隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇進(jìn)程開(kāi)始加快，行業(yè)逐漸走出疫情陰霾。
克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額9002.3億元，環(huán)比增長(zhǎng)17.2%，同比增長(zhǎng)0.6%，同比實(shí)現(xiàn)年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正，同時(shí)前4個(gè)月累計(jì)銷(xiāo)售額同比跌幅也有所收窄。
5月17日， 一位廣州房企華南區(qū)域銷(xiāo)售經(jīng)理李藝（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者：“4月份銷(xiāo)售市場(chǎng)逐步恢復(fù)，目前公司更多精力放在5月、6月的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)，行業(yè)內(nèi)對(duì)于下半年市場(chǎng)保持了較高期望。”
“目前在公司內(nèi)部會(huì)議上對(duì)于拿地還是比較迫切，我們區(qū)域僅參與了一次土拍，但由于各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算比較嚴(yán)格，最終未拿下。我們也在四處看地，爭(zhēng)取今年上半年拿下一塊。”5月16日，一位國(guó)有房企華南區(qū)域投資總告訴時(shí)代周報(bào)記者。
銷(xiāo)售端的恢復(fù)也點(diǎn)燃了房企拿地的熱情，根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，4月TOP50房企拿地總額3102億元，同比增長(zhǎng)0.5%，環(huán)比增長(zhǎng)105.0%；TOP100房企拿地總額3882億元，同比增長(zhǎng)7.2%，環(huán)比增長(zhǎng)108.9%。
銷(xiāo)售額整體回升
多數(shù)房企4月份業(yè)績(jī)回升明顯。
CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月TOP20中，15家全口徑銷(xiāo)售額環(huán)比正增長(zhǎng)，5家環(huán)比下跌。同比來(lái)看，TOP20中11家實(shí)現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)，綠城中國(guó)同比漲幅為51.7%，中國(guó)金茂，同比漲幅也達(dá)到49%，世茂按年增長(zhǎng)41%。
金科、正榮、萬(wàn)科4月份業(yè)績(jī)表現(xiàn)不是特別理想，成為T(mén)OP20中同比增速下滑最多的房企，分別比去年同比下降34.7%、27.5%、20%。
“4月銷(xiāo)售比預(yù)期要好，主要是本區(qū)域的銷(xiāo)售回正，當(dāng)月購(gòu)房者的到訪(fǎng)量大約相當(dāng)于去年同期的85%左右。從認(rèn)購(gòu)端來(lái)看，4月份的認(rèn)購(gòu)總額，已恢復(fù)到去年同期的70%左右，呈現(xiàn)出逐漸好轉(zhuǎn)趨勢(shì)。”李藝表示。
多位在樓盤(pán)銷(xiāo)售一線(xiàn)工作的營(yíng)銷(xiāo)人員也向時(shí)代周報(bào)記者坦言，雖銷(xiāo)售狀況不及以往，但樓市回暖進(jìn)程已超預(yù)期。
疫情已對(duì)房企業(yè)績(jī)?cè)斐傻臎_擊仍然較大。億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，從銷(xiāo)售業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率來(lái)看，僅有恒大在前4個(gè)月的目標(biāo)完成率達(dá)到了30%以上，而其余房企前4個(gè)月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率多不及往年，且目標(biāo)完成率在20%左右，而旭輝、融創(chuàng)、奧園完成不足20%，分別為15.4%、16%、17.4%。
這并未影響房企全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。
“年度目標(biāo)年初就定下來(lái)，一般都不會(huì)輕易調(diào)整，除非到了下半年，市場(chǎng)真的不好，集團(tuán)才會(huì)有所調(diào)整，就目前而言并不會(huì)調(diào)整。”李藝向時(shí)代周報(bào)記者表示，目前百?gòu)?qiáng)房企，大多數(shù)房企都沒(méi)有調(diào)低年度銷(xiāo)售目標(biāo)，甚至部分房企要求2020年的增長(zhǎng)目標(biāo)率超過(guò)30%，高者達(dá)到了50%。
在李藝看來(lái)，無(wú)論是頭部千億元房企還是區(qū)域龍頭企業(yè)，因?yàn)槭艿缴习肽暌咔橛绊?，房企去化及推盤(pán)壓力后延至二季度。估計(jì)多數(shù)房企都會(huì)集中在接下來(lái)的5月、6月，特別是金九銀十，今年業(yè)績(jī)的完成將依賴(lài)下半年的銷(xiāo)售情況。
