2020年，新冠肺炎疫情肆虐全球，世界經(jīng)濟(jì)陷入停擺。這是一場(chǎng)史無前例的全球危機(jī)，全球經(jīng)濟(jì)正面臨著需求供給雙重沖擊，任何經(jīng)濟(jì)體都難以獨(dú)善其身。值此變局關(guān)鍵時(shí)刻，鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)聯(lián)合上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院、北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院以“全球經(jīng)濟(jì)與政策選擇”為主題“鳳凰網(wǎng)超級(jí)財(cái)經(jīng)周”，邀請(qǐng)政商學(xué)企界嘉賓通過線上形式解析全球經(jīng)濟(jì)面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

在5月9日，華夏幸福研究院院長(zhǎng)顧強(qiáng)在鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)連線時(shí)表示，近些年來中國(guó)城鎮(zhèn)化取得舉世矚目的成就，在這個(gè)進(jìn)程中一個(gè)重要特征是都市圈，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)在核心都市圈存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

據(jù)顧強(qiáng)分析，目前中國(guó)的都市圈特征主要表現(xiàn)在5個(gè)方面：

第一個(gè)特征，人口集聚。過去10年新增城鎮(zhèn)人口65%進(jìn)入核心都市圈，根據(jù)研究未來10年趨勢(shì)仍然會(huì)持續(xù)，不過會(huì)呈現(xiàn)人口由小的城市向大的城市，大的城市向更大的城市的新遷移特征。

第二個(gè)特征，大城市跨行政區(qū)發(fā)展，出現(xiàn)大量跨城通勤人口。以廣州、上海、深圳為例，甚至有些城市出現(xiàn)百萬級(jí)人口跨城通勤。

第三個(gè)特征，都市圈區(qū)域產(chǎn)業(yè)融合。都市圈的產(chǎn)業(yè)空間按價(jià)值鏈串聯(lián)，出現(xiàn)逆序分布或產(chǎn)業(yè)鏈的空間分布。比如高端的服務(wù)企業(yè)總部是分布在核心區(qū)，先進(jìn)制造廠房在外側(cè)的高新區(qū)或經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，零部件生產(chǎn)可能是由更遠(yuǎn)的城市提供。

第四個(gè)特征，城鎮(zhèn)體系逐漸成型。都市圈通過空間通過通勤體系形成了一個(gè)整體的網(wǎng)絡(luò)。

第五個(gè)特征，區(qū)域房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)。在都市圈外溢區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)很難用傳統(tǒng)的視野去看，它更多的是跟中心城區(qū)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，未來都市圈會(huì)成為中國(guó)城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)。

談及房地產(chǎn)的未來機(jī)會(huì)，顧強(qiáng)表示盡管央行最新數(shù)據(jù)顯示城鎮(zhèn)居民家庭戶均擁有1.5套住房，但是中國(guó)房地產(chǎn)依然在核心都市圈存在增量市場(chǎng)和結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

顧強(qiáng)認(rèn)為都市圈將重新定義未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，買房也應(yīng)該將都市圈作為首選。一個(gè)城市的人口增長(zhǎng)決定了房地產(chǎn)的基本面，未來新增的城鎮(zhèn)化人口約2/3會(huì)進(jìn)入到都市圈。以2019年為例，全國(guó)人口凈增長(zhǎng)較多的城市分別為杭州和深圳，相對(duì)應(yīng)的兩座城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到有力支撐。

此外，從都市圈內(nèi)部結(jié)構(gòu)來看，若將其分成內(nèi)圈層、中圈層和外圈層，則機(jī)構(gòu)性機(jī)會(huì)主要存在于中圈層和外圈層。顧強(qiáng)認(rèn)為人口流動(dòng)格局決定未來的房地產(chǎn)格局，由于都市圈的內(nèi)圈層基本已經(jīng)飽和，新增人口主要流向中圈層和外圈層。

以下為顧強(qiáng)發(fā)言實(shí)錄：

顧強(qiáng)，華夏幸福研究院院長(zhǎng)

近些年來中國(guó)的城鎮(zhèn)化取得了舉世矚目的成就，城鎮(zhèn)化的空間出現(xiàn)了新特征，重要的一個(gè)特征是都市圈化。我們認(rèn)為都市圈化有5個(gè)方面的表現(xiàn)：

第一個(gè)特征，人口集聚。過去10年新增城鎮(zhèn)人口65%進(jìn)入核心都市圈。根據(jù)研究未來10年趨勢(shì)會(huì)持續(xù)，新增城鎮(zhèn)化人口會(huì)繼續(xù)向都市圈集中。

