上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《2020年4月全國40城新建商品住宅成交報告》顯示，4月份其監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長32%，同比下降15%，同比降幅已連續(xù)兩個月收窄。

另一方面，4月份的房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境相比上個月繼續(xù)寬松。根據(jù)易居研究院發(fā)布的《2020年4月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場月報》顯示，4月份，M1同比增速小幅提高，住戶部門貸款余額同比增速小幅提高，首套房貸平均利率已連續(xù)5個月小幅下降。

易居研究院分析認為，預計5-6月40城成交面積將繼續(xù)回升。利率持續(xù)下行會對刺激居民貸款購房產(chǎn)生一定作用，隨著4月大部分城市商品房成交量開始回升，住戶部門貸款余額同比增速由降轉升，拐點可能已至。

新房成交明顯回暖

根據(jù)報告，4月份易居研究院監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長32%，同比下降15%，同比降幅已連續(xù)兩個月收窄。

典型城市新建商品住宅

從各線城市表現(xiàn)來看，4個一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長22%，同比下降22%；18個二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長39%，同比下降13%；18個三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長19%，同比下降17%。

雖然3月份以來，深圳、上海、成都、杭州等部分城市的部分項目出現(xiàn)銷售火熱的現(xiàn)象，但這僅是局部現(xiàn)象。從4月40城成交數(shù)據(jù)來看，樓市供應量相比前兩個月出現(xiàn)較明顯增長，成交明顯回暖，但成交量距離去年同期還有不小差距。

易居研究院研究員沈昕表示，疫情發(fā)生后，部分城市降低了預售條件，加快預售證審批，預計接下來幾個月供應量會有所增加。往年的3月和4月，部分城市的樓市會出現(xiàn)一波小陽春行情，今年由于疫情影響，部分樓盤開盤時間延后，相應的購房需求也被延后，預計5-6月40城成交面積將繼續(xù)回升。但在目前的經(jīng)濟環(huán)境和政策環(huán)境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長的條件。

首套房貸平均利率連續(xù)5個月小幅下降

一方面是4月份大部分城市商品房成交量開始回升，另一方面，首套房貸平均利率仍在持續(xù)下行。

根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，2020年4月（數(shù)據(jù)監(jiān)測期為2020年3月20日 - 4月19日），全國首套房貸款平均利率為5.42%，環(huán)比下降0.03個百分點，同比下降0.06個百分點。目前首套房貸平均利率已連續(xù)5個月小幅下降，利率持續(xù)下行也將對刺激居民貸款購房產(chǎn)生一定的積極作用。

同時，整個四月份的房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境，相比上個月也繼續(xù)呈現(xiàn)寬松態(tài)勢。

央行近日公布的數(shù)據(jù)顯示，4月末，廣義貨幣(M2)余額209.35萬億元,同比增長11.1%，增速分別比上月末和上年同期高1個和2.6個百分點；狹義貨幣(M1)余額57.02萬億元,同比增長5.5%，增速分別比上月末和上年同期高0.5個和2.6個百分點。此外，4月份人民幣貸款增加1.7萬億元，同比多增6818億元。分部門看，住戶部門貸款增加6669億元，其中，中長期貸款增加4389億元。根據(jù)易居研究院監(jiān)測，4月末住戶部門貸款余額同比增長13.9%，增速分別比上月末高0.14個百分點，比上年同期低3.5個百分點，增速小幅提高。

住戶貸款部門余額

易居研究院分析認為，從金融數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)銷售及價格的歷史走勢來看，有較高的一致性。今年央行已實施過三次降準，LPR兩度下調，市場利率顯著下行，資金面整體寬松。但房地產(chǎn)調控政策整體仍未放松，4月17日召開的高層會議，時隔數(shù)月后再次重申要堅持“房住不炒”定位。央行在5月10日發(fā)布的《2020年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》中再次重申，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。目前來看，央行對房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調依然是以穩(wěn)為主，行業(yè)融資環(huán)境暫時還不會大幅放松。

在房貸方面，易居研究院預計首套房貸利率年內大概率還將繼續(xù)小幅下行。4月住戶部門貸款余額同比增速已由降轉升，如果未來幾個月商品房成交量繼續(xù)回升，住戶部門貸款余額同比增速或將繼續(xù)小幅提高。不過沈昕表示，考慮到我國住戶部門杠桿率近幾年已大幅上升，未來一段時間需警惕住戶部門貸款余額同比增速過快上升導致居民部門再度大幅加杠桿，目前來看刺激購房需求方面的政策還不宜過快發(fā)布。