“黑天鵝”事件是最好的壓力測試。
2020年出現(xiàn)的新冠肺炎疫情，讓主流房企均承受了一定的銷售壓力。此前售樓處暫時關(guān)閉、市場趨于降溫，各家房企的資金、利潤、交付都相應(yīng)受到影響。穿越周期成為考驗(yàn)每一家房企的重要命題，房企意識到規(guī)模紅利已經(jīng)無法面對如今的市場競爭，高質(zhì)量發(fā)展迫在眉睫。
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，A股125家房企從疫情暴發(fā)到3月31日，區(qū)間股價(jià)下跌108家，上漲17家。此外根據(jù)上述房企的一季度報(bào)告，共計(jì)48家公司營業(yè)收入上漲，77家營業(yè)收入下跌。同時，共計(jì)46家公司一季度凈利潤水平上漲，79家公司一季度凈利潤水平下跌。
值得一提的是，TOP50主流房企（根據(jù)克而瑞2019年銷售排行）中在A股上市共計(jì)15家，其中從疫情暴發(fā)到3月31日，有2家房企股價(jià)上漲，13家房企股價(jià)下跌。根據(jù)上述15家房企第一季度報(bào)告，其中10家營業(yè)收入同比上升，10家凈利潤同比上升。
疫情影響下，實(shí)際上正在加速房企洗牌。從主流房企的股價(jià)表現(xiàn)看，上漲占比與A股所有房企幾乎一致。不過從業(yè)績基本面看，主流房企營業(yè)收入上漲公司占比66.7%，而全行業(yè)A股房企營業(yè)收入上漲公司占比38%。主流房企凈利潤上漲公司占比66.7%，而全行業(yè)A股房企凈利潤上漲公司占比37%。
顯然，規(guī)模房企在對抗“黑天鵝”事件和業(yè)績表現(xiàn)明顯高于同行水平。
易居企業(yè)控股（02048.HK）CEO丁祖昱認(rèn)為，疫情將加速行業(yè)整合并購速度，未來市場將進(jìn)一步出現(xiàn)大魚吃小魚情況。
股價(jià)分化60%
根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，1月23日~3月31日區(qū)間，萬通地產(chǎn)（600246.SH）、黑牡丹（600510.SH）、大名城（600094.SH）、中交地產(chǎn)（000736.SZ）、金科股份（000656.SZ）股價(jià)領(lǐng)漲125家A股房企，區(qū)間漲幅分別為23.2%、15%、9.4%、7.9%、7.7%。不過，上述5家公司僅萬通地產(chǎn)、黑牡丹、金科股份凈利潤同比上漲，分別為168%、257%、125%，而另外兩家公司上漲更多來源于消息支撐。
而在上述區(qū)間領(lǐng)跌的5只地產(chǎn)股分別為魯商發(fā)展（600223.SH）、新華聯(lián)（000620.SZ）、ST新光（002147.SZ）、榮豐控股（000668.SZ）、華夏幸福（600340.SH），分別下跌40.3%、27.7%、24.4%、24.1%、23%。從一季度利潤看，新華聯(lián)、ST新光、榮豐控股同比下跌6838%、234%、216%。
實(shí)際上，這些公司無論業(yè)績還是現(xiàn)金流都較緊張。以新華聯(lián)為例，近期公司通過中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司查詢的《證券質(zhì)押及司法凍結(jié)明細(xì)表》獲悉，控股股東新華聯(lián)控股所持公司股份11.6027億股被司法凍結(jié)，占其所持股份的100%，占公司總股本的61.17%。
進(jìn)一步看，1月23日~3月31日區(qū)間，上述Top50中的15家A股主流房企有2家股價(jià)上漲。
其中，金科股份領(lǐng)跑，區(qū)間漲幅7.7%；金地集團(tuán)（600383.SH）區(qū)間漲幅3%。
金科股份的漲幅領(lǐng)跑，得益于此前的快速發(fā)展帶來大量可結(jié)轉(zhuǎn)收入和未來的利潤兌現(xiàn)。
根據(jù)金科股份公告，2020年一季度實(shí)現(xiàn)銷售額264億元，銷售面積271萬平方米，已恢復(fù)至上年同期約90%水平；營業(yè)收入約76.27億元，同比增長19%；凈利潤5.06億元，同比增長125%。
金地集團(tuán)同樣保持了股價(jià)上漲，同樣得益于比較穩(wěn)健的發(fā)展策略。
金地集團(tuán)年報(bào)顯示，2019年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入634.2億元，同比增長25.09%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤100.75億元，同比增長了24.41%。
