某研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，4月份，TOP100房企單月實現(xiàn)全口徑銷售金額9002.3億元，環(huán)比增長17.2%，同比增長0.6%，同比實現(xiàn)年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正，同時前4月累計銷售額同比跌幅也有所收窄。

分析人士認為，目前供應(yīng)端政策明顯寬松，相信隨著疫情的進一步緩解，市場需求釋放將更加明顯，預(yù)計5月份的市場表現(xiàn)將有更為良好的表現(xiàn)。58安居客研究院分院院長張波表示，2020年穩(wěn)健的推進節(jié)奏對于房企的發(fā)展會更為有利，二季度的窗口期則對于房企今年銷售業(yè)績的達成起到重要作用。

頭部房企快速反彈

5月以來，多家房企陸續(xù)公布了4月銷售數(shù)據(jù)。本周第一天（5月11日），包括華潤置地、金地集團、首開置業(yè)、龍光地產(chǎn)等在內(nèi)的多家房企更是“扎堆”公布4月銷售額及前4月累計銷售。從銷售數(shù)據(jù)來看，新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的影響逐漸式微，4月單月百強房企銷售已恢復(fù)近去年同期水平。

例如，5月11日，華潤置地有限公司發(fā)布公告稱，今年4月，公司及附屬公司實現(xiàn)總合同銷售金額約188.9億元，總合同銷售建筑面積約111.4萬平方米，分別按年增長6.2%及8.2%；1-4月，華潤置地總合同銷售金額約578.08億元，同比減少16.25%；龍湖集團公布的數(shù)據(jù)顯示，4月龍湖實現(xiàn)合同銷售金額人民幣220.5億元，同比增長12.5%。

來自克爾瑞研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)則更為樂觀：4月份，TOP100房企單月實現(xiàn)全口徑銷售金額9002.3億元，環(huán)比增長17.2%，同比增長0.6%，同比實現(xiàn)年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正。截至4月30日，在39家監(jiān)測房企中，29家房企4月業(yè)績環(huán)比提升，近半數(shù)房企4月份實現(xiàn)業(yè)績同比增長。從累計業(yè)績來看，今年前4月TOP100房企全口徑銷售業(yè)績規(guī)模同比下降14.5%，但4月銷售的恢復(fù)情況略好于預(yù)期，降幅自3月以來繼續(xù)收窄。

“龍頭房企率先復(fù)蘇，TOP10房企累計銷售已恢復(fù)至去年同期九成以上。”上述克爾瑞報告顯示，單月銷售額突破百億的房企中，中國恒大實現(xiàn)合約銷售金額652.1億元，同比增長11.6%，且前4月實現(xiàn)合約銷售金額為2125.7億元，同比增長19.4%；碧桂園4月份實現(xiàn)合約銷售金額490.0億元，同比增長3.76%，但前4月實現(xiàn)權(quán)益合約銷售額1498.8億元，同比下降10.37%；位列三、四位的萬科及融創(chuàng)中國在4月分別實現(xiàn)合同銷售金額479.5億元、337.6億元，前4月則分別實現(xiàn)了1858.3億元、955.2億元，同比分別下降11.35%及19.7%。

與以往“強者恒強”的規(guī)律一樣，房企4月份銷售端分化情況明顯。華西證券研報稱，單就各房企4月份銷售規(guī)模來看，4月份TOP1-5、TOP6-15、TOP16-30、TOP31-100房企單月全口徑銷售金額增速分別為0.5%、3.2%、-17.5%和2.0%?？硕鹧芯恐行目偨?jīng)理林波分析指出，“1-4月份全年占比不高，相對淡季，各家企業(yè)業(yè)績比較容易出現(xiàn)較大差距。一是上市貨量是否充足；二是布局城市，如果在深圳、杭州、南京等比較好；三是促銷力度，目前還是有比較大的讓步，也對銷售有推動作用”。

值得一提的是，部分中型房企的增長快于行業(yè)平均水平。例如，正榮集團4月實現(xiàn)年內(nèi)首次突破百億，合約銷售金額約為104.98億元，同比增長2.65%，較3月環(huán)比上升36.3%，增速領(lǐng)先行業(yè)；禹洲地產(chǎn)4月份實現(xiàn)合約銷售金額96.27億元，同比增長87.4%。

