2019年，盡管房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)深化，全國商品房銷售額仍然逼近16萬億元大關(guān)。但與此同時，增速收窄、銷售面積下降的跡象有所顯現(xiàn)。  

一方面，上市房企把握市場調(diào)整期機遇，營收規(guī)模再創(chuàng)新高，部分區(qū)域型龍頭房企紛紛踏上IPO之路，謀求新的發(fā)展；另一方面，負債水平高位企穩(wěn)，增收不增利的情況在不少上市房企中出現(xiàn)，并且企業(yè)間資產(chǎn)規(guī)模斷層明顯，在盈利能力、財富創(chuàng)造力及財務(wù)穩(wěn)健等方面的表現(xiàn)持續(xù)分化。  

今日（5月13日），中指研究院發(fā)布“2020中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究”結(jié)果，對包括104家滬深上市房地產(chǎn)公司和73家內(nèi)地在港上市房企的研究顯示，2019年上市房企把握都市圈和熱點城市的機遇，積極推盤提升銷售規(guī)模，總資產(chǎn)規(guī)模保持了穩(wěn)定增長的態(tài)勢，但增速下降較明顯，滬深上市房企與內(nèi)地在港上市房企都下降到19%左右，頭部企業(yè)的增長速度明顯放緩。  

存貨均值增長超兩成  

萬科、保利、招商蛇口和中國海外發(fā)展、中國恒大、碧桂園分別位列滬深和港股市場財富創(chuàng)造能力TOP10前三甲。2019年，滬深上市房企總資產(chǎn)均值達到1165.0億元，同比增長率達18.9%；內(nèi)地在港上市房企總資產(chǎn)均值同比增長19.3%至2228.3億元。上市房企資產(chǎn)規(guī)模斷層明顯，陣營間與內(nèi)部的分化加劇。  

中指研究院研究結(jié)果顯示，從總資產(chǎn)構(gòu)成來看，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模的增長主要由存貨、貨幣資金、股權(quán)投資以及投資性房地產(chǎn)的增長等因素推動，在市場面臨不確定性的情況下，上市房企通過放緩拿地節(jié)奏、大力推盤抓回款、收并購方式降低開發(fā)成本，加大相關(guān)多元業(yè)務(wù)深耕力度，助力企業(yè)規(guī)模增長。  

數(shù)據(jù)顯示，2019年，滬深上市房企與內(nèi)地在港上市房企存貨均值分別同比增長22.5%、22.6%，貨幣資金分別增長11.8%、13.0%，權(quán)益性投資分別增長30.7%、29.2%，投資性房地產(chǎn)分別增長58.5%、14.8%。  

佳兆業(yè)集團控股首席戰(zhàn)略官劉策在演講中表示，房地產(chǎn)行業(yè)還沒有到“頂”。行業(yè)未來的競爭格局兩極分化會非常嚴重，要么出眾、要么出局。房地產(chǎn)已經(jīng)改變了傳統(tǒng)靠天賜利潤、靠加杠桿獲取利潤的時代，更多的是靠自己內(nèi)生能力的生長，靠運營周轉(zhuǎn)效率的提升來實現(xiàn)盈利的提升，這是個非常好的現(xiàn)象。在這次疫情下，科技作為新基建在重構(gòu)整個房地產(chǎn)的價值生態(tài)鏈，未來整個行業(yè)發(fā)展中也會越來越重要。投資大數(shù)據(jù)、BIM、綠色建筑、線上銷售、數(shù)字運營、智慧物業(yè)等等，都在重構(gòu)地產(chǎn)價值鏈。  

為何“增收不增利”？  

滬深上市房企和內(nèi)地在港上市房企2019年營業(yè)收入均值分別達到282.5億元和427.3億元，同比增長22.8%和20.7%；但凈利潤均值分別僅為34.9億元和68.2億元，同比分別增長19.7%、18.5%。  

