專欄
盤活集體土地，需秉持市場導(dǎo)向。
“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以依法取得法人資格，進(jìn)而可以成為農(nóng)村集體土地和其他資產(chǎn)的所有權(quán)人，參與市場交易。”5月28日，被稱作“社會生活百科全書”的《民法典》被審議通過，法典中對農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定，被認(rèn)為是對農(nóng)民土地用益“物權(quán)化”的有力推進(jìn)。
這無疑呼應(yīng)了很多人的訴求。長期以來，集體土地流轉(zhuǎn)是許多三農(nóng)學(xué)者、城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)研究者高度關(guān)注的議題。這次全國“兩會”上，完善集體土地流轉(zhuǎn)扶持政策，同步推進(jìn)城鄉(xiāng)土地產(chǎn)權(quán)同權(quán)化和資源配置市場化改革，就是有些代表委員議政建言的方向。
盤活集體土地是激活要素潛能內(nèi)在要求
農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)之所以頻繁受到關(guān)注，根本原因是其作為土地要素的價值長期未被激活，導(dǎo)致其使用效率和增值空間雙低。
按照經(jīng)濟(jì)學(xué)里的生產(chǎn)三要素論，土地是最基本的生產(chǎn)要素?？蛇@些年，城市土地已完全市場化，農(nóng)村集體土地卻被排斥在土地市場之外，成了土地要素市場化“木桶”上的那塊“短板”。這也導(dǎo)致二元割裂，城市土地供應(yīng)彈性受限，農(nóng)村集體土地也無法資本化。
今年政府工作報告中明確提出，要推進(jìn)要素市場化配置改革，激活各類要素潛能。就土地要素而言，站在“大市場”高度上，擴(kuò)大土地要素市場化配置的范圍，加速集體土地入市進(jìn)程，就是激活要素潛能的應(yīng)有之義。
套用阿弗里德·馬歇爾的引致需求理論，盤活集體土地，就是要用市場化的方式激活其引致需求——將土地導(dǎo)入市場價值鏈中，讓土地生出直接效用之外的派生效益，令其價值得到市場重估。
近年來，從“建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度”到“建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，盤活集體土地的相關(guān)頂層設(shè)計(jì)在漸次完善。這無疑有助于提升集體土地的配置效率。
讓集體土地進(jìn)入租賃市場是個好辦法
土地要素市場化配置，解決了“能不能流轉(zhuǎn)”的問題后，也要解決“怎樣更好地利用”的問題。與之對應(yīng)的，是集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的制度適用空間要跟市場需求“接合”，集體土地用途也要跟土地市場“供給側(cè)改革”的目標(biāo)對表，確保集體土地入市后在配置層面的必要靈活性。
在這方面，走在全國前列的北京就探索出了可行模式——切實(shí)因需制宜，秉持需求導(dǎo)向，把集體經(jīng)營性建設(shè)用地用在市場有所需的地方。
住房市場數(shù)據(jù)顯示，北京租賃人口約800萬人，而租賃房源量僅約350萬間，存量租賃房中很多都是老破小。這抬高了租房成本，也影響了租房體驗(yàn)，到頭來，既無益于“租購并舉”住房體系的構(gòu)建，也不利于民眾梯度化住房消費(fèi)理念的培育，更對城鄉(xiāng)一體化發(fā)展不利。
正因如此，2017年11月，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，為集體土地上建租賃房鋪平了道路。
將租賃市場作為集體土地入市的重要“切口”后，也能攪活兩個市場的“一池春水”。2018年8月，萬科泊寓成壽寺項(xiàng)目就成了北京首個開工的集體土地租賃住房。今年年中，萬科泊寓旗下的兩個大社區(qū)型集中式長租公寓——成壽寺項(xiàng)目、高立莊項(xiàng)目，將亮相北京市場。
集體土地要盤活，內(nèi)含的要求就是以盤活方式將其效益放大。而作為北京集體土地租賃房主要開發(fā)者之一的萬科泊寓，提供的解決方案就是：直面市場痛點(diǎn)，搭建人群高度集約和配套設(shè)施完善的新型共享復(fù)合社區(qū)，滿足“租住體驗(yàn)升級”的需求，也降低租房成本。
將臟亂破的集體土地“改造”成了品質(zhì)租賃房，可謂流轉(zhuǎn)框架下土地要素激活的優(yōu)解，對租戶、農(nóng)民、企業(yè)和地方堪稱多贏。這樣的多贏經(jīng)驗(yàn)，也給盤活集體土地提供了范本。
當(dāng)然這也需要制度層面加載更多的靈活性：如依照競爭中性原則，保障非國企在集體土地合作中與國企的同等地位；完善“進(jìn)入-退出”閉環(huán)，允許企業(yè)根據(jù)經(jīng)營風(fēng)險與效益情況決定“進(jìn)退”，避免一進(jìn)場就被“50-70年”周期限死。
說到底，激活土地要素潛能，功夫也在“土地”外——需要政策協(xié)同與企業(yè)擔(dān)當(dāng)，需要創(chuàng)新思路與升維思維，需要找到要素效用跟市場痛點(diǎn)的契合點(diǎn)。以市場規(guī)律為切入點(diǎn)，將“供”與“需”進(jìn)行銜接，實(shí)現(xiàn)土地要素激活、促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，也就能找到好抓手，承接高期待。
喻辛（媒體人）
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