不過跟過去相比也有所差異，首先，第一輪人口遷移主就是從農(nóng)村到城市，當(dāng)前的人口遷移特征是是小的城市到大的城市，大的城市到更大的城市。這樣的趨勢(shì)用俗語叫“人往高處走”，背后的邏輯是因?yàn)槎际腥梢蕴峁└嗟臋C(jī)會(huì)選擇，實(shí)現(xiàn)更高的人生的價(jià)值等。

第二個(gè)特征，大城市跨行政區(qū)發(fā)展，大量的人口出現(xiàn)跨城的通勤。以北京都市圈的北京和廊坊為例，目前大概有接近40萬人在廊坊居住、在北京上班，預(yù)計(jì)有12萬人在北京居住、在廊坊上班。這個(gè)數(shù)據(jù)在廣州、深圳和上海達(dá)到百萬級(jí)。

第三個(gè)特征，都市圈區(qū)域產(chǎn)業(yè)融合。過去都市圈產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的第三產(chǎn)業(yè)最高，第二產(chǎn)業(yè)次之，然后第一產(chǎn)業(yè)都在外圈。當(dāng)前，都市圈的產(chǎn)業(yè)空間按價(jià)值鏈串起來的。比如我們可以看到高端的服務(wù)企業(yè)總部是分布在核心區(qū)的，它的先進(jìn)制造部分在外側(cè)的高新區(qū)或經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，零部件可能是在更遠(yuǎn)的城市來提供，出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)按照逆序分布或產(chǎn)業(yè)鏈的空間分布。

第四個(gè)特征，城鎮(zhèn)體系逐漸成型。以上海都市圈為例，我們根據(jù)實(shí)體區(qū)域的研究，通過搖桿衛(wèi)星，燈光地圖等等，我們認(rèn)為上海都市圈大概有25%的實(shí)體區(qū)，就是真正的城鎮(zhèn)化的空間。這些空間通過通勤體系形成了一個(gè)整體的網(wǎng)絡(luò)，那么在北京我們的研究大概在45塊實(shí)體區(qū)域左右，但也是日趨形成了這樣一個(gè)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。

第五個(gè)特征，區(qū)域當(dāng)中房地產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)。我們發(fā)現(xiàn)在都市圈外溢區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)很難用傳統(tǒng)的視野去看，它更多的是跟中心城區(qū)是聯(lián)動(dòng)發(fā)展，我們認(rèn)為都市圈會(huì)成為未來的中國(guó)城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)。

我的第二個(gè)觀點(diǎn)，都市圈將重新定義中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從過去的10年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，全國(guó)市場(chǎng)10年增長(zhǎng)了6倍，都市圈市場(chǎng)增加7.5倍，其中都市圈的外溢市場(chǎng)增加了10倍，所以我們可以看到，都市圈以及都市圈的外溢市場(chǎng)明顯高于全國(guó)的增速。

根據(jù)那2019年我們對(duì)9個(gè)核心都市圈的研究，都市圈市場(chǎng)的平均增幅是非都市圈的兩倍，為什么會(huì)出現(xiàn)都市圈市場(chǎng)的增速明顯高于非都市圈市場(chǎng)？

第一個(gè)跟人口流向有直接的關(guān)系，人口增長(zhǎng)決定了一個(gè)城市的房地產(chǎn)的基本面。以2019年為例，全國(guó)人口凈增加漲超過100萬的省份，一個(gè)是廣東，一個(gè)是浙江，城市當(dāng)中增長(zhǎng)最快的兩個(gè)城市，一個(gè)杭州，一個(gè)深圳，其中杭州增加53萬，深圳增加44萬，所以人口的迅速增長(zhǎng)，這是房地產(chǎn)最有利的支撐。

我們經(jīng)常聽到很多人在議論，某某地方房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤，某某地方房地產(chǎn)市場(chǎng)非常不景氣，一般都是人口凈留出地區(qū)。所以我們看到，人口由非都市圈區(qū)域流向了都市圈區(qū)域，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了非都市圈市場(chǎng)和都市圈市場(chǎng)。

那都市圈市場(chǎng)內(nèi)部也有值得關(guān)注的變化，一個(gè)變化是都市圈核心區(qū)的商品房市場(chǎng)在減少，以存量市場(chǎng)為主要。我們剛才提到人口決定一個(gè)城市的未來，人口是一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)的基本面，只要這樣一個(gè)人口的流向還是這樣的一個(gè)趨勢(shì)，或者是人口流入的趨勢(shì)沒有變化的，那這個(gè)地方的房地產(chǎn)就有持續(xù)的一個(gè)支撐。

所以未來應(yīng)該去都市圈買房，我們看到新增的城鎮(zhèn)化人口約2/3會(huì)進(jìn)入到都市圈，所以對(duì)價(jià)格起到支撐。以日本為例，它總共6大都市區(qū)，3大都市圈。真正最抗跌的是東京，在經(jīng)歷房地產(chǎn)周期以后，上漲最快的也是東京。相反日本有一些人口凈流入?yún)^(qū)域，房地產(chǎn)近年一直是下降的。

