以上，是我整理的從2014年到2020年，這7年間有關(guān)房地產(chǎn)方面的內(nèi)容。

今年，很簡單，概括起來，其實(shí)只有兩個(gè)短語：

房住不炒、因城施策。

每一年的表述，都對當(dāng)年的房地產(chǎn)市場走勢有著很大的影響。

往前梳理一下：

2019年：完善住房體系，改造老舊小區(qū)，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。2018年：房住不炒，長效機(jī)制，共有產(chǎn)權(quán)房，租購并舉，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。2018年和2019年的背景大致相同，經(jīng)過了2017年的全國各大城市數(shù)百條調(diào)控措施"下餃子"，全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)構(gòu)建起比較完善的調(diào)控體系，所以從2018年開始，騰出手來，真正構(gòu)建長效機(jī)制，比如不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記全國聯(lián)網(wǎng)，網(wǎng)簽全國聯(lián)網(wǎng)，信貸全國聯(lián)網(wǎng)（早就實(shí)現(xiàn)），包括房地產(chǎn)稅。

2017年：房住不炒，長效機(jī)制，分類調(diào)控，遏制房價(jià)過快上漲，增加住宅用地，貨幣化安置。背景是去庫存出現(xiàn)了扭曲，降息降準(zhǔn)釋放的購買力首先爆發(fā)于一二線城市，大量三四線城市庫存壓力仍然很大，從此進(jìn)入因城施策階段，希望遏制一二線城市投機(jī)投資需求，支持三四線城市去庫存，并首次引入貨幣化安置，加快三四線去庫存。

2016年：支持剛需和改善性需求，因城施策，去庫存，租購并舉，擴(kuò)大公租房保障范圍。背景是房地產(chǎn)庫存壓力巨大，2015年央行啟動(dòng)5輪降息并多次降準(zhǔn)。

2015年：支持自住和改善性需求，實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼并舉。背景是2014年以來，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，各地大規(guī)模增加供應(yīng)，庫存壓力開始凸顯。

2014年：增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資。背景是2012年下半年眾多城市逐步放棄限購，2013年房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速反彈階段，剛需買房越來越困難。

2020年的表述，其實(shí)更加簡單的，房住不炒，因城施策，當(dāng)然更多人關(guān)注到的是沒提"房地產(chǎn)稅"。

如果沒有這次疫情，房地產(chǎn)稅可能還是會(huì)帶一句，但也就是帶一句而已。

這只是個(gè)小插曲，因?yàn)榧幢闾崃耍涞匾彩呛苓b遠(yuǎn)的事，關(guān)于這一點(diǎn)，相信大家都已經(jīng)有了共識。

為什么只保留了房住不炒和因城施策，疫情其實(shí)也不是最重要的原因，更重要的原因其實(shí)是跟房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀有關(guān)。從2017年暴風(fēng)驟雨，到2018年和2019年不斷完善，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本告別"小周期"，進(jìn)入長周期，個(gè)別地方可能還會(huì)有點(diǎn)小波瀾，但大局穩(wěn)得不行。

在這種情況下，鞏固之前的成果就好。

實(shí)際上，越簡練，地方就越高興，因?yàn)榭刹僮骺臻g越大，無論什么操作，都可以解釋成"房住不炒和因城施策"。

比如深圳這段時(shí)間對房地產(chǎn)市場的干預(yù)，其實(shí)大的調(diào)控政策完全沒有做修改，只是在市場層面給個(gè)警告，別搗亂，下架高價(jià)二手房房，暫停幾個(gè)項(xiàng)目的網(wǎng)簽和備案，甚至吹風(fēng)"房地產(chǎn)稅"等等。

現(xiàn)在的深圳，市場又趨于穩(wěn)定了，二手房市場的確有一輪漲幅，開始呈現(xiàn)由西向東蔓延的趨勢，但漲幅已經(jīng)基本透支，已經(jīng)進(jìn)入平臺期，這種市場層面的"警告"起到了良好效果。

類似的情況也出現(xiàn)在北京。過去兩年，北京大規(guī)模出讓限競房，并附加7090政策，從2018年開始，北京樓市新房供應(yīng)全是限競房，戶型高度雷同，價(jià)格也很集中，這導(dǎo)致靠近6環(huán)的這些項(xiàng)目去化面臨巨大壓力。別看有幾個(gè)網(wǎng)紅盤，但大部分項(xiàng)目去化都很困難，2018年開盤的項(xiàng)目，現(xiàn)如今都已經(jīng)成了現(xiàn)房項(xiàng)目了，有的還有一半都沒賣掉。

為什么北京樓市在今年初又聲討了一波"高價(jià)渠道費(fèi)"，房子不好賣，產(chǎn)品高度雷同是很重要的原因，掌握客源的這些大大小小的渠道，話語權(quán)自然很高。

現(xiàn)在積極的變化表現(xiàn)在土拍上，今年明顯加大了不限價(jià)地塊的投放，房企也非常踴躍，溢價(jià)率很高，似乎又回到了過去那種新面粉比老面包更貴的情況了。但你自己觀察會(huì)發(fā)現(xiàn)，北京的市場正在被切割。

剛需依然有大量的限競房可以買，共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目也不少，而且總體是臨鐵房。一些開發(fā)商也嘗試開發(fā)迷你戶型，讓那些首付不足的剛需也有機(jī)會(huì)買得起房子。比如幾十萬的首付，北京也有機(jī)會(huì)買上一套房。

而那些不限價(jià)的項(xiàng)目，地段優(yōu)越，屬于高端改善性項(xiàng)目，豐臺的金茂府，中海甲叁號院，剛剛包圓分鐘寺四塊地的合生創(chuàng)展等等，這些未來都是要掙有錢人的錢的項(xiàng)目。

這種變化是有必要的，剛需有保障，至少未來兩年都不會(huì)缺剛需房，騰出一些空間供應(yīng)一些豪宅也是很正常。這是多贏的，城市有更多收入，房企有得掙，不同的人也都買得起自己想買的房子。

仔細(xì)想想，這不就是市場在逐漸掌握更大話語權(quán)么？當(dāng)然，底氣又在，房地產(chǎn)不會(huì)重蹈過去的"三年小周期"了，平穩(wěn)發(fā)展是完全可預(yù)期的。

包括提高縣城公共設(shè)施和服務(wù)能力，老舊小區(qū)改造，其實(shí)也能看得出背后的市場化考量：

1、縣城有吸引力，農(nóng)民才會(huì)愿意主動(dòng)進(jìn)城落戶，才能推進(jìn)高質(zhì)量城鎮(zhèn)化，不是么？

2、老舊小區(qū)改造，才能激活二手房市場，加裝了電梯的老破小，你才稍稍有點(diǎn)動(dòng)力去買，不是么？二手房交易量增加了，騰出來的需求又可以去買新房，而二手房交易量增加，又能增加住房供應(yīng)不是么？市場才能平穩(wěn)健康發(fā)展，不是么？

風(fēng)雨之后，終見彩虹，房地產(chǎn)終歸還是"市場"。不用講太多，干就完了。

本文來源：微觀樓市