天風(fēng)證券表示，公司簽約銷售近4年復(fù)合增長率達(dá)到22.5%。預(yù)計(jì)2020年可售貨值約4000億元，有望達(dá)到2400億元銷售額，對應(yīng)增速約14%。
雖增速不如金科股份迅猛，但得益于較為穩(wěn)健的財(cái)務(wù)杠桿和均衡的全國發(fā)展模式，金地成為今年A股主流地產(chǎn)股中最抗跌的股票之一。
從跌幅榜看，TOP50主流房企跌幅最大的是華夏幸福，區(qū)間內(nèi)股價(jià)下跌23%。
銷售下滑加之大量的短期負(fù)債增加，使得華夏幸福成為區(qū)間內(nèi)股價(jià)下跌最多的公司之一。
從區(qū)間股價(jià)看，成長性成為投資者選擇配置地產(chǎn)股的重要因素，面對疫情壓力，高負(fù)債公司受到壓力明顯大于低負(fù)債公司，高成長性公司依舊是投資者最喜歡的選擇。
營業(yè)收入上漲公司占比38%
根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，沙河股份（000014.SZ）、ST宏盛（600817.SH）、華麗家族（600503.SH）、市北高新（600604.SH）、天寶基建（000965.SZ）一季度營業(yè)收入增幅較大，分別為1102%、1068%、658%、655%、645%。在疫情影響下，僅ST宏盛區(qū)間股價(jià)上漲4%，其他4家公司區(qū)間股價(jià)下跌。不過，上述5家公司規(guī)模較小，營業(yè)收入的結(jié)轉(zhuǎn)更多來自階段性交付。
在營業(yè)收入同比下跌公司中，亞太實(shí)業(yè)（000691.SZ）、南國置業(yè)（002305.SZ）、泰禾集團(tuán)（000732.SZ）、大龍地產(chǎn)（600159.SH）、浙江廣廈（600052.SH）下跌較為突出。分別同比下跌100%、96%、93%、93%、91%。規(guī)模和運(yùn)營制約這些公司進(jìn)一步發(fā)展，上述5家公司區(qū)間股價(jià)均下跌。
從15家主流公司一季度業(yè)績報(bào)告看，大部分公司由于此前可結(jié)轉(zhuǎn)收入較多，依舊保持一定的增幅。
其中，招商蛇口（001979.SZ）、濱江集團(tuán)（002244.SZ）成為一季度營業(yè)收入同比增幅超過100%的公司，分別同比增幅為171%、111%。同時，這兩家公司股價(jià)的區(qū)間跌幅在10%左右，相比于其他很多公司表現(xiàn)較好。
營業(yè)收入增加實(shí)際上反映了之前已售未結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目數(shù)量，同時反映地產(chǎn)公司在一季度的運(yùn)營能力，這樣才能在疫情期間完成交付結(jié)轉(zhuǎn)收入。
根據(jù)招商蛇口數(shù)據(jù)，2020年一季度公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入117.97億元，同比增171.2%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤5.39億元，同比減79.5%。
雖然利潤同比下滑，但是得益于較低的負(fù)債水平，招商蛇口繼續(xù)保持了較高的拿地強(qiáng)度。公司公告顯示，2020Q1公司新增項(xiàng)目19個，對應(yīng)拿地總價(jià)212億元、計(jì)容建面325萬平方米，同比分別大幅增長423.9%、223.2%；平均權(quán)益占比也較去年同期提升8.61個PCT至54%。同時，招商蛇口凈負(fù)債率環(huán)比2019年末基本持平，增長3.12個PCT至32.4%，處于行業(yè)較低水平。
濱江集團(tuán)發(fā)布2020年第一季度報(bào)告，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入37.81億元，同比增長111.71%；歸屬于上市公司股東的凈利潤2.78億元，同比下降29.21%。
華泰證券預(yù)計(jì)，濱江集團(tuán)2020年滾動+新推貨值約1800億元，銷售有望再有提升，并向TOP30邁進(jìn)。受疫情影響，2020年1~3月實(shí)現(xiàn)銷售152億元，同比下降28%，但隨著杭州市場回暖，增速已在逐步修復(fù)。
不過，也有很多公司受到疫情以及其他因素影響，營業(yè)收入出現(xiàn)了大幅下滑。
TOP50中營業(yè)收入下跌較多的泰禾集團(tuán)，正在面臨更多壓力。
不過，即便是疫情影響，因?yàn)橐?guī)模優(yōu)勢，TOP50主流房企的營業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)能力依舊表現(xiàn)比大部分公司好，體現(xiàn)出規(guī)模優(yōu)勢帶來的業(yè)績穩(wěn)定。
