盡管成交有所分化，不同城市表現(xiàn)出冷熱不均的現(xiàn)象，然而多家機(jī)構(gòu)仍預(yù)測(cè)，今年五六月份國(guó)內(nèi)一、二線城市的房地產(chǎn)成交將穩(wěn)步復(fù)蘇。

南方日?qǐng)?bào)記者綜合各機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，北京、上海、南京、蘇州、濟(jì)南等城市成交均有大幅增長(zhǎng)；廣州、深圳因推貨量減少，成交同比仍有下降；東莞、佛山等大灣區(qū)核心城市，因開(kāi)發(fā)商推貨積極而人氣大漲。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)“五一”假期國(guó)內(nèi)37個(gè)重點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)顯示，累計(jì)成交89萬(wàn)平方米，相比去年同期降幅持續(xù)收窄至10%。

因城施策的有效引導(dǎo)下，今年開(kāi)發(fā)商積極讓利，在“五一”假期向市場(chǎng)傳達(dá)出持續(xù)友好的信號(hào)。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，從廣州、深圳等多個(gè)大灣區(qū)核心城市的成交情況來(lái)看，滯后的需求開(kāi)始釋放。盡管疫情后的收入預(yù)期在一定程度上加大了部分剛需和改善型住房消費(fèi)人群的觀望情緒，但整體成交情況比較理想，樓市穩(wěn)步復(fù)蘇的形勢(shì)沒(méi)變。

市場(chǎng)??

廣州一手房供應(yīng)減少外圍城區(qū)交易活躍

張先生是一名典型的改善型住房消費(fèi)者。前不久剛剛把番禺的一套老房子處理掉，準(zhǔn)備買一套面積更大、環(huán)境更好的新房。“五一”假期，他和朋友一起到中新廣州知識(shí)城看房，一眼就看中了核心區(qū)的“雙瓏原著”樓盤的一套100多平方米的湖景洋房，由于開(kāi)發(fā)商龍湖積極讓利，雙方現(xiàn)場(chǎng)很快就敲定了認(rèn)購(gòu)書，商定以總價(jià)300多萬(wàn)元成交。

長(zhǎng)達(dá)5天的“五一”假期，讓廣州樓市迎來(lái)新冠肺炎疫情以來(lái)的第一個(gè)預(yù)期成交高峰。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，“五一”假期廣州一手住宅實(shí)際開(kāi)盤或加推約2763套，雖然較去年同期下降10.8%，但由于不少項(xiàng)目大推促銷活動(dòng)吸客，部分熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)域銷售現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)火熱局面。中新廣州知識(shí)城位于廣州東北部的黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)，相比天河、越秀、荔灣等核心城區(qū)來(lái)說(shuō)，黃埔、南沙等外圍城區(qū)一手房售價(jià)相對(duì)優(yōu)惠。因而，在疫情之后，成為剛需和改善型住房消費(fèi)者的置業(yè)首選。

由于疫情持續(xù)對(duì)購(gòu)房需求形成客觀上的抑制，市場(chǎng)原本期待的“三月小陽(yáng)春”未能出現(xiàn)。從3月中下旬開(kāi)始疫情逐步穩(wěn)定后，不少開(kāi)發(fā)商紛紛采取“推貨+以價(jià)換量”的模式來(lái)彌補(bǔ)一季度損失掉的業(yè)績(jī)，提前消化新批房源和客源。根據(jù)中原和李宇嘉的分析，受疫情影響，不少原本有意向購(gòu)房的消費(fèi)人群轉(zhuǎn)入觀望，推遲了購(gòu)房計(jì)劃。這直接導(dǎo)致今年“五一”假期，廣州整體市場(chǎng)略有萎縮。

事實(shí)上，這與南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)在上月進(jìn)行的一項(xiàng)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果相似：盡管有超過(guò)半數(shù)的受訪者有置業(yè)計(jì)劃，但受疫情影響，買房計(jì)劃推遲的受訪者占全部受訪者的25.68%。不少開(kāi)發(fā)商也擔(dān)憂市場(chǎng)不能順利消化推出的貨源，選擇觀望后市走勢(shì)再?zèng)Q定后續(xù)的推貨節(jié)奏。

此外，今年“五一”假期缺乏超大盤加推的情況也是成交量下滑的另一原因。廣州中原統(tǒng)計(jì)顯示，“五一”假期推新樓盤貨源均在300套以下，缺少如亞運(yùn)城、科慧花園等社區(qū)大盤的推出支撐，整體推貨量難達(dá)高位。

所有城區(qū)中，“五一”期間一手房推貨較多的集中在南沙（677套）、白云（450套）、增城（392套）等城區(qū)。但黃埔和增城與往年相比有較大幅回落，荔灣、花都、從化一手房推貨量反而有所增加。作為中心城區(qū)的天河、海珠和越秀，本身貨源稀少，加上4月份的提前“搶跑”，令“五一”期間出現(xiàn)“零供應(yīng)”。

