自3月份以來(lái)，招拍掛市場(chǎng)幾乎每個(gè)月都會(huì)誕生區(qū)域級(jí)“地王”項(xiàng)目，其中不乏單宗百億元級(jí)地塊。與此同時(shí)，溢價(jià)率和樓面價(jià)也在持續(xù)走高，部分二三線城市溢價(jià)率達(dá)30%~100%。
土地交易的熱情大致來(lái)自兩方面。從供應(yīng)端來(lái)說(shuō)，近期是地方土地市場(chǎng)供應(yīng)的小高峰，廣州、杭州、武漢、福州、濟(jì)南等地均一日供應(yīng)多宗地塊，單日土地成交額均超百億元；從需求端角度看，房企拿地出手“闊綽”，一方面得益于不少房企獲得了新的融資。另一方面，目前也處于拿地“窗口期”，部分房企需要通過(guò)積極補(bǔ)倉(cāng)擴(kuò)儲(chǔ)進(jìn)一步提升市場(chǎng)地位。
不過(guò)，多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)也提醒，雖然現(xiàn)在處于拿地“窗口期”，但面對(duì)溢價(jià)或樓面價(jià)較高的地塊，房企還應(yīng)該冷靜研究判斷。如樓面價(jià)高且區(qū)域板塊交通等條件較差的地塊，后期銷售壓力也會(huì)比較大，去化將是不小的問(wèn)題。
百億地塊頻現(xiàn)，一二線仍是拿地重心
土地市場(chǎng)回暖早在4月就已開(kāi)始，但揭開(kāi)大幕還需重量級(jí)選手。
4月22日，上海泰鳴貿(mào)易有限公司以103.55億元競(jìng)得廈門首個(gè)百億元級(jí)地塊，刷新廈門總價(jià)和單價(jià)天花板，成交樓面價(jià)達(dá)50599元/平方米，溢價(jià)率43.8%。
5月17日，深圳本地房企龍光地產(chǎn)又以115.97億元+配建人才房40760平方米拿下深圳前海宅地，溢價(jià)率為45%，可售樓面價(jià)約87409元/平方米，成為深圳單價(jià)新“地王”。
除了百億元級(jí)地塊，據(jù)中指院、Wind 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)梳理，4月至今，全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10中，超過(guò)60億元的地塊有7宗。
而一線城市有4宗成交總價(jià)TOP10地塊，其余6宗均為二線城市?？梢钥闯觯欢€城市仍是房企愿意斥巨資拿地的重點(diǎn)。
與此同時(shí)，根據(jù)中指院、Wind 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)梳理，4月至今，全國(guó)住宅用地樓面價(jià)TOP10地塊，門檻超過(guò)40000元/平方米。
由于龍光地產(chǎn)拿下的前海地塊有配建人才房，樓價(jià)面計(jì)算與其余地塊略有不同，故未納入表中。從可售樓面價(jià)看，龍光地產(chǎn)約87409元/平方米應(yīng)該排在第一位。
從統(tǒng)計(jì)表可以發(fā)現(xiàn)，TOP10中，北京一城就占據(jù)了一半的榜單，南京也有兩宗地塊入榜。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，今年北京已經(jīng)出讓住宅用地33宗，土地出讓金總額突破千億元。也就是說(shuō)，北京今年僅用了不到5個(gè)月時(shí)間，土地出讓金已經(jīng)超過(guò)去年全年（1672億元）的六成。
多地單日土拍超百億，二三線溢價(jià)率抬升
克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月份至今，二線城市土地市場(chǎng)熱度最高。
如山西太原整體溢價(jià)率高達(dá)44%，近期出讓的3宗地塊分別被保利、中海、富力競(jìng)得，溢價(jià)率分別為74%、72%和45%。而優(yōu)質(zhì)地塊的集中出讓使得太原的土地市場(chǎng)達(dá)到前所未有的熱度。
寧波、西安、廈門、徐州、福州、常州等城市近期土地市場(chǎng)整體溢價(jià)率也超30%，高溢價(jià)地塊頻出。以寧波為例，4月以來(lái)就有12宗土地溢價(jià)率超過(guò)30%，其中不乏江北、鄞州核心區(qū)宅地，房企現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍十分激烈。
佛山土地市場(chǎng)亦是如此。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，4月佛山共成交了13宗商住地，成交總建面積超261.3萬(wàn)平方米，吸金244.3億元，整體溢價(jià)率達(dá)34.4%。
克而瑞同時(shí)也指出，由于限價(jià)因素影響，部分城市雖然溢價(jià)率表現(xiàn)不太高，但熱度同樣不減。以合肥為例，雖然溢價(jià)率僅有25%，但4月以來(lái)成交的15宗土地有7宗觸及最高限價(jià)。杭州也是如此，溢價(jià)率雖不是很突出，但有12幅觸發(fā)了最高限價(jià)，多宗土地價(jià)格創(chuàng)下區(qū)域新高。
從供應(yīng)端的角度看，近期土地市場(chǎng)的回暖也是由于不少地方土地市場(chǎng)推出了一波供地潮。5月18日，廣州一日成交11宗地塊，總建面積近190萬(wàn)平方米，成交總價(jià)達(dá)240億元。當(dāng)天，廣州土地出讓官網(wǎng)一度被擠崩。
