5月17日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于新時(shí)代推進(jìn)西部大開(kāi)發(fā)形成新格局的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“意見(jiàn)”）發(fā)布，這個(gè)共7大點(diǎn)36條超1萬(wàn)字的意見(jiàn)一下子將占全國(guó)總面積71.4%的區(qū)域升華。

西部大開(kāi)發(fā)始于2000年，范圍包括12個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，以及3個(gè)自治州；區(qū)域總面積達(dá)685萬(wàn)平方公里，約占全國(guó)的71.4%，總?cè)丝诩s占全國(guó)的25%，GDP總和占全國(guó)的20%左右。

從各種條件來(lái)看，西部是我國(guó)發(fā)展的一顆重磅棋子；一些行業(yè)也將迎來(lái)風(fēng)口。如雖然這份意見(jiàn)通篇只字未提房地產(chǎn)，但對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)這無(wú)疑是巨大利好，單從城鎮(zhèn)化水平來(lái)看，目前西部地區(qū)較低，根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2019年，西部12個(gè)省份中，除了重慶（66.8%）和內(nèi)蒙古（63.4%）外，其余10個(gè)省份均低于60.6%的全國(guó)平均水平，其中有4個(gè)省份的城鎮(zhèn)化率甚至低于50%，包括西藏（31.5%）、甘肅（48.49%）、云南（48.91%）和貴州（49.02%）。

數(shù)據(jù)背后隱現(xiàn)著發(fā)展機(jī)會(huì)。

實(shí)際上，有長(zhǎng)遠(yuǎn)目光的房企早已經(jīng)踏上西部發(fā)展快車。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，頭部房企青睞西部地區(qū)程度愈發(fā)加劇，不僅開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目數(shù)量龐大，占其全國(guó)總項(xiàng)目比例也十分驚人，接近總量的1/5。具體來(lái)看，按西部地區(qū)項(xiàng)目數(shù)量來(lái)看，碧桂園以309個(gè)位居第一；恒大、萬(wàn)科以189個(gè)、119個(gè)位列第二第三；其次是融創(chuàng)，數(shù)量達(dá)到88個(gè)。最受房企歡迎的西部城市是重慶、成都和西安，在這些城市房企布局項(xiàng)目最多，規(guī)模最大。

對(duì)市場(chǎng)的看好是房企熱衷布局西部的原因。早在幾年之前，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮就公開(kāi)表示自己看好中西部地區(qū)未來(lái)發(fā)展，甚至直言“成都已是萬(wàn)科中西部發(fā)展門戶和總部”；表態(tài)“融創(chuàng)從來(lái)不考慮東部西部”的孫宏斌也正在用實(shí)際行動(dòng)駁斥以往言論。

在更深層次上，受益于加速推進(jìn)的西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，這片曾經(jīng)封閉落后的廣袤區(qū)域正崛起成為中國(guó)新增長(zhǎng)極，加之利好政策頻出，將給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)注入一劑強(qiáng)心針。

頭部房企1/5項(xiàng)目在西部

一些房企早已布局西部。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，頭部房企中絕大多數(shù)都已在西部地區(qū)落地生根，不僅開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目數(shù)量龐大，其占全國(guó)總項(xiàng)目比例也十分驚人，接近總量的1/5。

按項(xiàng)目數(shù)量來(lái)看，碧桂園以309個(gè)位居第一；恒大萬(wàn)科分別以189個(gè)、119個(gè)位列第二第三；其次是融創(chuàng)，數(shù)量達(dá)到88個(gè)。

按西部項(xiàng)目占全國(guó)項(xiàng)目的比例來(lái)看，陽(yáng)光城高達(dá)23.7%位居第一；恒大21.7%位列第二；融創(chuàng)緊隨恒大之后，以21.6%位列第三；其次是萬(wàn)科、碧桂園，分別占比為19.8%和17.9%。

頭部房企中，綠城中國(guó)西部項(xiàng)目數(shù)和占比較少，分別為13個(gè)和0.86%；其次是保利集團(tuán)，西部項(xiàng)目數(shù)和占比分別為42個(gè)和1.4%。

