國內(nèi)外雙重挑戰(zhàn)下，今年政府工作報告并未提出全年經(jīng)濟增速目標，強調(diào)要穩(wěn)住經(jīng)濟基本盤，抓好“六穩(wěn)”“六保”工作。
作為國民經(jīng)濟的“壓艙石”，中央對房地產(chǎn)如何定調(diào)，備受關(guān)注。自疫情可控以來，房地產(chǎn)行業(yè)快速復蘇，展現(xiàn)出超乎市場預期的強大韌性，調(diào)控政策屢現(xiàn)“一日游”，是否會借地產(chǎn)提振經(jīng)濟的論調(diào)再次出現(xiàn)。
需要看到，盡管經(jīng)過多年調(diào)控，對地產(chǎn)金融風險的防范、地方土地財政的依賴、居民杠桿率的隱憂，并未因疫情變局而消失。繼續(xù)加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，謹防地產(chǎn)系統(tǒng)性風險，仍是“房住不炒”的第一要義。
因此，政府工作報告再強調(diào)，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。“保民生是當前經(jīng)濟發(fā)展的重中之重，房地產(chǎn)穩(wěn)定便是對國家發(fā)展大局的最大貢獻。”業(yè)內(nèi)認為。
樓市展現(xiàn)強勁韌性
隨著疫情沖擊逐漸減弱，我國房地產(chǎn)市場強力回溫。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，4月份，房地產(chǎn)市場供求同比跌幅收窄至不足一成，近乎與去年同期持平；28個重點城市整體成交面積2383萬平方米，環(huán)比增長43%，同比微跌5%，顯著超過2020年月均水平。
從房企業(yè)績表現(xiàn)看，隨著積壓需求釋放，以及開發(fā)商積極推貨，百強房企4月全口徑銷售額9002.3億元，環(huán)比增長17.2%，同比基本持平；1~4月累計銷售同比下跌14.5%，跌幅收窄。
“3月中旬開始，房地產(chǎn)恢復速度非常快，出乎我們意料。”易居控股CEO丁祖昱表示，而在此之前，房地產(chǎn)市場幾近停擺，售樓處、中介門店、施工場地等紛紛關(guān)閉。
房企開發(fā)投資也逐步進入正常軌道。易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月，全國31個省份中，17省份房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已由負轉(zhuǎn)正，在房地產(chǎn)投資規(guī)模較大的省份中，四川已在3月份率先轉(zhuǎn)正。
世聯(lián)行(2.660, 0.03, 1.14%)董事長陳勁松認為，疫情之后，房地產(chǎn)行業(yè)還會是中國經(jīng)濟的壓艙石，主要因中國城鎮(zhèn)化率還不到60%，要達到70%的城鎮(zhèn)化率，還有很大空間可挖，這與住宅密不可分。
中指院分析人士也表示，預計二季度，受疫情壓制的置業(yè)需求將逐漸釋放，房地產(chǎn)市場也將逐漸恢復，短期需求釋放動力的強弱仍跟疫情發(fā)展態(tài)勢密切相關(guān)，一二線城市整體恢復可能相對更快。
值得注意的是，樓市不僅快速復蘇，甚至呈現(xiàn)“過熱”苗頭。從深圳經(jīng)營貸流入樓市“風波”到4月二手房價領(lǐng)漲全國，從廈門驚現(xiàn)百億地王到全國土地市場快速復蘇，借地產(chǎn)提振經(jīng)濟的論調(diào)再次蠢蠢欲動。
“個別城市房價異動有三方面原因：一是全球貨幣寬松潮下，居民搶購實物資產(chǎn)的意愿增強；二是個別城市為穩(wěn)住經(jīng)濟發(fā)展，出臺支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策；三是部分主體利用優(yōu)惠政策進行套利。”中國銀行(3.480, 0.03, 0.87%)研究院認為。
地方調(diào)控“博弈”
在穩(wěn)經(jīng)濟和對房地產(chǎn)的依賴下，多地出臺樓市提振措施，卻屢屢被叫停。至此，已有包括無為、駐馬店、廣州、寶雞、濟南、海寧、柳州、青島、荊州、赤峰、淮安、寧陽等約12個城市叫停房地產(chǎn)“松綁”政策。被叫停的政策主要為降低首付比例、放開限售限購政策、給予購房補貼等。
“當前不能放松地產(chǎn)調(diào)控的重要原因是，各級政府在發(fā)展路徑上仍依賴于土地財政。”有業(yè)內(nèi)人士表示，被債務負擔拖累的地方城市，并未找到城鎮(zhèn)發(fā)展轉(zhuǎn)型的合理方案，一旦經(jīng)濟環(huán)境波動，便會再寄希望于房地產(chǎn)。
