受到新冠肺炎疫情的影響，全球經(jīng)濟(jì)正面臨著需求與供給的雙重沖擊。以中國(guó)來(lái)說(shuō)，一季度GDP同比下滑6.8%，投資、消費(fèi)與出口大幅負(fù)增長(zhǎng)。疫情期間放出的大量資金去哪了？房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著哪些風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)展的機(jī)會(huì)在哪里？疫情對(duì)購(gòu)房需求又會(huì)帶去何種影響？

5月9日，在以《全球經(jīng)濟(jì)與決策選擇》為主題的在線論壇上，國(guó)務(wù)院參事、住建部原副部長(zhǎng)仇保興認(rèn)為，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)在疫情后，可能由集中調(diào)控、行政調(diào)控轉(zhuǎn)向分散調(diào)控、經(jīng)濟(jì)調(diào)控；從單一渠道住房供給轉(zhuǎn)向多渠道、多途徑的住房供給；住房的建造的模式從毛坯房為主轉(zhuǎn)向精裝修、綠色、健康住宅為主；從單一的居住功能出發(fā)轉(zhuǎn)變到注重小區(qū)的配套及生活的便利；住房制度從過(guò)去城鄉(xiāng)分割的模式轉(zhuǎn)向城鄉(xiāng)融合。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛，華夏幸福研究院院長(zhǎng)顧強(qiáng)，民建中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、中央電視臺(tái)財(cái)經(jīng)頻道評(píng)論員馬光遠(yuǎn)均提到中國(guó)房地產(chǎn)正式進(jìn)入大城市時(shí)代，都市圈是城市化發(fā)展的必經(jīng)階段。

“上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)還有下行壓力”

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)指出，疫情期間放出的大量資金去哪了？最希望出現(xiàn)的結(jié)果是這些錢進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，使人們?cè)敢馔顿Y、增加雇員、產(chǎn)品生產(chǎn)出來(lái)賣得掉、工資上漲、利潤(rùn)增加。但是疫情期間釋放的資金基本不走這條路，因?yàn)楝F(xiàn)在很多地方禁省甚至禁國(guó)，不能夠生產(chǎn)，企業(yè)即使拿到錢，也不會(huì)從事實(shí)體經(jīng)濟(jì)。于是資金會(huì)跑到別的地方去。一般是股市、債市、房地產(chǎn)市場(chǎng)等虛擬經(jīng)濟(jì)，這樣一種資金流向會(huì)導(dǎo)致貧富更加不均。

本來(lái)說(shuō)的經(jīng)濟(jì)周期是生產(chǎn)多了、生產(chǎn)少了、物價(jià)高了、物價(jià)跌了，但現(xiàn)在因資金不流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，反映出來(lái)的是金融指標(biāo)的漲跌，如股市漲了、股市跌了，債市漲了、債市跌了，房?jī)r(jià)漲了、房?jī)r(jià)跌了。目前全世界都是先把錢放出去解燃眉之急，而顧不上之后會(huì)不會(huì)洪水滔天產(chǎn)生進(jìn)一步的問(wèn)題，但是問(wèn)題確實(shí)存在著。

復(fù)旦大學(xué)泛海國(guó)際金融學(xué)院執(zhí)行院長(zhǎng)錢軍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)為兩個(gè)部分，第一個(gè)部分的房企負(fù)債很高，現(xiàn)金流有問(wèn)題，要關(guān)注房企的風(fēng)險(xiǎn)，第二部分就是需求降低，短期來(lái)看，不存在房?jī)r(jià)大面積上升的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資2019年依然有增長(zhǎng)，以大中城市房地產(chǎn)成交來(lái)講，在2016、2017年到達(dá)頂峰開始下降，他預(yù)測(cè)今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)還有下行壓力。

“住房分配不均衡”