從實(shí)際成交量來(lái)看，廣州“五一”假期的去化率僅四成左右，略低于去年平均水平。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間廣州共有19個(gè)一手房區(qū)域板塊開(kāi)盤或加推，整體去化率近四成，其中金洲、中新知識(shí)城、黃閣、白鵝潭、三元里等板塊，在假期首日去化率均高于市場(chǎng)平均水平；南沙金洲板塊市場(chǎng)活躍度一直保持高位，“五一”推貨量220套，在售的一手樓盤主要為中國(guó)鐵建海語(yǔ)熙岸、越秀·東坡等，首日去化量139套，去化率高達(dá)63%，均價(jià)約26000元/平方米。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，金洲板塊供應(yīng)積極，貨源充足，加之整體板塊配套、居住環(huán)境逐漸成熟并被買家接受，整體較南沙其他板塊更受剛需買家青睞。

而位于黃埔的中新知識(shí)城板塊，目前在售樓盤包括康大龍祥匯、龍湖雙瓏原著、萬(wàn)科幸福譽(yù)等，該板塊剛需盤因價(jià)格適中，產(chǎn)品規(guī)劃較優(yōu)，“五一”假期推貨252套，首日去化量132套，去化率也達(dá)到52%，均價(jià)24500元/平方米。另外，位于白云三元里板塊的保利閱云臺(tái)在“五一”期間推出了“折上折優(yōu)惠”和“一口價(jià)單位”，再加上采用中介渠道帶客，因此銷售中心現(xiàn)場(chǎng)較為熱鬧，帶動(dòng)了三元里板塊首日去化率達(dá)到67%。

數(shù)據(jù)??

一二線城市成交分化北京上海南京大幅上揚(yáng)

由于五天“超長(zhǎng)”假期，今年的“五一”假期被業(yè)內(nèi)寄予厚望。尤其是各地城市紛紛采取“因城施策”的促銷手段后，出臺(tái)的優(yōu)惠措施為剛需和改善型住房消費(fèi)者提供更多便利。

“我就是看到開(kāi)發(fā)商給出的折扣比較實(shí)在，顯示出較高的誠(chéng)意。加上房子本身的建筑品質(zhì)和周邊環(huán)境都非常理想，我才到現(xiàn)場(chǎng)作出了購(gòu)買決定。”張先生坦言，他走了幾個(gè)盤，發(fā)現(xiàn)人氣都不錯(cuò)，而且整體來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的推盤和促銷力度蠻大的。

雖然假期看房的客流大增，但從實(shí)際成交情況來(lái)看，不同地區(qū)的分化現(xiàn)象仍較明顯，市場(chǎng)局部冷熱不均的態(tài)勢(shì)仍未改觀。

記者綜合各機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、南京作為最熱門城市，成交同比和環(huán)比均大幅上揚(yáng)。北京同比去年“五一”假期增長(zhǎng)485%；上海全市成交25.3萬(wàn)平方米，同比增加145.6%；南京成交同比翻2倍；蘇州、濟(jì)南同比分別上升89.3%、211.1%。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩分析認(rèn)為，北京市場(chǎng)火爆的原因主要是去年年底儲(chǔ)備的大量新增供應(yīng)，受疫情影響未被消化，加上償債高峰期房企回款意愿強(qiáng)烈，采取打折促銷，所以“五一”假期出現(xiàn)成交小高峰。此外，“五一”前夕，北京市多校劃片的教育政策也促使大量家長(zhǎng)為了子女教育的確定性加快入市。

此前一些媒體傳言市場(chǎng)加速升溫的深圳，在整個(gè)假期的表現(xiàn)并不如預(yù)期。據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間深圳新房市場(chǎng)成交套數(shù)328套，成交面積2.99萬(wàn)平方米，同比減少46%。二手房一共成交房源507套，成交面積4.3萬(wàn)平方米，均同比下降33%以上。有機(jī)構(gòu)分析，整個(gè)“五一”深圳市場(chǎng)人氣不錯(cuò)，但成交冷熱不均。由于此前深圳市有關(guān)部門在房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺(tái)了一系列監(jiān)管組合權(quán)，對(duì)一些帶有炒作投機(jī)的行為形成了一定遏制，使得市場(chǎng)回歸理性。