總體來(lái)看，10家頭部房企在全國(guó)項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到了5148個(gè)，西部項(xiàng)目數(shù)為915個(gè)，后者占前者比例為17.1%。

來(lái)自有關(guān)機(jī)構(gòu)去年年底發(fā)布的數(shù)據(jù)與上述統(tǒng)計(jì)相佐證。據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，50強(qiáng)房企中，進(jìn)入西部城市數(shù)量最多的10家企業(yè)被碧桂園、恒大、金科、融創(chuàng)等占據(jù)。其中，碧桂園共進(jìn)入西部68個(gè)城市，遙遙領(lǐng)先其他企業(yè)。在西部起家的頭部房企中金科進(jìn)入西部城市最多，共計(jì)28個(gè)。

重慶成都西安最“吃香”

頭部房企看好西部地區(qū)未來(lái)發(fā)展早已不是什么新鮮事。早在幾年之前，郁亮就曾公開(kāi)表示自己看好中西部地區(qū)未來(lái)發(fā)展，甚至直言“成都已是萬(wàn)科中西部發(fā)展的門戶和總部”。

在西部地區(qū)巨大的紅利面前，被視為“預(yù)言家”的孫宏斌也顯得言不由衷，雖然在2013年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上他旗幟鮮明的表示，“融創(chuàng)從來(lái)不考慮東部西部”，但時(shí)至今日，融創(chuàng)在西部地區(qū)項(xiàng)目已達(dá)88個(gè)。

從房企布局來(lái)看，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，重慶成都西安最受頭部房企青睞，其次是昆明和南寧。

如融創(chuàng)在西部地區(qū)的88個(gè)項(xiàng)目中，重慶和西安分別有22個(gè)，成都有17個(gè)，南寧和昆明分別有4個(gè)；恒大在西部地區(qū)的189個(gè)項(xiàng)目中，重慶有41個(gè)，成都有20個(gè)；招商蛇口在西部地區(qū)的40個(gè)項(xiàng)目中，除畢節(jié)的一個(gè)項(xiàng)目外，剩余項(xiàng)目均在這幾個(gè)重點(diǎn)城市。

就項(xiàng)目落地時(shí)間來(lái)看，恒大、萬(wàn)科、碧桂園擴(kuò)張速度相對(duì)較快，中海最為特殊，布局周期幾乎是最漫長(zhǎng)的。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年-2019年，進(jìn)入成都的百?gòu)?qiáng)房企從45家增長(zhǎng)至67家，5年之內(nèi)增加了22家；重慶從45家增長(zhǎng)至62家，增加了17家。進(jìn)入西安、南寧、昆明、貴陽(yáng)的百?gòu)?qiáng)房企在2019年也分別達(dá)到32家、27家、25家、17家。

按照有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，西部50強(qiáng)房企在西部地區(qū)投資布局的重點(diǎn)和節(jié)奏不盡相同，或“全面撒網(wǎng)”或深耕重點(diǎn)城市，總體上可以分為“全面撒網(wǎng)”型、區(qū)域深耕型、關(guān)注重點(diǎn)城市型、關(guān)注特色資源型等幾類。

這種布局趨勢(shì)直接反映出樓市的變化。在談及西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)、中國(guó)社科院競(jìng)爭(zhēng)力模擬實(shí)驗(yàn)室副主任鄒琳華向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，就樓書數(shù)據(jù)來(lái)看發(fā)展前景最好的是成都、重慶和西安，其次是昆明和南寧。由于成都重慶等幾大熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)歷過(guò)一波暴漲，近幾年處于調(diào)整期，目前昆明房?jī)r(jià)漲得最快，重慶下跌，其他城市相對(duì)穩(wěn)定。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2020年3月，重慶、成都、西安、昆明房屋均價(jià)均突破12000元/平方米，單價(jià)分別達(dá)到12202元/平方米、15773元/平方米、14788元/平方米和13485元/平方米，更偏遠(yuǎn)一些的呼和浩特、烏魯木齊相對(duì)較低，但也達(dá)到了8395元/平方米和8934元/平方米。