“紅5月”備受期待

從區(qū)域分布來看，一二線及強三線城市成為房企4月銷售業(yè)績反彈的主要來源。克而瑞與東方證券舉行的4月房企銷售及市場形勢解讀電話會議透露，城市層面，4月一線城市成交面積環(huán)比增長37%，25個二線、強三線城市復(fù)蘇好于預(yù)期，同比跌幅收窄到4%，四成城市同比已經(jīng)回正。

例如，禹洲集團相關(guān)負責人就向《華夏時報》記者解釋說，4月份禹洲共4個城市有新開盤項目，且得益于禹洲前期正確的土地儲備戰(zhàn)略，所布局的城市市場主要分布在長三角、環(huán)渤海、粵港澳、海西城市群等強一二線城市，整體貨量布局占比達到全集團70%以上，隨著該類城市復(fù)工復(fù)產(chǎn)購房需求的不斷復(fù)蘇，在以上城市禹洲均有優(yōu)異表現(xiàn)，因此4月份整體表現(xiàn)優(yōu)異，同環(huán)比均大漲。

而4月銷售業(yè)績同環(huán)比均優(yōu)于行業(yè)平均值的正榮地產(chǎn)，其74%位于一二線城市或具有高增長潛力的地區(qū)，相信后續(xù)銷售有足夠反彈的韌性。公司CFO陳偉健表示，銷售反彈的情況會在接下來繼續(xù)保持，大概率到6月尾就可以追回去年同期的水平。

值得注意的是，雖然今年多家房企在制定銷售目標時已經(jīng)降低了預(yù)期，選擇穩(wěn)健的目標增速，但前4月，僅有恒大一家前4月目標完成率在30%以上，一些房企仍面臨銷售目標壓力。

對此，億翰智庫方面認為，這或許與房企調(diào)整供貨節(jié)奏相關(guān)：“一般而言，下半年是房企沖擊業(yè)績的關(guān)鍵時期，上半年本身銷售節(jié)奏相對較慢，而今年受疫情影響，多家房企主動調(diào)整了供貨節(jié)奏、有意調(diào)低上半年的供貨占比，力求將疫情影響降至最低。”同時，東吳證券測算，根據(jù)過往10年數(shù)據(jù)，一季度銷售占房企全年比例約18%，銷售回款占全年比例約21%。

對于接下來的市場走勢，業(yè)內(nèi)人士普遍表現(xiàn)出謹慎樂觀的態(tài)度。張波表示，2020年穩(wěn)健的推進節(jié)奏對于房企的發(fā)展會更為有利，二季度的窗口期則對于房企今年銷售業(yè)績的達成起到重要作用。天風證券分析師陳天誠也指出，疫情影響下銷售下滑為暫況。伴隨全面復(fù)工，二季度銷售有望追平甚至實現(xiàn)同比正增長：“TOP5之外房企有望在整體增速放緩之際加大供貨力度、實現(xiàn)彎道超車，如金科、世茂、旭輝、金茂等，2020年仍有望實現(xiàn)兩位數(shù)的銷售增速。”

房企方面亦表現(xiàn)出對后續(xù)市場的看好。例如，禹洲地產(chǎn)相關(guān)負責人告訴《華夏時報》記者：“‘五一’假期重新點燃了客戶購房熱情，禹洲所布局的城市市場恢復(fù)進度超過預(yù)期，5月或?qū)⒏档藐P(guān)注。”

該人士強調(diào)，相對充裕的信貸資金仍是房地產(chǎn)市場最大的利好因素，預(yù)計2020年貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極，房地產(chǎn)信貸政策整體中性偏積極，能激活觀望需求和提升購房能力。短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場仍將延續(xù)難得的銷售窗口期，成交規(guī)模有望穩(wěn)中有升。易居企業(yè)集團研究中心副總經(jīng)理楊科偉建議，在當前的銷售窗口期，房企“應(yīng)繼續(xù)加緊供貨、加大力度促銷售、抓回款，力爭將疫情的負面影響降至最低”。