中國的房地產(chǎn)市場目前處于轉(zhuǎn)型的過程中，再疊加新冠肺炎疫情的沖擊，產(chǎn)生了很多新的趨勢。
一是房地產(chǎn)調(diào)整周期與疫情疊加，去化壓力增大。從2015年到現(xiàn)在，房屋的新開工面積呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，而商品房的銷售面積從2017年到現(xiàn)在穩(wěn)中趨跌。
二是當前房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率大致為80%，基本處于歷史高位。受到疫情的沖擊，很多城市的房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款受到明顯的影響，債務(wù)陸續(xù)到期，使得現(xiàn)金流壓力增大。
三是疫情嚴重影響成交量，恢復(fù)緩慢。一手房方面，因疫情的急速蔓延，超過95%的城市新增房源遭遇“零供應(yīng)”，出現(xiàn)了陡峭的一手房成交量的下降。二手房方面，二月市場成交量連續(xù)三周幾乎“零成交”，三月以來依舊處于成交比較低迷的狀態(tài)。
四是房企現(xiàn)金流受阻，償債壓力陡增。根據(jù)平安證券研究所測算，2020年房企境內(nèi)債券到期5902億元，海外發(fā)債到期2136億元，房地產(chǎn)信托到期6544億元，合計約1.46萬億元，較2019年實際到期值增長19%。2月到期金額為672億，3月到期金額增至1240億，逐月上升，7月到期值達到峰值1490億。
在新特點、新趨勢疊加疫情影響的情況下，未來中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢將在以下多個方面出現(xiàn)新的基本變化。
房地產(chǎn)開始進入政策相對平穩(wěn)、房價相對平穩(wěn)的“雙穩(wěn)周期”，房地產(chǎn)市場開始呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、行業(yè)洗牌、商業(yè)模式更新升級、商業(yè)規(guī)則變化的特征。
國內(nèi)房地產(chǎn)加速進入存量市場階段，一方面增量需求仍在，但改善性需求逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位。這次的疫情沖擊給人們帶來很多觀念、生活方式上的影響，也對城市在應(yīng)對疫情和公共醫(yī)療方面提出了更高的要求。
這次疫情暴露出國內(nèi)的城市化過程中存在對于部分人群融入城市化的制度建設(shè)和提供支持的不足。這部分流動人口在城市長期居住意愿越來越強烈，產(chǎn)生了非常巨大的流動人口租房的需求。所以房地產(chǎn)市場要考慮租和售如何同時得到很好的發(fā)展。
老舊小區(qū)和物業(yè)服務(wù)，特別是老舊小區(qū)的改造，再加上物業(yè)服務(wù)的需求，在疫情之后會有一個比較強的爆發(fā)。這次疫情體現(xiàn)出物業(yè)管理能力較強的小區(qū)和物業(yè)管理低效率的小區(qū)在應(yīng)對沖擊方面有天壤之別，小區(qū)的互助能力、維持秩序等能力會成為非常重要的特性。
從過去20多年房地產(chǎn)市場開發(fā)以來高歌猛進的增量市場逐步進入到存量市場。二手房日益成為中國房地產(chǎn)市場重要的新增力量，預(yù)計未來5～10年內(nèi)二手房的交易會從目前的6萬億增長到10萬億，而且會逐步超過一手房的交易。
隨著二手房交易的活躍，中國的房地產(chǎn)市場在供求方面出現(xiàn)了一些結(jié)構(gòu)性的變化。很多購房者、消費者往往也是一個二手房的供應(yīng)者，這就使得一手房交易的渠道滲透率會明顯提高，如何提供一、二手房之間全產(chǎn)品線客戶需要的信息和各種交易的支持顯得尤為重要。
從開發(fā)商的角度來看，開發(fā)商的規(guī)模在逐步做大，行業(yè)集中度在提高，但是它的商業(yè)模式轉(zhuǎn)變總體的進展并不是很大。未來需要比拼的不僅僅是融資能力，還包括自身綜合的產(chǎn)品開發(fā)能力、銷售能力、后期的物業(yè)服務(wù)能力及多業(yè)態(tài)的產(chǎn)品服務(wù)能力。
從供求結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)市場開始呈現(xiàn)一個很重要的特點，即從原來的賣方市場慢慢地轉(zhuǎn)向買方市場，這就使得定價的話語權(quán)在逐步地從賣方轉(zhuǎn)向買方。
這次疫情沖擊下，企業(yè)主動或被動地從線下交易轉(zhuǎn)移到線上交易，連帶會產(chǎn)生一個巨大的、高密度的信息需求，這就對開發(fā)商、銷售機構(gòu)的能力造成了考驗。
因為疫情沖擊，消費者被迫短時間內(nèi)接受并適應(yīng)線上看房、溝通的方式，使得商業(yè)模式的切換和升級更快到來。那些能夠滿足消費者新的痛點和訴求的企業(yè)才能在這一輪洗牌中占據(jù)優(yōu)勢。
未來，政府需要通過一系列政策措施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，同時幫助房企尤其是中小房企渡過難關(guān)：一是因企施策，出臺紓困政策，降低企業(yè)資金和債務(wù)風(fēng)險。二是適度定向?qū)捤?，保障交易市場穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。三是迎接線上化趨勢，鼓勵新業(yè)態(tài)發(fā)展。四是適時推出行業(yè)標準和規(guī)范，推動市場秩序健康發(fā)展。
來源：大河網(wǎng)
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