在商品房銷售面積上，中指研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，2018年重慶以6536萬(wàn)平方米，位居20個(gè)重點(diǎn)城市第一位，成都和西安，分別以3712萬(wàn)平方米、2713萬(wàn)平方米位列第三、第五。在百?gòu)?qiáng)房企管理面積上，重慶仍然以34912萬(wàn)平方米位居20個(gè)重點(diǎn)城市中的第一名。

有關(guān)機(jī)構(gòu)分析指出，在一城一策、因城施策背景下，區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)深度分化。西部地區(qū)，尤其是熱點(diǎn)城市及城市群正成為熱點(diǎn)投資區(qū)域，變身為房企布局新的主戰(zhàn)場(chǎng)。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，西部房企整體競(jìng)爭(zhēng)力不斷得到磨煉和提升，以金科集團(tuán)為代表的西部房企與西部崛起一道，正在發(fā)展成為全國(guó)布局大型開(kāi)發(fā)商。

“新冠肺炎疫情沖擊只是短時(shí)間的，現(xiàn)在已經(jīng)全面復(fù)工。”在談及西部樓市時(shí)，成都某品牌房企的一位營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，雖然外來(lái)的品牌房企勢(shì)必會(huì)與本地房企產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，但是從樓市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，二者是相輔相成的關(guān)系，互為支撐。外來(lái)房企會(huì)逐漸適應(yīng)在西部城市發(fā)展，西部房企也會(huì)因外來(lái)房企的進(jìn)入而不斷地提升產(chǎn)品品質(zhì)，這是好事。

他還坦言，就目前的各方形勢(shì)來(lái)看，房企們對(duì)西部市場(chǎng)信心很足。他現(xiàn)在最關(guān)心的問(wèn)題有兩個(gè)，一個(gè)是基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套的完善，這是房?jī)r(jià)的支撐；另外一個(gè)，就是當(dāng)?shù)卣畬?duì)樓市政策的把控，“希望政策松緊適度，盡量松一些，這樣房企的日子會(huì)好過(guò)一些。但太過(guò)放松也不行，太松了樓市就會(huì)亂，這是誰(shuí)也不希望見(jiàn)到的。”

新西部的無(wú)限潛力

頭部房企對(duì)西部市場(chǎng)特別是西部核心城市的青睞很大程度上與西部地區(qū)獨(dú)特的發(fā)展態(tài)勢(shì)有關(guān)。

在經(jīng)濟(jì)增速方面，西部地區(qū)近些年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度總體上已經(jīng)快于東部和中部地區(qū)，在2018年全國(guó)經(jīng)濟(jì)增速前10名中，西部12個(gè)省區(qū)市就占據(jù)了6個(gè)名額。

在國(guó)家“十三五”規(guī)劃提出重點(diǎn)建設(shè)的19個(gè)城市群中，有9個(gè)位于西部地區(qū)，其中成渝城市群作為西部地區(qū)最大的城市群，經(jīng)濟(jì)總量已從2014年的3.76萬(wàn)億元增長(zhǎng)至2018年的近6萬(wàn)億元，增速在全國(guó)城市群中位居前列。

人口方面，2011年-2018年，重慶、成都、西安常住人口年均增量分別為27.1萬(wàn)、15.1萬(wàn)、11.4萬(wàn)，位于國(guó)內(nèi)各城市前列。

市場(chǎng)主體規(guī)模和產(chǎn)業(yè)方面，2018年西安、成都新增市場(chǎng)主體數(shù)量均達(dá)到54萬(wàn)戶，在全國(guó)主要城市中并列第一；重慶的這一數(shù)據(jù)為41萬(wàn)戶。

城鎮(zhèn)化方面，雖然西部整體城鎮(zhèn)化率較低，但是西部重點(diǎn)城市除南寧、重慶（直轄市）外城鎮(zhèn)化率均超過(guò)70%，成都、貴陽(yáng)、昆明、蘭州等省會(huì)的城鎮(zhèn)化率超出各自省份平均水平的20%以上。