37%公司一季度凈利潤上漲
根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，信達(dá)地產(chǎn)（600657.SH）、市北高新（600604.SH）、ST天業(yè)（600807.SH）、華麗家族（600503.SH）、天?；ㄉ鲜?家公司一季度凈利潤增幅明顯，分別同比上漲4327%、1265%、855%、837%、565%。不過，這些公司的凈利潤上漲大多也來自階段性結(jié)轉(zhuǎn)，區(qū)間股價(jià)均出現(xiàn)下跌。
在凈利潤虧損的公司中，新華聯(lián)、香江控股（600126.SH）、綠景控股（000502.SZ）、華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743.SH）、世聯(lián)行（002285.SZ）均出現(xiàn)巨大虧損，凈利潤同比下跌6838%、1148%、889%、783%、455%。同期，區(qū)間股價(jià)全面下跌。顯然，行業(yè)進(jìn)行加速洗牌之后，中小房企正在面臨更多的生存壓力。
回歸TOP50主流房企看，金科股份、
陽光城（000671.SZ）、中南建設(shè)（000961.SZ）、濱江集團(tuán)、新城控股（601155.SH）凈利潤表現(xiàn)較好，同比增加分別為125%、48%、41%、40%、35%。從這個角度看，反映了二線房企快速的發(fā)展能力以及規(guī)模未見瓶頸帶來的發(fā)展紅利。
而凈利潤水平下滑的5家公司分別是泰禾集團(tuán)、招商蛇口、萬科（000002.SZ）、綠地控股（600606.SH）、藍(lán)光發(fā)展（600466.SH），分別同比下滑154%、75%、24%、21%、4%。
萬科、綠地控股兩家公司的增幅放緩和部分悲觀預(yù)期，也間接拖累其股價(jià)，在區(qū)間內(nèi)萬科、綠地控股股價(jià)分別下跌14.8%、18.8%。
第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，萬科、綠地控股、泰禾集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展上述4家公司無論是區(qū)間股價(jià)，一季度營業(yè)收入、凈利潤均出現(xiàn)同比下跌。
從藍(lán)光發(fā)展的第一季度財(cái)務(wù)杠桿看，凈負(fù)債率為92.7%，較上年同期減少37.11個百分點(diǎn)，不過依舊高于行業(yè)平均水平。
根據(jù)藍(lán)光發(fā)展2019年年報(bào)，全年實(shí)現(xiàn)銷售金額1015.37億元，同比增幅18.70%。銷售增速在二線房企中屬于較低水平。
此外，根據(jù)藍(lán)光發(fā)展2019年年報(bào)，營業(yè)收入392億元，預(yù)收賬款681億元，此外藍(lán)光發(fā)展2018年?duì)I業(yè)收入308億元，預(yù)收賬款510億元，按此測算，藍(lán)光發(fā)展實(shí)際2020年權(quán)益銷售回款不足600億元。
顯然，由于實(shí)際發(fā)展情況影響，也間接拖累藍(lán)光發(fā)展在結(jié)轉(zhuǎn)、利潤等表現(xiàn)，在二線房企中處于發(fā)展較慢的位置。
從幾個指標(biāo)不難看出，面對疫情影響，包括華夏幸福、泰禾集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展較高負(fù)債率的幾家公司均出現(xiàn)一定程度承壓，無論是發(fā)展速度還是利潤表現(xiàn)都跑輸同行。
而萬科、綠地這樣的超級大房企同樣表現(xiàn)遜色，體現(xiàn)出規(guī)模發(fā)展已經(jīng)到了瓶頸，而其他業(yè)務(wù)增長極暫時不能全面補(bǔ)充的大房企困境。
此外，大量小房企實(shí)際上正在面臨嚴(yán)峻的生存壓力，無論是營業(yè)收入還是利潤都跑輸主流房企，越來越多小房企正在失去市場地位。
而真正較為優(yōu)質(zhì)的則是部分二線房企，諸如金科股份、中南建設(shè)，快速發(fā)展過程中繼續(xù)享受了規(guī)模紅利帶來的變現(xiàn)，同時因?yàn)榘芽睾昧送顿Y節(jié)奏，正在逐步釋放此前的業(yè)績，顯示出較高的成長性。
不過，所有的地產(chǎn)玩家也都逐漸明白，在這個壓力測試中，唯有保持穩(wěn)健發(fā)展，未來才能獲得更多投資者和外部的信心。以往依賴財(cái)務(wù)杠桿推動時代已經(jīng)結(jié)束，怎么化危為機(jī)成為下一個命題。
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