深圳樓市的監(jiān)管再次升級，備案價超20萬元/平方米？撤回！

5月21日上午，位于深圳灣片區(qū)的豪宅項目恒裕深圳灣（備案名稱：恒裕金融中心）獲批預(yù)售許可證，總房源數(shù)量805套，涵蓋三種產(chǎn)品，其中商務(wù)公寓252套、辦公356套、商業(yè)197套。根據(jù)備案信息，這批公寓房源戶型建面約為63-582平方米，單價區(qū)間在9.8-20.1萬元/平方米，均價在15.3萬元/平方米，總價區(qū)間在613-12145萬元每套，即房源總價最高達(dá)到1.2億元。

據(jù)此前公示的信息，共有18套房源備案單價超過了20萬/平方米，14套總價過億。目前，樣板房已開放，看房需驗資500萬元。然而，僅半天時間，剛獲預(yù)售許可證的恒裕深圳灣部分房源因最高備案價超過此前整頓時設(shè)置的20萬元/平方米被緊急撤回。目前，登陸深圳市房地產(chǎn)信息平臺已無法查詢到恒裕深圳灣的相關(guān)備案信息。

恒?；貞?yīng)稱，撤掉備案信息應(yīng)該是政府的行為。“但我們預(yù)售證并沒有撤銷，只是預(yù)售信息暫時從網(wǎng)站‘下架’。”一位恒裕內(nèi)部人士透露。

對比周邊的房價情況，最具代表性且距離最近的是同類型公寓項目深圳灣1號，深圳灣1號在貝殼找房上的掛牌均價已經(jīng)達(dá)到19萬元/平方米。如果預(yù)售證沒有被撤，恒裕深圳灣將是深圳近幾年單價最高的豪宅。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為：“恒裕深圳灣預(yù)售證被收回也能反映出政府對于它備案單價的顧慮，擔(dān)心批了它的預(yù)售證后，會再次刺激到二手房市場。”

打壓二手房高價動作頻頻

4月18日，深圳住建局發(fā)文表示，將嚴(yán)肅處理惡意哄抬房價等不良市場行為，并將對二手房市場進(jìn)行為期3個月的干預(yù)；

4月20日，中國人民銀行深圳市中心支行下發(fā)通知，緊急自查房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況；

4月22日，深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會（以下簡稱“深房中協(xié)”）表示，深圳十幾個虛高報價的小區(qū)和房源，已經(jīng)進(jìn)入重點“關(guān)注區(qū)”。

4月24日，各大中介平臺對20萬/平以上的房源、明顯高于市場價的房源進(jìn)行不同程度的限制。

4月27日，某涉及喝茶費的中介被終身禁業(yè)，其所在的中介平臺也遭到點名批評......

最近的動作，5月22日下午，市住建局會同寶安區(qū)住建局對TATA公寓、鴻榮源壹方中心周邊的房地產(chǎn)中介機構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場檢查，媒體報道的部分掛牌價明顯高于近期真實成交價的房源已全部下架。四個涉事樓盤，均出現(xiàn)在5月15日，深房中協(xié)發(fā)布的《熱點片區(qū)樣本樓盤項目報價數(shù)據(jù)觀察表》里面，是最高報盤單價對比片區(qū)參考均價漲幅最大的幾個項目。

深圳對新房市場的嚴(yán)格把控已成為常態(tài)，但二手房市場，卻鮮有如此頻繁的動作。從目前的動作來看，官方主要在整治“異類”房源，即超高房價和遠(yuǎn)高于市場價的房價，這些掛牌房價不等于成交價。但近期的諸多動態(tài)似乎都在暗示，深圳樓市正在進(jìn)入一個新的階段。

深圳樓市或陷入膠著狀態(tài)

樓盤預(yù)售信息為何被撤回？深圳熱盤為何突然下架？為什么頻頻出手整治高掛的二手“異類”房源？

此前，深圳市住房和建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人針對輿論反映深圳部分住宅小區(qū)二手房價格過高問題，經(jīng)初步調(diào)查，主要是部分業(yè)主掛牌價過高,存在嚴(yán)重背離市場行情的情況。事實上，二手房的掛牌價其實就是賣方的心理價位，這個價位普遍偏高，甚至有的高得離譜。這就造成了一個現(xiàn)象，那就是二手房的掛牌價和二手房的售價最終會有較大的差距，差距之下就會顯得二手房的價格變動較大。這一種以偏概全的觀察方式其實是有很大問題的。因為定價和最終售價之間的差價并沒有最終的規(guī)律可循，所以二手房的掛牌價也就充滿了水分，并不能成為最終售價的表現(xiàn)，更無法準(zhǔn)確的反映房價的變化趨勢。

據(jù)記者觀察發(fā)現(xiàn)，虛高的二手房掛牌價有可能出于以下幾種情況：

一是業(yè)主并不是誠心賣房，只是為了拉高小區(qū)價格，為今后小區(qū)的升值制造噱頭；二是這樣的現(xiàn)象會有傳導(dǎo)性，當(dāng)小區(qū)業(yè)主紛紛效仿之后，這就演變成為聚眾哄抬物價的行為。

三是業(yè)主十分看好該區(qū)域的未來潛力，希望得到小區(qū)業(yè)主的高度認(rèn)同，成為媒體報道的對象，從而提升內(nèi)在價值?？傊?，這樣的業(yè)主極可能并非誠心賣房，卻會販賣樓市的焦慮情緒，導(dǎo)致焦慮的買家去購買同區(qū)域性價比較高的其他樓盤，從而達(dá)到了掩護(hù)出貨的效果。

顯然，嚴(yán)厲打壓二手房掛牌價虛高的意義很大。首先，炒房客們都是通過買進(jìn)新房捂著，過兩年等市場高漲的時候賣出為賺錢的方式。嚴(yán)格打壓二手房交易價格可以使炒房客們失去炒作的空間，這將在相當(dāng)大程度的程度上緩解高房價的問題。其次，很多地區(qū)，在近年的發(fā)展里，已經(jīng)形成了二手房出售數(shù)量超過新房的格局。這些二手房房出讓價格如果能得到打壓，必然也在一定程度上抑制新房價格的過快上漲。

深圳住建局稱，深圳正在開展房地產(chǎn)市場專項治理行動，排查、監(jiān)督的房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為包括：捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價、違規(guī)挪用各類信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場等。一旦發(fā)現(xiàn)相關(guān)違法違規(guī)行為和樓盤，將及時予以曝光。市、區(qū)兩級房地產(chǎn)主管部門也將會同市場監(jiān)管局等相關(guān)主管部門，不斷加大執(zhí)法力度。

對于“高價二手房”嚴(yán)厲打壓，能否在中長期進(jìn)一步引導(dǎo)市場的預(yù)期，并進(jìn)一步在市場中發(fā)生傳導(dǎo)作用，尚須等待市場機制的“化學(xué)反應(yīng)”。

深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來，深圳樓市冷熱不均從去年到現(xiàn)在一直存在。沒有約束的掛牌價擾亂市場，政策對虛高的二手掛牌價打壓，連帶成交價會受到壓抑，甚至回調(diào)。“深圳的房價下半年將保持膠著狀態(tài)，不會出現(xiàn)忽然暴漲，也不會下行。樓市冷熱不均的現(xiàn)象仍將持續(xù)。”