上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報告顯示，1-4月份，全國100個城市居住用地成交面積為15489萬平方米，同比減少8.7%；全國100個城市居住用地價格為6011元/平方米，同比上漲12.3%。全國100個城市新建商品住宅成交均價為15517元/平方米，同比上漲11.9%。截至4月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47604萬平方米，環(huán)比增長2.0%，同比增長5.3%。百城庫存保持連續(xù)17個月同比小增，庫存壓力有所增加。

易居研究院分析認為，從前4月百城土地走勢看，地市逐漸走出了低谷。雖然當前房地產(chǎn)市場面臨各類沖擊和壓力，但房企并不會盲目看空，一旦資金到位和預期明確，就依然會有積極拍地的動作。另一方面，地價和房價的走勢也出現(xiàn)分歧，地價走勢明顯比房價略強。這或許和近期房企融資到位、積極開展全年土儲工作等因素有關(guān)。此外，百城住宅庫存和存銷比均呈現(xiàn)上升的態(tài)勢。這與4月份供應明顯放量等因素有關(guān)。雖然住宅交易市場逐漸復蘇，但力度欠缺，所以去庫存的壓力依然較大。

土地市場：逐漸走出低谷，房企拿地積極

4月份，隨著全國各地開復工節(jié)奏逐漸加快，地方積極供地，尤其是推出了各類優(yōu)質(zhì)土地，在客觀上也帶來了土地交易市場的復蘇。

根據(jù)易居研究院發(fā)布的《100城居住用地成交報告》顯示，1-4月份全國100個城市居住用地成交面積為15489萬平方米，同比僅減少8.7%。從數(shù)據(jù)上說明，全國百城土地交易正逐漸走出低谷，房企拿地信心逐漸增強。

從各類城市來看，1-4月份，4個一線城市居住用地成交面積為1031萬平方米，同比增長5.2%；32個二線城市居住用地成交面積為8395萬平方米，同比減少16.5%；64個三四線城市居住用地成交面積為6063萬平方米，同比增長2.0%。

報告認為，一線城市交易總體較好，這和地方供地意愿明顯增強、土地交易約束減少等因素有關(guān)。另外，部分房企也加大了對一線城市的土地投資，拿地積極性明顯增強。二線城市在一季度地市交易跌幅非常大的情況下，4月份也開始出現(xiàn)回暖。后續(xù)隨著城市群、都市圈等相關(guān)利好政策的釋放，預計二線城市投資機會將進一步增加，這也會刺激土地的交易。三四線城市方面，如果從數(shù)據(jù)上看，表現(xiàn)也不錯。當然需要注意的是，納入報告的三四線城市普遍是經(jīng)濟實力較強的城市，一直受房企青睞，所以土地交易會比較活躍。而對于其他三四線城市，需要防范后續(xù)房屋交易市場降溫所帶來的風險。

從《100城居住用地價格報告》來看，百城地價并不冷，房企拿地熱情仍較積極。

報告顯示，1-4月份，全國100個城市居住用地價格為6011元/平方米，同比上漲12.3%。從數(shù)據(jù)上看，地價本身并不冷。尤其是近期部分城市的優(yōu)質(zhì)地塊，競爭激烈程度很高。

其中， 1-4月份，4個一線城市居住用地價格為18273元/平方米，同比上漲40.1%；32個二線城市居住用地價格為6039元/平方米，同比上漲4.6%；64個三四線城市居住用地價格為3889元/平方米，同比上漲15.3%。

易居研究院分析認為，從漲幅的絕對數(shù)值看，一線城市較高，這也說明今年一線城市頻頻推出優(yōu)質(zhì)地塊吸引了房企積極進入，并展開了較為激烈的爭奪。二線城市的地價漲勢和去年同期水平相當，這也使得相關(guān)房企拿地的成本可以得到更好的把控。而從三四線城市地價看，近期漲幅較大。預計后續(xù)三四線城市供地節(jié)奏會加快，或有助于降低該類城市地價水平。