2019年三季度，西安、成都和重慶的GDP增速分別為6.7%、8.1%、6.3%，在全國(guó)主要城市中仍位居前列。

2019年8月，國(guó)家發(fā)改委就曾印發(fā)《西部陸海新通道總體規(guī)劃》，提出要深化西部地區(qū)陸海雙向開(kāi)放，進(jìn)一步促進(jìn)西部城市間協(xié)同發(fā)展。

這些發(fā)展的紅利將支撐西部城市加速發(fā)展，雖然西部城市產(chǎn)業(yè)質(zhì)量還有待提升，但是其經(jīng)濟(jì)的活力和潛力已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)史無(wú)前例的高度上。

“西部地區(qū)老少邊窮等特殊類型地區(qū)集中，是社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的難點(diǎn)和重點(diǎn)區(qū)域，意見(jiàn)以深化市場(chǎng)化改革、擴(kuò)大高水平開(kāi)放為兩大抓手，推動(dòng)形成大保護(hù)、大開(kāi)放、高質(zhì)量發(fā)展的新格局。”5月18日，國(guó)家發(fā)改委國(guó)土開(kāi)發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所國(guó)土規(guī)劃研究室主任黃征學(xué)在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)明確表示，當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境發(fā)生重大變化，西部大開(kāi)發(fā)已經(jīng)站在了新的歷史起點(diǎn)上。

黃征學(xué)還表示，西部地區(qū)主要城市經(jīng)濟(jì)集聚能力強(qiáng)。從新經(jīng)濟(jì)和新動(dòng)能分布看這些城市集聚還將持續(xù)。針對(duì)意見(jiàn)中加大對(duì)西部地區(qū)土地政策的支持力度，黃征學(xué)分析說(shuō)，根據(jù)最新增強(qiáng)土地利用年度計(jì)劃管理靈活性的要求，土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)將更多向有發(fā)展優(yōu)勢(shì)、發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)傾斜，房企在這些地區(qū)拿地將更容易一些。但是，要注意西部地區(qū)內(nèi)部的城市分化比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的地區(qū)將擁有更多的機(jī)會(huì)，這里是企業(yè)投資需要關(guān)注的重點(diǎn)。

“國(guó)家的城市群戰(zhàn)略，以及近期密集出臺(tái)的西部大開(kāi)發(fā)新政，使得西部區(qū)域的戰(zhàn)略地位再一次提升，國(guó)家層面的資源傾斜將帶動(dòng)西部區(qū)域加速發(fā)展。隨著交通網(wǎng)絡(luò)的進(jìn)一步完善，西部核心城市人口加速聚集、產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，給城市發(fā)展注入了底層動(dòng)力，對(duì)核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形成了良好的托底，也是核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在疫情過(guò)后的復(fù)蘇節(jié)奏較快的原因。”中指控股副總裁兼中指研究院西南總經(jīng)理汪勇在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)指出，由于城市群發(fā)展的客觀階段，西部核心城市對(duì)于區(qū)域資源、人口仍處于強(qiáng)吸附階段，尚未真正形成成熟的城際產(chǎn)業(yè)分工與聯(lián)動(dòng)，核心城市資源、人口紅利尚不足以輻射至周邊城市。

“對(duì)于非核心城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將主要依賴于城市內(nèi)生型需求，隨著前幾年三四線城市棚改紅利的釋放，以及疫情的影響導(dǎo)致返鄉(xiāng)置業(yè)窗口期的完全錯(cuò)失，西部非核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著較大的調(diào)整壓力。”汪勇分析說(shuō)，從近期企業(yè)投資動(dòng)作中可以明顯地看到，企業(yè)對(duì)于一二線城市的關(guān)注度明顯提高，對(duì)于三四線城市的戰(zhàn)略布局愈發(fā)謹(jǐn)慎。但是，這樣的高度聚焦也帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，西部核心城市不斷走高的樓面價(jià)會(huì)給將來(lái)的開(kāi)發(fā)建設(shè)以及銷售帶來(lái)巨大的壓力，如何做好成本管控及品質(zhì)管控，如何利用優(yōu)質(zhì)的服務(wù)以及人性化、科技化的產(chǎn)品涉及形成溢價(jià)，是需要企業(yè)重點(diǎn)思考的工作。