從地產(chǎn)金融角度看，此前有房企人士表示，國家的調(diào)控底線是不能出現(xiàn)金融風險，地產(chǎn)風險就是金融風險。目前開發(fā)商手上有11萬億元銀行貸款、12萬億元信托、2萬億元境內(nèi)債、1萬億元境外債，數(shù)量不小。
“信貸資金過度集中于房地產(chǎn)，一旦出現(xiàn)房價大幅下降的情況，將嚴重影響銀行穩(wěn)健經(jīng)營。”廣東省統(tǒng)計局日前發(fā)布報告稱，房地產(chǎn)會對實體企業(yè)造成擠出效應，在房價只漲不跌預期下，更易滋生投機行為，不利于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。
與此同時，據(jù)中國人民銀行調(diào)查，2019年，在96%的人擁有房產(chǎn)的同時，只有43.3%的家庭有房貸，這一方面?zhèn)让骝炞C目前風險較低，另一方面也反映出財富分化、負債集中于低收入群體。
“降低房地產(chǎn)市場為主的資產(chǎn)泡沫風險，降低經(jīng)濟增長對杠桿的依賴，提升科技創(chuàng)新的能力，將是2020年經(jīng)濟變局的重要方向。”望正資本全球宏觀對沖基金董事長劉陳杰此前撰文說。
基于此，中央層面重申堅持“房住不炒、因城施策”主基調(diào)不動搖，強化住房居住功能，弱化其金融屬性。不過，隨著“因城施策”被寫入政府工作報告，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策將更加靈活，以保障市場平穩(wěn)運行。
結(jié)構(gòu)性機遇在哪里？
盡管樓市正迅速回溫，但丁祖昱認為，從長遠看房地產(chǎn)仍存三大風險，包括行業(yè)規(guī)模已觸碰天花板；“房住不炒”政策大環(huán)境下，房地產(chǎn)金融政策不放松；疫情陰霾下，全球經(jīng)濟危機“黑天鵝”。
“過去三年，地產(chǎn)總體銷售面積并沒有出現(xiàn)更多增長，連續(xù)都是在17億平方米左右。”他表示，面積代表總需求量，行業(yè)規(guī)模已觸碰天花板，尤其因房價上漲與居民收入漲幅不成正比，剛需購買力壓力較大。
受疫情影響，就業(yè)形勢和中等收入群體收入發(fā)生變化，也會關(guān)系到未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展?？硕鹫J為，今年剛需市場不容樂觀，購買力不濟下剛需增長乏力，購房消費或?qū)⒈黄认蚝笱悠凇?/div>
在行業(yè)增長挑戰(zhàn)、地方調(diào)控“博弈”下，未來樓市的增長動力在哪里？值得注意的是，此次政府工作報告指出，要深入推進新型城鎮(zhèn)化，發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用,培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。
“未來不動產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性機會就在都市圈。”華夏幸福(22.300, 0.37, 1.69%)研究院院長顧強認為，過去十年，新增城鎮(zhèn)人口的65%進入核心都市圈，未來這種趨勢仍會持續(xù)，都市圈將集中70%的新增城鎮(zhèn)人口，釋放中國經(jīng)濟的最大結(jié)構(gòu)性潛能。
都市圈的強勁紅利，與人口流向息息相關(guān)。2019年，全國人口凈增加超過100萬的省份為廣東和浙江，其中杭州、深圳人口增長最快，樓市也較為活躍。而房地產(chǎn)市場不景氣的地方，一般是人口凈流出地區(qū)。
業(yè)內(nèi)專家認為，城市群建設(shè)是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要組成部分，五大城市群仍將是發(fā)展高地，核心城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化調(diào)整，高素質(zhì)人才大量導入，有望給房地產(chǎn)市場提供更堅實的需求支撐。
“無論是保就業(yè)保民生，還是實現(xiàn)脫貧目標、防范化解風險，都需要發(fā)揮房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展的壓艙石作用。”廣東省房協(xié)會長王韶稱，維持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，就是對“保民生”的最大貢獻。
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