近年來樓市上空一直懸著一只“靴子”——房地產(chǎn)稅。每年兩會，房地產(chǎn)稅的進(jìn)程都引發(fā)各界關(guān)注，今年亦不例外。
5月18日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》（以下簡稱“《意見》”）。在加快建立現(xiàn)代財稅制度一項中，《意見》提出要“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。
這與2018年相關(guān)表述相同，而2019年政府工作報告關(guān)于房地產(chǎn)稅的表述則是“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。從“穩(wěn)妥”到“穩(wěn)步”，一度被解讀為房地產(chǎn)稅立法工作或已有推進(jìn)步驟。
如今，從“穩(wěn)步”再回到“穩(wěn)妥”，一字之差卻別有深意。中國財政科學(xué)研究院研究員賈康向時代財經(jīng)表示，“穩(wěn)妥是一個更謹(jǐn)慎的詞，（原因）還是感覺比較棘手、難度比較大，但是方向不變，改革的確定性和勢在必行是沒有變的。”
調(diào)控樓市不是立法初衷
房地產(chǎn)稅的立法工作在艱難中推進(jìn)。2013年，房地產(chǎn)稅立法首次被提上日程，2015年被列入預(yù)備項目，2016年被列入第一類立法項目。到了2017年，十二屆全國人大五次會議新聞發(fā)布會上，發(fā)言人傅瑩表示，沒有把房地產(chǎn)稅草案提請常委會審議的安排，但把制定房地產(chǎn)稅法列入了五年立法規(guī)劃。
隨后，從2018年的“穩(wěn)妥推進(jìn)”到2019年的“穩(wěn)步推進(jìn)”，房地產(chǎn)稅的落地似乎越來越近了。2019年，繼3月5日政府工作報告中明確提出“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”后，3月8日的十三屆全國人大第二次會議上再次提到房地產(chǎn)稅法，稱要集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項，制定房地產(chǎn)稅法等多項立法的調(diào)研、起草都要加緊工作，確保如期完成。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對時代財經(jīng)指出，房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)開發(fā)、流通、保有等諸多環(huán)節(jié)，涉及房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等諸多稅種，其實施目標(biāo)是為了完善房地產(chǎn)稅收體系。
我國目前現(xiàn)行的房產(chǎn)稅于第二步利改稅以后開征，以房屋為征稅對象。1986年9月15日，國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，該《條例》從1986年10月1日起開始實施。
“房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅，兩者有一定的替代關(guān)系，但是不完全一樣。房產(chǎn)稅只針對商業(yè)性房產(chǎn)征稅，對于自主物業(yè)暫時免征；房地產(chǎn)稅一旦開征，則面向所有的房產(chǎn)，無論其是否屬于商業(yè)性質(zhì)。2016年5月我國全面推行營改增之后，地方稅的主體稅種消失了，需要新的主體稅種取而代之，房地產(chǎn)稅就成為首選。”中山大學(xué)嶺南學(xué)院財政稅務(wù)系主任、教授林江對時代財經(jīng)稱。
在金杜律師事務(wù)所合伙人葉永青律師看來，調(diào)控樓市并不是房地產(chǎn)稅的立法初衷，其主要立法目的是為地方政府籌集財政收入、健全地方稅體系，及通過對普通房產(chǎn)不征稅、對大部分房產(chǎn)征收輕稅、對少量奢侈性房產(chǎn)征收重稅的方式調(diào)節(jié)和促進(jìn)社會公平。
但房地產(chǎn)稅還是多被認(rèn)為是房產(chǎn)行業(yè)的重大利空。2019年3月8日的十三屆全國人大第二次會議上再次提到房地產(chǎn)稅法后，港股、內(nèi)房股于當(dāng)日全線大跌，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌5.17%，多家龍頭房企股價跌幅超5%。
“靴子”還難落地
關(guān)于房地產(chǎn)稅的討論已超過十年，而無論從立法層面還是執(zhí)法層面，房地產(chǎn)稅的落地或許還有一段很長的路要走。