中指研究院認為，上市房企出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象緣于營業(yè)成本不斷上漲，疊加各地限價政策頻出、銷售溢價率下降等因素。  

中指研究院高級分析師張冉指出，滬深上市房企的凈利潤增速下降了8.2個百分點，內(nèi)地在港上市房企則下降了超過10個百分點，從盈利質(zhì)量來看受“增收不增利”的影響，上市房企的營業(yè)質(zhì)量出現(xiàn)了一定的下降。2019年滬深上市房企和內(nèi)地在港上市房企的凈利潤率分別為13.3%和16.6%，比上一年分別下降了1和0.4個百分點；凈資產(chǎn)收益率均值分別減少0.3和0.2個百分點，降至10.8%和14.6%。  

值得注意的是，組成凈資產(chǎn)收益率的3個數(shù)字中凈利潤率和總資產(chǎn)都是下滑的。可見，凈利潤率和總資產(chǎn)整體拖累了上市房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率。  

此種境遇下，“降費提效”成為行業(yè)內(nèi)的普遍共識。張冉認為，上市房企需要通過對內(nèi)部管理的嚴格把控，拓寬融資渠道等方式去提升企業(yè)的運營效率，降低企業(yè)的營業(yè)成本。  

此外，2019年，內(nèi)地在港上市房企的資產(chǎn)負債率上升了0.3個百分點至75.5%，滬深上市房企的資產(chǎn)負債率則下降了0.2個百分點至68.8%。在去杠桿轉(zhuǎn)為穩(wěn)杠桿的背景下，部分房地產(chǎn)上市公司的負債水平在可控范圍內(nèi)出現(xiàn)微升。  

未來向高質(zhì)量增長轉(zhuǎn)變  

值得注意的是，通過過去兩年對現(xiàn)金流的嚴格把控，上市房企手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物情況得到明顯改善。其中，內(nèi)地在港上市房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額均值同比增加13.8%至60.5億元，滬深上市房企均值為22.1億元，同比提升16.8%。  

房企在2019年明顯感受到銷售壓力增大，加之一些城市限價限售的政策，企業(yè)預(yù)收賬款的“成績”表現(xiàn)難有顯著進步，甚至導(dǎo)致部分企業(yè)剔除預(yù)收賬款以后的有效負債率出現(xiàn)了一些小幅度的上升。而在融資困難、銷售承壓的背景下，現(xiàn)金對房企的重要性不言而喻。  

根據(jù)中指研究院研究結(jié)果，深入具體結(jié)構(gòu)來看，基于對銷售回款的強把控，上市房企經(jīng)營現(xiàn)金流量金額持續(xù)改善，但由于到期債務(wù)的增多和發(fā)債難度的增大，企業(yè)籌資活動的現(xiàn)金流量金額并不樂觀。而企業(yè)在投資方面采取比較理性的投資態(tài)度，投資活動現(xiàn)金流量金額持續(xù)改善。  

那么，未來房企之間的競爭將聚焦何處？上市房企又將如何應(yīng)對增長放緩的局面？  

張冉認為，未來房地產(chǎn)市場仍然存在發(fā)展空間，尤其是目前我們國家的城鎮(zhèn)化率還有很大的提升空間，改善性需求的釋放未來也會形成比較強的支撐。中長期市場的需求空間還是存在的，但機遇也伴隨著一定的挑戰(zhàn)，企業(yè)競爭的重心都在向高質(zhì)量增長轉(zhuǎn)變。這種情況下，房企需要重塑自己的增長邏輯，才能在競爭中保持優(yōu)勢甚至彎道超車。  

中國房地產(chǎn)TOP10研究組聯(lián)席組長、中國企業(yè)評價協(xié)會會長侯云春則表示，“上市房企應(yīng)當審時度勢找準坐標，開拓創(chuàng)新，疫情下誰扛得住沖擊、經(jīng)得起考驗，在困境中剩下者為王。疫情后誰抓得住機遇，能戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)，在競爭中勝出者為王。