廣州的情況與深圳略有不同。盡管今年“五一”假期廣州一手房推新量不及去年，但疫情積壓下的購(gòu)房需求將逐漸釋出，買家積極性相對(duì)較高，今年“五一”市場(chǎng)環(huán)境比去年“十一”黃金周有明顯改善。廣州中原研究發(fā)展部在廣州調(diào)研的14個(gè)“舊盤加推”項(xiàng)目情況顯示，“五一”推售價(jià)格與最近3個(gè)月持平或變化幅度不超過(guò)3%的項(xiàng)目有11個(gè)，占78.6%。該機(jī)構(gòu)據(jù)此認(rèn)為，目前疫情對(duì)廣州樓市并未有過(guò)大影響，大部分項(xiàng)目的價(jià)格策略仍是維持“平穩(wěn)”。

宏觀來(lái)看，克而瑞在“五一”假期對(duì)國(guó)內(nèi)37個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，5天累計(jì)成交89萬(wàn)平方米，相比去年同期降幅持續(xù)收窄至10%。一線城市市場(chǎng)正在有序復(fù)蘇，成交面積同比上漲51%；二線城市市場(chǎng)明顯分化，成交面積同比微降2%；三、四線城市成交面積同比仍降33%。

分析??

銷售短期承壓下半年市場(chǎng)或逐步回暖

“五一”假期，政企給市場(chǎng)傳達(dá)出持續(xù)友好的信號(hào)?？傮w而言，房住不炒和軟調(diào)控的環(huán)境下，部分購(gòu)房者紛紛轉(zhuǎn)為觀望，開(kāi)發(fā)商推盤也將保持謹(jǐn)慎，但供不應(yīng)求的基本面不會(huì)改變。李宇嘉認(rèn)為，房地產(chǎn)的需求只會(huì)延后入市，不會(huì)消失。尤其是大灣區(qū)核心城市，未來(lái)仍然是置業(yè)人群的首選。

自3月以來(lái)，廣州樓市成交逐步恢復(fù)，此前網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控廣州陽(yáng)光家緣成交數(shù)據(jù)顯示，3、4月廣州一手住宅分別網(wǎng)簽5877套和5951套，呈現(xiàn)逐步回升的狀態(tài)。

廣州中原認(rèn)為，3月房企集中沖業(yè)績(jī)，廣州部分房企實(shí)行特價(jià)房營(yíng)銷，外圍區(qū)域打折降價(jià)，促使市場(chǎng)熱度快速恢復(fù)，疫情期間積壓的購(gòu)房需求集中釋放，新開(kāi)盤項(xiàng)目平均去化率升至43%。到了4月，迫于供貨壓力，廣州房企推售節(jié)奏明顯加快，但市場(chǎng)信心普遍不足，皆以“小量快跑”的形式為“五一”假期試水，開(kāi)盤供貨量少，而在折扣優(yōu)惠結(jié)束后，4月案場(chǎng)到訪量、去化率均有不同程度的回落，新開(kāi)盤項(xiàng)目平均去化率降至31%。

從此前兩月的銷售情況看，廣州高性價(jià)比項(xiàng)目去化表現(xiàn)良好，售價(jià)偏高、外圍區(qū)域項(xiàng)目銷售普遍遇冷，長(zhǎng)期來(lái)看面臨較大去化壓力?？硕鹧芯恐行闹赋?，廣州市場(chǎng)不缺需求，但購(gòu)房者普遍理性，更偏好高性價(jià)比產(chǎn)品，預(yù)計(jì)年中、金九銀十、年末這些傳統(tǒng)銷售旺季，部分房企或?qū)⒋蛘劢祪r(jià)沖業(yè)績(jī)，屆時(shí)成交量有望明顯回升。

對(duì)于房地產(chǎn)的后市，不同的機(jī)構(gòu)和專家似乎表達(dá)出不同的觀點(diǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院則預(yù)計(jì)，短期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨一定壓力，未來(lái)仍將有更多地區(qū)優(yōu)化調(diào)控政策，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，但限購(gòu)、限貸等主體政策難以放松。

不過(guò)，中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，經(jīng)歷2020年一季度樓市震蕩后，4月樓市恢復(fù)，今年“五一”假期樓市終于迎來(lái)部分城市小陽(yáng)春。一線城市量?jī)r(jià)齊漲成為全國(guó)樓市的起點(diǎn)，核心二線城市逐漸復(fù)蘇。預(yù)計(jì)下半年二線與核心三四線城市回暖，四季度更多三四線城市逐漸回升。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，“五一”小長(zhǎng)假期間多地樓市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上行，不少城市簽約量上漲10%—20%，這說(shuō)明年初因?yàn)橐咔橛绊懚舆t需求正在恢復(fù)入市。預(yù)計(jì)5—6月將出現(xiàn)一次類似2019年年初的小陽(yáng)春，因?yàn)橐咔檠泳徚诵枨笕胧?，在疫情基本平穩(wěn)后將逐漸入市。但在整體“房住不炒”政策下，市場(chǎng)不會(huì)有大幅度波動(dòng)，市場(chǎng)成交量有望快速恢復(fù)到去年同期平均水平，價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)局部小幅度上行的可能性。