“房地產(chǎn)稅立法工作由全國人大預(yù)算工作委員會會同財政部牽頭起草草案。對于重要稅種的立法，在草案起草階段、最遲在提交人大形成征求意見稿后，會向社會公開征求意見；通常全國人大還會通過中國法學(xué)會組織法學(xué)專家論證、提出修改建議。融合公眾和專家修改意見后的文本會提交全國人大常委會進(jìn)行三次審讀。”葉永青律師對時代財經(jīng)介紹到。
“理論上，房地產(chǎn)稅法不屬于基本法律，可以由全國人大常委會直接審議通過，但考慮到社會關(guān)注程度很高，也不能完全排除提交全國人民代表大會表決的可能性。”
他認(rèn)為，房地產(chǎn)稅一旦開征，由于整體稅負(fù)上升對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的利空、部分閑置房產(chǎn)被集中釋放等原因，短期內(nèi)可能導(dǎo)致房價下挫。但如果開征時間節(jié)點把控得精準(zhǔn)，房地產(chǎn)稅不會長期地、顯著地對樓市造成不利影響。
在林江看來，房地產(chǎn)稅一旦開征，短期內(nèi)不一定會直接對樓市產(chǎn)生很大的影響，因為房地產(chǎn)稅出臺后，會合并或取消原來征收的部分房地產(chǎn)相關(guān)稅收，如土地增值稅、房產(chǎn)稅。從總體稅負(fù)上說，房地產(chǎn)稅的開征不一定會直接增加房產(chǎn)持有人的負(fù)擔(dān)。
“但其影響是長期的，特別是目前我們還沒有辦法確定房地產(chǎn)稅推出后的具體細(xì)節(jié)，如果不是簡單地把現(xiàn)在征收的房產(chǎn)稅及其他相關(guān)稅種平移到房地產(chǎn)稅，就可能增加稅負(fù)。但稅負(fù)增加是否一定導(dǎo)致房價下跌，答案也不確定，主要還是得看供需關(guān)系。如果購房者眾多，持有房產(chǎn)的人并不擔(dān)心房子賣不出去，賣房者會把房地產(chǎn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購房者，從而導(dǎo)致房價不跌反升；反之，房價會下跌。”
而房地產(chǎn)稅面臨征稅范圍、稅率、計稅依據(jù)等諸多技術(shù)性問題，在葉永青律師看來，即便通過立法，房地產(chǎn)稅在實施中也將面臨兩大難點，一是全面、透明的產(chǎn)權(quán)登記，二是房地產(chǎn)評估機(jī)制。
“這兩點可謂是實行房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)性制度環(huán)境要素。特別是后者，由于目前以房地產(chǎn)評估值作為房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)基本成為房地產(chǎn)稅立法的共識，如何對全國不同地域的房地產(chǎn)進(jìn)行估值，由哪一機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)發(fā)布估值，以什么頻率或周期進(jìn)行重新估值等等，都是需要解答的問題。”
全國人大常委會曾表示2020年要全面落實稅收法定原則。目前來看，房地產(chǎn)稅大概率不受此時間節(jié)點的倒逼。林江認(rèn)為，今年人大會否討論房地產(chǎn)稅法的可能性皆為50%。
“應(yīng)該推出的原因是，新冠肺炎疫情背景下，地方政府的財政壓力比較大，急需通過開征房地產(chǎn)稅這個地方稅主體稅種來增加財政收入來源；但同樣，如果疫情使購房者收入不穩(wěn)定甚至下降，房地產(chǎn)稅會讓他們倍感供樓壓力增大、購房意愿下降，進(jìn)而導(dǎo)致房價下跌。因此我認(rèn)為，應(yīng)該在疫情基本結(jié)束、經(jīng)濟(jì)反彈跡象比較明顯的時候再通過房地產(chǎn)稅的立法。”
葉永青律師則表示，房地產(chǎn)依然在宏觀經(jīng)濟(jì)中扮演重要作用，基于當(dāng)前內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，2-3年內(nèi)房地產(chǎn)稅不會真正落地。但3-5年內(nèi)，不論是出于抑制資金進(jìn)一步流向房地產(chǎn)市場的目的，還是出于緩解地方政府債務(wù)壓力、優(yōu)化地方政府財政狀況的目的，房地產(chǎn)稅都應(yīng)當(dāng)落地。
而在賈康看來，作為房地產(chǎn)市場長期發(fā)展中構(gòu)建健康長效機(jī)制必須解決的基礎(chǔ)性制度建設(shè)問題，房地產(chǎn)稅并不存在法理上的硬障礙，一旦條件具備，還是應(yīng)該積極地考慮推出它的立法程序。“‘穩(wěn)妥推進(jìn)’并不代表在本屆人大任期內(nèi)不考慮這項工作。”
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