如果房價下跌，有些沒買的朋友可能很開心，但買了房的朋友一定不高興。根據(jù)央行2019年城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債情況調(diào)查顯示，城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)中住房資產(chǎn)占了近7成，而房貸占家庭總負債的75.9%，房價跌了，家庭財富會嚴(yán)重縮水了。如何看待房價趨勢？我們主要從房地產(chǎn)市場的歷史表現(xiàn)和購房者的價格承受能力，這兩個方面來說說這件事。
第1個方面，從歷史來看，保房價穩(wěn)定就是保金融穩(wěn)定，就有可能保住經(jīng)濟穩(wěn)定受心、外疫情和多種國內(nèi)外因素沖擊。
今年一季度全國GDP增長為負的6.8%，出現(xiàn)了近30年以來的首次負增長。廣東省經(jīng)濟增速為負的6.7%，但房地產(chǎn)的開工量、住宅均價、精神土地掛牌價都漲了。
2000年以來，我國經(jīng)濟遭受了兩次重大的考驗，第1次是2008年的次貸危機，國內(nèi)經(jīng)濟受到影響4萬億，就是催生了當(dāng)年的房地產(chǎn)熱潮。第2次是2014年我國經(jīng)濟過熱后的調(diào)整期，l型筑底實施了低利率等組合刺激手段，直接導(dǎo)致了2015年到16年部分城市房價的快速上漲。從近10年的發(fā)展來看，每次經(jīng)濟下行房地產(chǎn)都充當(dāng)了壓艙石的作用，所以房地產(chǎn)市場需要穩(wěn)定。
第2個方面，我們從房價承受能力來看，根據(jù)經(jīng)濟學(xué)閾值效應(yīng)理論，我們研究發(fā)現(xiàn)，地區(qū)住宅均價的增長速度往往大于地區(qū)人均收入增長的速度，目前剛需客在一二線城市買房，房價承受能力基本上達到了。
先以深圳為例，2015年時80平方米的住宅平均價格在240萬左右，首付三成，住房公積金和商業(yè)貸款組合貸170萬元。按照30年的貸款期限，一個家庭每月還款8100元左右。根據(jù)深圳社保局統(tǒng)計，2015年人均工資是6700元，家庭平均月收入13,500元，所以2015年深圳的房價從平均2萬多漲到4萬多，剛需是可以承受的。但是到了2019年，深圳住宅的平均價格是55,000多，80平方米的房子就要440萬了。
如果按照以上的算法組合貸要貸款310萬元，月均還款要15,000多。2019年深圳的平均工資水平8600多，而家庭月平均收入才17,000，對于剛需剛改的人來說，這個壓力就很大了。所以問房價是必須的。
由此我們得出三個結(jié)論。
第一，經(jīng)濟下行期多種刺激政策會帶來房地產(chǎn)市場的繁榮，但房價確實需要穩(wěn)定。
第二，各地的房地產(chǎn)市場調(diào)控追求的是價穩(wěn)量增的趨勢。
第三，對于想買房的人，尤其是剛需和剛改的朋友，還是要趕快上車的。
好了，今天的老王說房就聊到這里，歡迎分享，歡迎討論。
本文來源：中國質(zhì)量萬里行
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