房價：漲幅收窄，降價促銷是主流

在房價方面，雖然前4月漲幅收窄，但后續(xù)仍然要防范炒作。

易居研究院發(fā)布的《100城住宅價格報告》顯示，1-4月份全國100個城市新建商品住宅成交均價為15517元/平方米，同比上漲11.9%。相比1-3月份數(shù)據(jù)，今年1-4月份房價漲幅明顯收窄，進一步體現(xiàn)房價降溫的特征。報告認為，當前各大房企去庫存壓力增大，降價促銷是主流，這會使得相應城市住宅價格漲幅持續(xù)收窄。

從各類城市看，4個一線城市新建商品住宅成交均價為45819元/平方米，同比上漲6.0%；32個二線城市新建商品住宅成交均價為15358元/平方米，同比上漲11.0%；64個三四線城市新建商品住宅成交均價為11752元/平方米，同比上漲10.1%。

相比1-3月份的數(shù)據(jù)，今年1-4月份一線城市房價漲幅有所回落。易居研究院分析認為，當前一線城市房價漲幅可控。而與一線城市的趨勢相似，二線城市總體上也呈現(xiàn)漲幅收窄的態(tài)勢。雖然橫向?qū)Ρ瓤矗錆q幅明顯要大于一線城市。即使二線城市也面臨著庫存去化壓力，但此類城市未來人口尤其是人才的導入速度較快、潛在購房需求很充足，所以房價依然會保持堅挺。此外，三四線城市沒有出現(xiàn)明顯的下跌，漲幅也相對比較大。由于今年3-4月份很多三四線城市推出了購房契稅補貼政策，客觀上減少了此類城市交易過快下跌的風險，房價不會出現(xiàn)過快下滑。但此類城市仍存在交易降溫等壓力，后續(xù)也要防范房價降溫的風險。

具體來看，在全國100個城市中，有13個城市的房價超過了2萬元水平。而包括溫州、無錫和海口等城市，房價也開始接近2萬元的水平。深圳仍然是年1-4月全國房價最貴的城市，為58487元/平方米。

在房價漲幅方面，全國100個城市中，有32個城市的房價漲幅是兩位數(shù)的。其中，珠海的房價漲幅最大，高達42%。此外，有24個城市房價下跌，其中肇慶的跌幅最大，為-13%。

庫存：去化壓力驟增，周期超1年

從庫存方面來看，壓力有所增加。易居研究院發(fā)布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至4月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47604萬平方米，環(huán)比增長2.0%，同比增長5.3%，百城庫存保持連續(xù)17個月同比小增。

截至4月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2929、24276和20399萬平方米，環(huán)比增速分別為3.4%、2.1%和1.6%，同比增速分別為1.8%、9.6%和1.1%。對比去年同期水平，三類城市庫存均有上升，其中二線城市庫存上升力度最強。報告認為，這和此類城市新盤供應力度加大等有關(guān)。

另外，截至4月底，100個城市中，有54個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象。部分二線城市庫存上升比較明顯，包括杭州、南寧、青島和成都等城市，說明地方政府放寬了預售管控，也說明此類城市房源相對充足。同時100個城市中，有46個城市的庫存出現(xiàn)了同比下降態(tài)勢，其中珠海、中山等城市的同比下降最為明顯。報告認為，這和粵港澳大灣區(qū)建設(shè)下，購房需求積極釋放等因素有關(guān)。

存銷比方面，4月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為13.1個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要13.1個月的時間，即大于1年。

從以往來看，百城庫存去化周期總體上位于10個月左右的水平。由于今年第一季度銷售行情普遍不好，加之4月份新增供應數(shù)據(jù)明顯放大，客觀上也使得庫存規(guī)模上升，使得去化壓力驟然增大。

趨勢：地市會更好，二季度房企仍以降價促銷為導向

對于未來的市場趨勢，易居研究院認為，5月份土地市場預計會更好，房企應該積極謀劃拿地工作。各地在“穩(wěn)投資”方面的力度會強化，這會使得土地供應力度加大，客觀上使得房企拿地機會增加。從當前各大房企的心態(tài)看，依然敢于參與優(yōu)質(zhì)地塊的競價。但仍需要防范政策收緊的風險。

另一方面，易居研究院預計二季度房企仍以降價促銷為導向，這也使得相關(guān)城市的房價漲幅有望進一步收窄。但需要注意的是，考慮到當前庫存去化的壓力，以及對于政策放松的預期明顯強化，后續(xù)要防范房價炒作等風險。