對(duì)于“現(xiàn)在有些地方房?jī)r(jià)下跌，是不是能夠出手買一套？”仇保興表示，疫情使大家深切地感受到，每一戶至少應(yīng)該有一套房，多代合住的模式是不恰當(dāng)?shù)?。老年人跟子女生活在一起，最好有一碗湯的距離。通過(guò)疫情，人們感受到空間實(shí)際換來(lái)了安全。這樣人們對(duì)二套房的需求會(huì)進(jìn)一步地提高，目前市場(chǎng)已經(jīng)表現(xiàn)出來(lái)。從另一方面來(lái)看，根據(jù)人民銀行最近的調(diào)查，城市包括集鎮(zhèn)，民眾住房擁有率已經(jīng)達(dá)到96%，戶均住房資產(chǎn)達(dá)到319萬(wàn)元，這些指標(biāo)在國(guó)際上都處在前列，而且擁有二套房的城市住戶也超過(guò)了40%，這些指標(biāo)說(shuō)明一個(gè)什么問(wèn)題呢？“說(shuō)明我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投機(jī)性和投資性的比重相當(dāng)高。”他說(shuō)。

仇保興認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)來(lái)看，農(nóng)民進(jìn)城數(shù)量在不斷減少，有100多個(gè)三線城市人口在減少。而住房人均擁有量已經(jīng)達(dá)到10%，現(xiàn)在缺房子的地方是那些人口不斷增加的都市圈里的核心城市，一二線城市，所以空間上來(lái)說(shuō)目前分配是不均衡的。

此外，此前世界上有兩種養(yǎng)老模式，一種模式為歐美為主的集中養(yǎng)老，如大量的各種所有制投資的養(yǎng)老院。另一種則像中國(guó)這樣的居家養(yǎng)老占主要地位的。此次疫情有一個(gè)深刻反思，就是集中養(yǎng)老這種模式出現(xiàn)了被顛覆的風(fēng)險(xiǎn)，特別像歐洲這些國(guó)家，三分之一甚至二分之一因疫情死亡的人來(lái)自于這種集中的養(yǎng)老院，而居家養(yǎng)老使這種風(fēng)險(xiǎn)大大地減少。這樣看來(lái)，疫情后居家養(yǎng)老的模式會(huì)重新興起，不僅是中國(guó)，而且在世界上都可能會(huì)出現(xiàn)，這就要求社區(qū)提供老年護(hù)理的環(huán)境。諸如此類都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一些變化，這些變化衡量你要買什么樣的房子，在什么地方買。

“未來(lái)10年都市圈住房新增需求100億平方米”

倪鵬飛提出，中國(guó)樓市的未來(lái)主要在都市圈。首先，人口流向城鎮(zhèn)化演進(jìn)釋放都市圈住房潛力。其次，職住的城鎮(zhèn)化獨(dú)特演進(jìn)釋放都市圈住房潛力。再次，中國(guó)城市化發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)邏輯轉(zhuǎn)換釋放都市圈住房潛力。第四，城市化功能提升釋放都市圈非住房地產(chǎn)潛力。第五，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)空間布局嚴(yán)重錯(cuò)位。第六，中國(guó)住房增量未來(lái)雖放緩但也將刷新人的想象。第七，初步估算未來(lái)10年都市圈住房新增需求100億平方米左右。

倪鵬飛說(shuō)，發(fā)展都市圈提供了解決存量問(wèn)題的機(jī)遇：一是中心城市的土地和住房供應(yīng)有限，房?jī)r(jià)過(guò)高；二是各個(gè)區(qū)域里的各類房地產(chǎn)市場(chǎng)是分隔的，導(dǎo)致短缺和閑置并存；三是特別重要的是新市民特別是中心城市的新市民，他長(zhǎng)期的住房沒有得到解決；四是土地、資金、住房在都市圈和非都市圈之間的錯(cuò)配。風(fēng)險(xiǎn)則是地價(jià)房?jī)r(jià)過(guò)度上漲可能會(huì)繼續(xù)，過(guò)度的房地產(chǎn)開發(fā)導(dǎo)致過(guò)剩，以及提前透支都市圈的發(fā)展。

倪鵬飛提出，大都市圈是地方化住房市場(chǎng)的基本單元。同一個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該是有一個(gè)邊界的，這個(gè)邊界正好是大都市圈的邊界，大都市圈是一小時(shí)通行圈，又是勞動(dòng)力市場(chǎng)圈，因此他正好也是生活圈，當(dāng)然這個(gè)體系我們說(shuō)包括中心城市，周邊城鎮(zhèn)還有農(nóng)村住房，包括新房、二手房、租賃房，還包括保障房，在這樣一個(gè)都市圈里邊，這樣的體系，可以構(gòu)成一體化互相聯(lián)動(dòng)的一個(gè)體系。