增速放緩的勢(shì)頭有所顯現(xiàn)。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年1-4月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷(xiāo)售金額入榜門(mén)檻均同比降低。
截至4月末，TOP10和TOP20房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額的入榜門(mén)檻為466億元和273.1億元，分別同比降低10.2%和28.8%。銷(xiāo)售操盤(pán)榜TOP100房企入榜門(mén)檻則為36.1億元，同比下降31%。
土地市場(chǎng)火熱
與銷(xiāo)售市場(chǎng)的緩慢復(fù)蘇相比，土地市場(chǎng)更為明顯。
CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)土地市場(chǎng)成交建筑面積增至20930萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲9成，同比也增長(zhǎng)了6%，基本恢復(fù)至去年同期水平。
前4個(gè)月，拿地金額最多的5家房企分別是保利地產(chǎn)、香港置地、中國(guó)恒大、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地，拿地金額達(dá)到1454億元。
“每年的3―4月都是房企的土地?zé)狳c(diǎn)期，對(duì)于周轉(zhuǎn)較快的企業(yè)而言，很多地現(xiàn)在拿下實(shí)際上可以在年底開(kāi)盤(pán)，所以他們的拿地動(dòng)力更足，下半年拿地通常要等到第二年項(xiàng)目才能入市。”5月15日，一家閩系房企佛山區(qū)域的投拓人告訴時(shí)代周報(bào)記者。
“從房企內(nèi)部來(lái)看，拿地金額有限，上半年的預(yù)算還在，如果其他區(qū)域爭(zhēng)奪投資額，下半年預(yù)算不一定夠。” 前述國(guó)有房企華南區(qū)域投資總表示，所以上半年通常會(huì)是拿地高峰。
價(jià)格端方面，隨著一二線(xiàn)成交集中度的進(jìn)一步提升以及多宗高價(jià)地塊出讓的帶動(dòng)下，4月份平均地價(jià)創(chuàng)下2018年以來(lái)的新高，成交樓面價(jià)達(dá)到3030元/平方米，環(huán)比上漲20%，同比上漲15%。
成交樓面價(jià)也呈上漲趨勢(shì)，尤其體現(xiàn)在三四線(xiàn)城市。 CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三四線(xiàn)城市在4月份成交樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到1914元/平方米，為2019年以來(lái)第二高點(diǎn)。
時(shí)代周報(bào)記者留意到，4月中小型房企和區(qū)域性房企拿地頻繁，其中也出現(xiàn)了地王項(xiàng)目。
例如，建發(fā)以21290元/平方米的高價(jià)拿下成都錦江區(qū)地塊，刷新全市樓面單價(jià)，直逼附近項(xiàng)目在售均價(jià)；中南置地、綠城在晉江、寧波競(jìng)得的地塊均突破全市樓面價(jià)，分別達(dá)到7208元/平方米、27320元/平方米。
此外，新希望、花樣年、美的置業(yè)在長(zhǎng)三角以及珠三角三四線(xiàn)城市積極拓儲(chǔ)，競(jìng)得的地塊突破區(qū)域樓面價(jià)，成為區(qū)域地王。
“事實(shí)上，頭部房企由于土儲(chǔ)充沛，拿地更趨謹(jǐn)慎，不會(huì)盲目追高拿地。而中小型房企基于規(guī)模和生存的訴求，在某些地方?jīng)]有可售項(xiàng)目，出于補(bǔ)倉(cāng)的需求，所以對(duì)于部分優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪會(huì)更加積極。”上述國(guó)有房企華南區(qū)域投資總表示。
5月15日，龍光以115.97億元的最高限價(jià)競(jìng)得深圳前海一宗住宅用地。5月18日，廣州一口氣出讓12宗商住地，吸引了30余家房企參與。
土地供應(yīng)增加以及資金面漸寬，推動(dòng)了土地市場(chǎng)出現(xiàn)小陽(yáng)春。
近日，華泰證券指出，土地政策支持力度較大，包括降低保證金、延期或者分期繳納出讓金等；年初以來(lái)流動(dòng)性充裕和監(jiān)管執(zhí)行邊際改善推動(dòng)地產(chǎn)融資環(huán)境優(yōu)化，優(yōu)質(zhì)房企融資成本接近2015―2016年寬松時(shí)期，資金相對(duì)充裕。
“下半年，未來(lái)各大城市土地供應(yīng)依然將保持高量增長(zhǎng)，企業(yè)拿地機(jī)會(huì)較多。”前述國(guó)有房企華南區(qū)域投資總指出，疫情期間，企業(yè)融資環(huán)境相對(duì)寬松，隨著疫情結(jié)束，融資存在收緊的可能性，可能會(huì)在一定程度上影響企業(yè)拿地節(jié)奏。
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