這一點(diǎn)我們其實(shí)從美國(guó)市場(chǎng)也可以得到印證，美國(guó)的紐約、波士頓等等這些核心城市的房?jī)r(jià)是最抗跌的，在房地產(chǎn)周期上漲過程當(dāng)中漲幅也最快。

第三個(gè)觀點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)在核心都市圈。首先房地產(chǎn)與需求密切相連，中國(guó)城鎮(zhèn)居民每個(gè)家庭的戶均房產(chǎn)是1.5套，這是央行最新的住戶調(diào)查公布的。那是不是說中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)槊總€(gè)家庭已經(jīng)有1.5套，我們的自住房率達(dá)到91%，未來沒有新的增量市場(chǎng)呢？答案是否定的。

中國(guó)的房地產(chǎn)還會(huì)有結(jié)構(gòu)性的增量需求，這些結(jié)構(gòu)性的增量的機(jī)會(huì)在什么地方？我們剛才已經(jīng)回答過了，這些增量的結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)是在都市圈，那這里面我想分兩部分，把不動(dòng)產(chǎn)分成兩個(gè)部分，一個(gè)部分是住宅市場(chǎng)，一部分是新型的不動(dòng)產(chǎn)。

那么從住宅市場(chǎng)來看，我們把都市圈分成三個(gè)圈層，里圈層、中圈層和外圈層，里圈層就是這個(gè)城市的核心區(qū)，我們知道中國(guó)的二線城市，也包括相當(dāng)一部分三線城市，他的核心區(qū)市場(chǎng)基本已經(jīng)飽和，完成以存量為主，即使未來有城市更新，但是他不增加新的容積率，新的住房的空間，所以他總的人口會(huì)保持相對(duì)的穩(wěn)定。

那么新增的主要是在第二圈層和第三圈層，我們當(dāng)然也關(guān)注了在城市的核心區(qū)市場(chǎng)的變化，原來的居民可能會(huì)往第二圈層和第三圈層，這是一部分增量，但更重要的是新增的人口當(dāng)中，相當(dāng)一部分他們是以第二圈層、第三圈層為主的。比如說我們以典型的鄭州都市圈為例，都市圈外溢人口是外溢區(qū)域的第二圈層、第三圈層。但我們看到更多的來源是來自于省內(nèi)進(jìn)城，就是由省內(nèi)的其他城市，包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城、地級(jí)市進(jìn)入到省會(huì)城市。

還有一部分我們發(fā)現(xiàn)是叫省外回流，他們?cè)陂L(zhǎng)三角、珠三角務(wù)工或者是投資，或者做生意，他們?cè)谝欢ǖ碾A段回到自己的本土，那么他會(huì)回到自己的家鄉(xiāng)去嗎，自己家鄉(xiāng)也許要翻蓋一個(gè)房子，但是他的居所還是要在大城市。所以這是第二部分重要的就是省外回流的人口。

那么第三部分人口實(shí)際上是大學(xué)生就業(yè)，大學(xué)生會(huì)選擇什么地方呢？他首先會(huì)選擇有就業(yè)的地方，那么現(xiàn)在中國(guó)的這些城市當(dāng)中，能夠提供最多就業(yè)機(jī)會(huì)的城市，從省內(nèi)來看主要是省會(huì)第一大，即使像浙江這樣的沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，去年增加的人口當(dāng)中第一名杭州53萬人，第二名是寧波34萬人，第三名是靠著上海和杭州的嘉興，增加了7萬人，其他的城市就到2萬人，還有也是好幾個(gè)城市負(fù)增長(zhǎng)，即使在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，人口的流向如此。

我們?cè)诙际腥Φ膬?nèi)部來看，我們更多的人口會(huì)流向都市圈的外圈層，我們講的第二圈層，第三圈層。所以這樣的一個(gè)人口流動(dòng)的格局就決定了未來的不動(dòng)產(chǎn)的格局，我們剛才講了商品住宅的市場(chǎng)的格局，增量主要是在第二圈層、第三圈層。

那么我們從其他不動(dòng)產(chǎn)，比如說倉(cāng)儲(chǔ)物流，比如說康養(yǎng)、文旅、數(shù)據(jù)中心、教育等等，這些增量市場(chǎng)我們看到也主要是在都市圈的第二圈層和第三圈層。

我們看到無論是商品住宅還是新型的不動(dòng)產(chǎn)，他的增量主要在都市圈的第二圈層和第三圈層。所以我們認(rèn)為，未來的中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)首先是在都市圈，在都市圈內(nèi)部來看主要是在第二圈層和第三圈層，都市圈的核心區(qū)更多的是城市更新的內(nèi)容。