為此，應(yīng)該構(gòu)建都市圈的全國(guó)房地產(chǎn)空間體系和構(gòu)建都市圈一體化的房地產(chǎn)體系。前者包括要建立以都市圈為單元的全國(guó)住房規(guī)劃和戰(zhàn)略，以都市圈為單元的全國(guó)住房及相關(guān)制度與機(jī)制，以都市圈為單元的全國(guó)住房監(jiān)管與調(diào)控體系。后者包括統(tǒng)籌制定都市圈一體化的住房規(guī)劃和戰(zhàn)略；率先建立都市圈一體化的住房制度與機(jī)制；實(shí)施都市圈一體化的住房監(jiān)管與調(diào)控。

“買房子就會(huì)賺錢的時(shí)代結(jié)束了”

對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)在都市圈，顧強(qiáng)持有相同的觀點(diǎn)，他認(rèn)為都市圈將重新定義未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，買房應(yīng)該將都市圈作為首選。一個(gè)城市的人口增長(zhǎng)決定了房地產(chǎn)的基本面，未來(lái)新增的城鎮(zhèn)化人口約2/3會(huì)進(jìn)入到都市圈。以2019年為例，全國(guó)人口凈增長(zhǎng)較多的城市分別為杭州和深圳，相對(duì)應(yīng)的兩座城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到有力支撐。

此外，從都市圈內(nèi)部結(jié)構(gòu)來(lái)看，若將其分成內(nèi)圈層、中圈層和外圈層，則機(jī)構(gòu)性機(jī)會(huì)主要存在于中圈層和外圈層。顧強(qiáng)認(rèn)為人口流動(dòng)格局決定未來(lái)的房地產(chǎn)格局，由于都市圈的內(nèi)圈層基本已經(jīng)飽和，新增人口主要流向中圈層和外圈層。

馬光遠(yuǎn)認(rèn)為“深圳房?jī)r(jià)的上漲很正常”，他說(shuō)，深圳房?jī)r(jià)其實(shí)從2016年年底以后就沒有怎么漲過(guò)，表現(xiàn)非常平穩(wěn)。經(jīng)過(guò)兩年左右的調(diào)整以后在2019年的下半年，深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)了上漲的勢(shì)頭。但是不要把這種正常的上漲跟豪宅秒光等相提并論。房地產(chǎn)作為中國(guó)最好的投資品的時(shí)代結(jié)束了。

他給出了6個(gè)原因：第一，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)結(jié)束了；第二，人民幣的單邊升值結(jié)束了；第三，M2（廣義貨幣供應(yīng)量）的高增長(zhǎng)結(jié)束了；第四，中國(guó)的人口紅利結(jié)束了；第五，國(guó)際資本對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)慢慢地不看好，過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)推動(dòng)力量就是國(guó)際資本；最后一個(gè)，老百姓的錢花得差不多了，到現(xiàn)在為止，中國(guó)老百姓把大量的財(cái)富放在房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括大量的負(fù)債也來(lái)自房地產(chǎn)。

馬光遠(yuǎn)說(shuō)，在這種情況下，中國(guó)的樓市調(diào)控即使取消掉，房?jī)r(jià)也不會(huì)出現(xiàn)大漲，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的基本面決定了這種大漲的推力已經(jīng)不存在了。疫情不會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本邏輯，中國(guó)的城鎮(zhèn)化沒有結(jié)束，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的基本邏輯就是大城市化，人口向城市群集中；疫情讓城市的分化加劇，有些城市發(fā)展越來(lái)越好，有些可能真的走上沒落的道路，所以城市的擴(kuò)張和城市的收縮會(huì)同步進(jìn)行，以后大城市中心城市城市群的重要性會(huì)顯著提升，買哪個(gè)城市的房子都會(huì)賺錢的時(shí)代結(jié)束了。