地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，類似于廣州這種一日出讓多宗地塊的情況還是比較少見(jiàn)的。原因可能在于，逐漸復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，不少城市土拍的進(jìn)度都有加快，因?yàn)樾枰阎奥湎碌倪M(jìn)度補(bǔ)上，以完成年度土地出讓計(jì)劃，這既是政府財(cái)政的主要來(lái)源，也是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的重要舉措。
5月19日，武漢“云拍賣”7宗土地，最后出讓總面積達(dá)57.61萬(wàn)平方米，成交總價(jià)約為123.71億元；在4月份128.47億元成交8宗地后，福州5月20日推出的兩宗地塊分別被中國(guó)恒大、世茂拿下，合計(jì)攬金124億元。
房企出手“闊綽”，土拍熱度仍將延續(xù)
近期土地市場(chǎng)供應(yīng)潮中，不乏一些優(yōu)質(zhì)地塊，這對(duì)于需要補(bǔ)倉(cāng)納糧的房企來(lái)說(shuō)確實(shí)是一個(gè)拿地“窗口期”。
鄧浩志補(bǔ)充指出，近期國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)表現(xiàn)都比較活躍，不少房企在近期都獲得了新的融資，所以在土地市場(chǎng)出手都比較積極，在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)加速賣地，既能獲得更高的收益，也能滿足市場(chǎng)增加的對(duì)土地的需求。
中國(guó)恒大在近期的招拍掛市場(chǎng)就頗為活躍。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年年前4月，恒大以310億元拿地總金額位列行業(yè)第三。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，恒大已重回招拍掛市場(chǎng)的“重鎮(zhèn)”廣州、北京。4~5月，恒大斥資超百億元在廣州拿下至少3宗地塊。
今年以來(lái)，恒大已在北京房山、順義等區(qū)域摘得3宗地塊，總金額超過(guò)60億元。而在此之前，除了拿下北京順義中央別墅區(qū)恒大麗宮外，恒大已經(jīng)睽違北京土拍市場(chǎng)5年。
同策集團(tuán)首席分析師張宏偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，現(xiàn)在拿地還是有“窗口期”的，畢竟在疫情影響下競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有那么激烈，對(duì)于部分中小房企來(lái)講，彎道超車、提升市場(chǎng)地位仍然有可能性。
合生創(chuàng)展或許就是一個(gè)鮮活的例子。5月，合生創(chuàng)展接連在北京拿下豐臺(tái)分鐘寺3宗不限價(jià)宅地，合計(jì)金額達(dá)到179.6億元，溢價(jià)率分別為26%、38%和42%。
此外，克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，就高熱度地塊（溢價(jià)率超過(guò)30%、最高限價(jià)、成交總價(jià)在10億元以上三個(gè)條件符合其一的土地）的競(jìng)得企業(yè)來(lái)看，金地競(jìng)得地塊最多，高達(dá)10幅，其次是恒大，競(jìng)得9幅，萬(wàn)科、新城、旭輝、建發(fā)、中海、中南、首開(kāi)、龍湖、融創(chuàng)等房企落子也較頻繁，競(jìng)得高熱地塊幅數(shù)均超過(guò)或等于5幅。
張宏偉進(jìn)一步表示，大部分企業(yè)當(dāng)前資金面緊張，杠桿率也比較高，對(duì)于高周轉(zhuǎn)的房企來(lái)講，通過(guò)拿高周轉(zhuǎn)的地塊快速開(kāi)發(fā)銷售對(duì)沖市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。其次，現(xiàn)在拿地還可以增加今年的總銷售金額，房企現(xiàn)在積極拿地對(duì)于回補(bǔ)業(yè)績(jī)的訴求明顯。
多家券商分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，土地市場(chǎng)的回暖趨勢(shì)將會(huì)持續(xù)。華西證券研報(bào)指出，長(zhǎng)期來(lái)看，在疫情得到全面控制后，復(fù)工率將持續(xù)上升帶動(dòng)建安投資逐漸恢復(fù)。同時(shí)，地方對(duì)于土地財(cái)政的依賴度仍高，土地供應(yīng)情況也將繼續(xù)好轉(zhuǎn)。
地方市場(chǎng)已經(jīng)有實(shí)際動(dòng)作。在5月單日攬金240億元后，廣州近日又掛出3宗地塊，總價(jià)超65億元，其中一宗天河區(qū)宅地起拍樓面價(jià)達(dá)到41329元/平方米，為全市第二高。
張宏偉也提醒，房企積極拿地布局的同時(shí)也應(yīng)該關(guān)注市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，畢竟樓面價(jià)上升了，利潤(rùn)空間也壓縮了；市場(chǎng)環(huán)境雖然復(fù)蘇了，但是也并沒(méi)有出現(xiàn)大幅反彈。此時(shí)，房企更應(yīng)該冷靜研究市場(chǎng)大趨勢(shì)走勢(shì)，把握市場(chǎng)大勢(shì)順勢(shì)而為。
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