5月13日，由中國房地產TOP10研究組主辦，中指控股(CIH) 、中指研究院承辦的“2020中國房地產上市公司研究成果發(fā)布會暨第十八屆中國房地產投融資大會”隆重召開。中國房地產TOP10研究組自2003年開展中國房地產上市公司TOP10研究以來，已連續(xù)進行了十八年。研究組緊隨資本市場發(fā)展節(jié)奏，深入研究房地產上市公司經營規(guī)律，為促進行業(yè)良性運行、企業(yè)快速成長發(fā)揮了重要作用，相關研究成果引起了社會各界特別是機構投資者的廣泛關注，并成為投資者評判上市公司綜合實力、發(fā)掘證券市場投資機會的重要標準。
2019年，資本市場整體保持“全面深改、提質增量”的發(fā)展主旋律，政策制定和修訂持續(xù)開放推進，監(jiān)管層面逐漸微觀化，房地產上市公司迎來更加規(guī)范健康的發(fā)展環(huán)境。在此背景下，優(yōu)秀上市房企把握并購重組、分拆上市和再融資等機遇，更加強化價值管理與增長，持續(xù)釋放出高質量投資潛力，得到資本市場廣泛關注。同時，部分區(qū)域型龍頭房企紛紛踏上IPO之路，借助資本市場謀求進一步的發(fā)展，成為值得市場期待的新興群體。
總資產規(guī)模增速降至兩成，頭部企業(yè)增長明顯放緩：2019年，滬深上市房地產公司總資產均值為1165.0億元，同比增長率為18.9%；大陸在港上市房地產公司總資產均值同比增長19.3%至2228.3億元。存貨、貨幣資金、長期股權投資以及投資性房地產的增長是拉動房地產上市公司總資產增長的主要因素。房地產上市公司資產規(guī)模斷層明顯，陣營間與內部的分化加劇。
“增收不增利”凸顯，“降費提效”成業(yè)內共識：2019年，由于營業(yè)成本不斷上漲，疊加各地限價政策頻出銷售溢價率下降等原因，房地產上市公司出現“增收不增利”現象。滬深、大陸在港上市房地產公司營業(yè)收入均值分別為282.5億元、427.3億元，同比增長22.8%和20.7%；凈利潤均值分別為34.9億元、68.2億元，同比分別增長19.7%、18.5%。在這種境遇下，降費提效成為行業(yè)內的普遍共識。
負債水平高位平穩(wěn)，“緊投資穩(wěn)現金”提高安全邊際：2019年，在去杠桿轉為穩(wěn)杠桿的背景下，部分房地產上市公司的負債水平在可控范圍內出現微升。滬深上市資產負債率均值同比下降0.2個百分點至68.8%，大陸在港上市房地產公司資產負債率均值同比上升0.3個百分點至75.5%。2019年，通過過去兩年對現金流的嚴格把控房地產上市公司手持現金及現金等價物情況得到明顯改善。其中，大陸在港現金及現金等價物凈增加額均值同比增加13.8%至60.5億元，滬深上市房地產公司均值為22.1億元，同比提升16.8%。
股東收益小幅上漲，經濟增加值（EVA）增速收窄：2019年，房地產上市公司加強合作力度提高資本利用效率，加上銷售業(yè)績持續(xù)增長帶來的盈利規(guī)模增長，股東回報水平在持續(xù)攀升，滬深上市房地產公司每股收益均值為0.64元，較上年上升3.2%；以大型房企為主的大陸在港上市房地產公司均值則為0.87元，同比上漲7.4%。滬深上市EVA均值同比增長6.8%至9.9億元，大陸在港EVA均值同比增長13.3%至7.9億元，財富創(chuàng)造能力不斷提升。此外滬深與大陸在港上市房地產公司股息率分別為2.4%和5.8%，雖同比略有下降但仍居較高水平。
整體估值修復性反彈，“分拆+重組”助力價值釋放：2019年，在全年板塊整體上揚的基礎上，資本市場猶如春風駕臨，房地產板塊整體回暖，地產股價值不斷上升。滬深上市房地產公司市值均值同比上升25.7%至210.2億元；大陸在港上市房地產公司市值均值為344.5億元，同比上升28.5%。隨著資本市場的發(fā)展，分拆上市、并購重組、股票回購等價值管理方式逐漸變?yōu)榉康禺a上市公司實現價值突破的重要手段，通過釋放企業(yè)優(yōu)勢資源的成長潛力，有效增加企業(yè)市值規(guī)模。
板塊走勢保持強韌性，優(yōu)質房企更受青睞：2019年，資本市場整體呈震蕩上行趨勢，房地產板塊表現優(yōu)秀，滬深及港股房地產板塊抗跌性強，增長性好。其中業(yè)績龍頭、區(qū)域布局較好、財務表現穩(wěn)健和多元業(yè)務拓展能力強的企業(yè)值得投資者長期關注。
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