信息顯示，龍湖50億住房租賃專項(xiàng)公司債券狀態(tài)更新為“已反饋”。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止2020年5月27日，房企融資中的債券發(fā)行井噴，年內(nèi)已經(jīng)高達(dá)3076億，而2019年全年只有5800億。在疫情影響下，4月單月房企債券融資就高達(dá)971億，刷新了最近幾年的單月記錄。5月房企債券發(fā)行繼續(xù)在高位運(yùn)行。整體看，年內(nèi)債券融資同比上漲已經(jīng)接近25%。

“房企不僅最近債券發(fā)行暴漲，定價(jià)利率也持續(xù)下調(diào)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，多家房企債券利率已經(jīng)在2字頭。

對(duì)于近期房企境內(nèi)債券融資井噴的原因，張大偉認(rèn)為，海外資本市場(chǎng)的動(dòng)蕩基本封死了內(nèi)地房企海外融資的可能性，同時(shí)，房企銷售放緩，資金壓力加大，最近在增加一切融資手段，加大融資力度。

5月房企美元債“破冰”

受疫情影響，境外資本市場(chǎng)波動(dòng)較大，近一段時(shí)間，房企境外融資基本暫停。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，3月12日-5月5日，被監(jiān)測(cè)的95家典型房企無美元債發(fā)行，房企美元債發(fā)行“斷檔”超過50天，2020年4月是自2017年房企海外發(fā)債潮以來美元債首次出現(xiàn)單月零發(fā)行的情況。

4月27日，時(shí)代中國(guó)公告稱，擬發(fā)行2億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率6%，并將于5月6日在港交所上市發(fā)行?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，這標(biāo)志著中資美元債的重新啟動(dòng)，實(shí)現(xiàn)破冰。截至5月25日，正榮、碧桂園以及力高集團(tuán)也陸續(xù)成功發(fā)行了境外美元債，房企重啟了美元債進(jìn)行融資，這四家房企美元債發(fā)債總額達(dá)到10.94億美元。

5月20日，碧桂園公告發(fā)行5.44億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率5.40%；同日，力高集團(tuán)公告稱，公司連同附屬公司擔(dān)保人與瑞信及法國(guó)巴黎銀行就票據(jù)發(fā)行2023年到期的1.5億美元13.0%優(yōu)先票據(jù)訂立購(gòu)買協(xié)議；5月21日，正榮地產(chǎn)公告稱，2億美元2024年到期的優(yōu)先票據(jù)將于5月22日在香港上市及買賣，年息8.35%。

克而瑞研究中心指出，從融資成本來看，相對(duì)于房企歷史同年限或同規(guī)模等可比美元債，碧桂園及正榮有稍許下降，其中碧桂園本次發(fā)行的美元債相較于2019年的3月發(fā)行的5.5億美元的5年期美元債利率下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，而力高集團(tuán)則相較于其計(jì)劃替換的2020年11.0%票據(jù)成本高出了2個(gè)百分點(diǎn)。整體來看，由于龍頭房企在償債能力方面體現(xiàn)出優(yōu)勢(shì)，目前在經(jīng)濟(jì)短期流動(dòng)性寬松下，龍頭房企融資成本相較于中小房企成本更優(yōu)，較以往的降幅更大。

除了銷售端回款下降帶來的壓力，近兩年的境外債償債高峰的到來，也是房企融資壓力加大的重要因素。

克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，根據(jù)95家房企的美元債到期情況來看，2019年全年到期額約達(dá)1700億元人民幣，2020年房企的境外債到期額仍持續(xù)高位，2020年上半年到期約1020億元人民幣，下半年雖稍有下降但仍在高位約有937億元人民幣；2021年上半年房企到期境外債達(dá)到近幾年的第二高峰，到期額有1782億元，高過2019年的全年到期額。

重點(diǎn)城市土地周度溢價(jià)率創(chuàng)新高

近期，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)延續(xù)4月的火熱成交，多家房企高溢價(jià)搶地。

其中，僅5月27日一天，碧桂園就在三個(gè)城市拿下三宗商住用地，有兩宗溢價(jià)率超100%。

根據(jù)媒體公開報(bào)道信息，5月27日，經(jīng)過228輪競(jìng)價(jià)，碧桂園以6.59億元競(jìng)得江蘇省南通市一宗商住地塊，樓面價(jià)10285元/平方米，溢價(jià)率51.93%。

同日，經(jīng)過846輪競(jìng)價(jià)，碧桂園以6.55億元競(jìng)得江蘇省鹽城市一宗商住用地，樓面價(jià)3776元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)125%。此外，經(jīng)過近七個(gè)小時(shí)、1148輪競(jìng)價(jià)，碧桂園以2.48億元競(jìng)得山東省煙臺(tái)市一宗商住用地，樓面價(jià)3417元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)118.78%。

4月以來土地市場(chǎng)的熱度在5月中旬上升特別明顯。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，5月11-5月17日，重點(diǎn)城市土地周度溢價(jià)率已經(jīng)升至26%，創(chuàng)下今年以來的新高，較4月第一周溢價(jià)率12%已經(jīng)翻番。其中，一、二線城市溢價(jià)率均高達(dá)27%，三四線城市稍遜色，但也高達(dá)24%。另外，溢價(jià)率超過30%的地塊成交幅數(shù)高達(dá)36塊，環(huán)比增加33%，也突破今年以來的新高，土地市場(chǎng)熱度高漲；周內(nèi)合肥、寧波、紹興溢價(jià)率達(dá)30%的土地均為4幅，長(zhǎng)三角區(qū)域土地市場(chǎng)熱度最為凸顯。

那么，哪些房企拿高熱地塊較多？

根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，從就高熱度地塊（溢價(jià)率超過30%、最高限價(jià)、成交總價(jià)在10億元以上三個(gè)條件符合其一的土地）的競(jìng)得企業(yè)來看，金地競(jìng)得地塊最多，高達(dá)10幅，其次是恒大，競(jìng)得9幅，萬科、新城、旭輝、建發(fā)、中海、中南、首開、龍湖、融創(chuàng)等房企落子也較頻繁，競(jìng)得高熱地塊幅數(shù)均超過或等于5幅。

而從房企拿地區(qū)域來看，克而瑞研究中心指出，大多數(shù)房企仍在積極擴(kuò)張版圖，投資的重點(diǎn)依然集中在長(zhǎng)三角、京津和粵港澳三大區(qū)域，其中以長(zhǎng)三角布局最為積極。

克而瑞研究中心認(rèn)為，考慮到當(dāng)前信貸政策相對(duì)寬松，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)也在持續(xù)之中，當(dāng)前地市熱度之勢(shì)短期內(nèi)仍將延續(xù)。近期優(yōu)質(zhì)地塊土地出讓較為集中的杭州和南京等城市仍是房企拿地重點(diǎn)；中長(zhǎng)期來看，杭州、寧波等城市，由于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)好、購(gòu)買力強(qiáng)，使得人口吸引力較強(qiáng)、購(gòu)房需求支撐性佳，拿地機(jī)會(huì)更值得重點(diǎn)關(guān)注。