中房網(wǎng)訊 教育的改革，更多地是為了體現(xiàn)教育公平的原則。但這背后，反而助長了人們對“學區(qū)房”的炒作之風。近年來，為了不讓自己的孩子輸在起跑線上，很多家庭真是傾盡“六個錢包”為自己的下一代購買學區(qū)房，也讓北京、上海、深圳的一些老舊小區(qū)房子，因為優(yōu)質(zhì)學位而成為“千萬豪宅”。
值得注意的是，最近這些城市出臺學位劃片的消息再次將關(guān)于學區(qū)房的討論推上高潮。不少人認為，投資學區(qū)房并不值得，沒有學區(qū)房孩子也可以接受好的教育；也有人認為買不買學區(qū)房要看家庭承受能力，起碼應(yīng)該保證生活正常運轉(zhuǎn)。
但與這些觀點相對應(yīng)的是，一線城市學區(qū)房的熱度似乎只增不減。
北京：新政致西城學區(qū)房成交量激增
今年的“五一”假期，北京西城區(qū)的房產(chǎn)中介比以往任何一個時間都忙。
4月30日，北京市西城區(qū)2020年義務(wù)教育階段入學工作實施意見公布。其中，自2020年7月31日后，在西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應(yīng)登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內(nèi)入學。
也就是說，如果在7月31日之前在西城買房落戶，還有機會上對口的名校。這令一大批焦慮的中產(chǎn)階層家長在“五一”期間奔向了北京西城區(qū)各個重點小學學區(qū)附近的房產(chǎn)中介。
作為全國教育資源最集中的城市，北京的學區(qū)房從來不缺驚心動魄的案例，尤其是在義務(wù)教育資源頂級的西城。
《中國教育報》曾公布過一組數(shù)據(jù)顯示，2015年北京大概有16萬名兒童進行了小學入學信息采集。其中，京籍學生大概10萬名，非京籍大概6萬名，但東城、西城和海淀三個區(qū)口碑最好的25所小學，只能接收大概5000名學生。
目前，東城和海淀已經(jīng)實施多校劃片，西城是僅剩的“寶地”，但留給這塊“寶地”的時間已經(jīng)不足三個月了。
根據(jù)媒體對北京西城區(qū)學區(qū)房市場走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，新政出臺后學區(qū)房成交量大增。
某頭部中介銷售表示，賣房者希望新政實施前賣個好價錢，于是掛牌房源激增。購房者則有意趕上最后一班車，供需兩旺致成交量大增。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年“五一”小長假期間，北京地區(qū)二手房網(wǎng)簽達到139套，新建住宅網(wǎng)簽為666套，合計網(wǎng)簽住宅805套。其中，西城區(qū)成交居前，從觀測的數(shù)據(jù)來看，西城學區(qū)房成交量從之前一個月幾十套，變成幾天幾十套。
值得注意的是，2019年上半年，北京市東城區(qū)和海淀區(qū)在幼升小入學指導意見細則中明確規(guī)定，自劃定日期后取得房屋產(chǎn)權(quán)證的家庭，其適齡兒童將按照多校劃片的方式入學。多校劃片政策發(fā)布后，2019年下半年北京東城區(qū)和海淀區(qū)一些學區(qū)房價格出現(xiàn)一定程度下滑，家長選購學區(qū)房時也更加理性，更加看重房屋本身的居住價值。
上海：“搖號新政”再度催熱學區(qū)房
上海學區(qū)房市場的風向同樣也在發(fā)生改變，讓眾多家長操心的是剛剛落地的上海小學、初中入學政策改革。
3月，上海市教委公布《2020年本市義務(wù)教育階段學校招生入學工作的實施意見》，民辦義務(wù)教育學校招生納入審批地統(tǒng)一管理，與公辦學校同步招生；對報名人數(shù)超過招生計劃的，實行電腦隨機錄取。這項新政亦被坊間稱為“搖號新政”。更平等的選擇生源模式，勢必會縮小民辦與公辦之間的差距，公辦學校的地位會顯著提升。畢竟，以前民辦初中因為其篩選特色和派系關(guān)系，吸收著最一流的生源。而現(xiàn)在政策下，會有一部分“好學生”因為不喜歡“拼運氣”，而去選擇“確定性”更強的對口公辦學校。
“小升初上民辦”的模式劇變，也同樣讓家長選擇學區(qū)房的方向發(fā)生了變化。國金證券在一份報告中指出，民辦搖號政策下，公辦學校更受歡迎幾乎是必然之勢。過去的學區(qū)房，主要是針對小學的學區(qū)房，目標是未來可以考名校、考民辦初中。而未來的學區(qū)房，更多指的是對口還不錯的初中的學區(qū)房，九年一貫制穩(wěn)定性更強，不管未來怎么變，“就近”是不變的原則，對口生源地素質(zhì)也是最重要的考量之一。
據(jù)了解，已有不少家長開始咨詢初中學區(qū)房，部分熱門的學區(qū)房價格也出現(xiàn)明顯上漲。
據(jù)上海房產(chǎn)中介透露，上海徐匯區(qū)學區(qū)房的成交價格不斷上漲，在3、4月份可謂量價齊升。“徐匯區(qū)向來是學區(qū)房交易的大戶，近來學區(qū)房成交勢頭不錯，來我們門店咨詢初中學區(qū)房的客戶確實比較多，”該中介表示，“徐匯區(qū)的政策是，小學進去后，初中一般都是電腦派位的，哪些小學派位到哪些初中就十分關(guān)鍵了。”
與徐匯區(qū)同樣以教育資源優(yōu)秀而出名的閔行區(qū)，其公辦初中也是不看學籍只看戶籍，學區(qū)房直接影響小升初。在目前政策下，初中學區(qū)房理論上可以到小學再買，學區(qū)房價格也同樣上漲顯著。
深圳：學位房驚人漲幅下的“高杠桿”
隔一條馬路，房子新舊程度相當，但房價幾乎相差一倍，這就是深圳房價的現(xiàn)實。
類似的情況在深圳多處可見，甚至有一些老舊小區(qū)房子因為優(yōu)質(zhì)學位而成為“千萬豪宅”。
除了部分熱門片區(qū)的房價，深圳優(yōu)質(zhì)學位房的價格可謂一路高歌。深圳貝殼研究院公布的2019年深圳二手房成交數(shù)據(jù)顯示，深圳市二手房價漲幅前三的片區(qū)分別是南山科技園、福田八卦嶺和福田保稅區(qū)。無獨有偶，這些片區(qū)的房價上漲都是因為優(yōu)質(zhì)學位或者“即將擁有”優(yōu)質(zhì)學位。此外，除了南山、福田和羅湖部分傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)學位片區(qū)，龍華紅山、寶安中心區(qū)等片區(qū)的部分二手房房價也因為優(yōu)質(zhì)學位的“加持”，都已經(jīng)超過每平方米10萬元。
在記者的調(diào)查訪問中，幾乎所有的被訪問者都認為，深圳教育資源依舊緊張，優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)教育資源就更為緊張，而且均衡程度有待改善。優(yōu)質(zhì)學位房是剛需，所以更為保值，也更受投資客的青睞。
同時，銀行對一些老舊的優(yōu)質(zhì)學位房也顯得很“寬容”，充足的杠桿或許也在一定程度上促使一些置業(yè)者勇于“接盤”。因為在他們心中依舊有著這么一個信念：優(yōu)質(zhì)學位使用后還能賣出好價錢。
此外，深圳一些頂級名校不招錄地段內(nèi)以租房名義上學的地段生，這也給了學區(qū)房繼續(xù)炒作的空間。
學區(qū)房降溫，一個漫長的過程？
北京西城區(qū)的“新政”，使得北京城六區(qū)全部明確了“六年一學位”、“多校劃片”等措施，也使得從5月6日起的北京小學入學政策充滿了改革氣息。通過政策讓優(yōu)質(zhì)學位房降溫的，還包括此前廣州天河區(qū)提出的公辦初中“多校劃片”。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，這些措施出臺對于打擊學位房炒作、促進教育資源的公平和均衡、促進學位房的規(guī)范發(fā)展起到了積極作用。對于全國市場來講，也可以積極參考北京新的政策，在教育資源供應(yīng)和防范學位房炒作方面積極做出努力，進而促進房地產(chǎn)市場較好發(fā)展。
實際上，為實現(xiàn)教育資源均衡，近年來多地都推出了相關(guān)措施，其中就包括推進名校集團化辦學。不過，一旦新設(shè)分校傳言，投資資金就聞風而動。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，教育均等化是一個漫長的過程，學位房與非學位房價格的差距，體現(xiàn)的是教育均等化的程度，教育越不均等、學位房的價格就越高。
中房研協(xié)日前發(fā)布的一份報告指出，學區(qū)房實際上是長期存在的歷史發(fā)展問題，是產(chǎn)業(yè)分布與地方投入多重因素導致的。優(yōu)質(zhì)的教育資源，無論是師資還是教育水平上，都是其他區(qū)域不可比擬的。雖然現(xiàn)在很多名校在其他區(qū)域建立分校，但在師資上仍存在較大差距，這也是為什么很多中產(chǎn)階級家庭寧愿花高價購買學區(qū)房，其目的是為了給孩子創(chuàng)造更好的教育資源，雖然上名校不一定意味著孩子能成才，但確是很多中產(chǎn)階級家庭最熱衷的投資。
正是因為教育資源長期不平衡，學區(qū)房房價一直保持高位而且抗跌，成為眾多中產(chǎn)階級家庭積極配置的資產(chǎn)。中房研協(xié)認為，要想解決學區(qū)房的問題，其實任重道遠，首先“牛小”擁有的教育資源仍是區(qū)域內(nèi)佼佼者，地位難以撼動；其次是其他區(qū)域教育水平仍然落后，雖然近些年一直在提高教育水平，但仍遠遠落后于“牛小”。未來學區(qū)房的概念并不會消失，影響也不會減弱，只是購買學區(qū)房的邏輯變了，以前只關(guān)心對口學校，而未來則更看重區(qū)域整體教育資源水平及成長性。
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