由于調控政策嚴厲，在近幾年的市場波動中，北京已經許久未“領風氣之先”。對于此次市場升溫，從業(yè)者普遍認為，疫情防控級別下降，以及教改新政出臺等因素的作用十分明顯。西城區(qū)教改新政刺激學區(qū)房交易，還使得北京二手房的交易均價有所提升。
據貝殼研究院的數據，5月1日至5日期間， 18個重點城市二手房日均成交量同比去年增長60%左右。其中，北京的成交量同比增長超過100%，同樣增幅最大。
隨著新冠肺炎疫情逐漸得到控制，此前壓抑的購房需求正在尋求釋放，并使得今年的“五一”小長假出現交易熱潮。而在各種因素刺激下，北京樓市更是漲勢明顯。
據諸葛找房數據研究中心監(jiān)測數據，2020年“五一”假期，12個重點城市新房銷售套數為5671套，同比大幅上升77.1%。其中，北京的成交量同比增長5倍，是增幅最大的城市。
二手房方面，據貝殼研究院的數據，5月1日至5日期間， 18個重點城市二手房日均成交量同比去年增長60%左右。其中，北京的成交量同比增長超過100%，同樣增幅最大。
由于調控政策嚴厲，在近幾年的市場波動中，北京已經許久未“領風氣之先”。對于此次市場升溫，從業(yè)者普遍認為，疫情防控級別下降，以及教改新政出臺等因素的作用十分明顯。西城區(qū)教改新政刺激學區(qū)房交易，還使得北京二手房的交易均價有所提升。
“學區(qū)房”交易升溫
鏈家地產北京朝陽區(qū)潘家園門店的業(yè)務員小王，“五一”期間平均每天要帶看5到6撥客戶。雖然不如平時最忙的時候，但與長假前的“清閑”相比，情況已經截然不同。
小王對此有心理準備。從4月中旬開始，他所在片區(qū)的看房量和成交量就已經開始增多。小王盤算著，由于北京居民外出旅行受到一定的影響，“五一”小長假期間，看房的人有可能會驟增，也許能借此“沖一波業(yè)績”。
4月30日，北京市朝陽區(qū)的疫情風險等級，從高風險變成低風險。受此影響，“五一”期間，大量北京市民選擇京郊游，市區(qū)人流量明顯減少。這一突發(fā)情況，使小王的“長假工作日”并不如預期中忙碌，但也在客觀上使他工作的便利性大大提高。
由于防控流程簡化，一方面，他能夠更順暢地帶著客戶進入小區(qū)看房，包括此前并不向“外人”開放的小區(qū)；另一方面，對于有意賣房的業(yè)主來說，拍照、核對信息等流程更加便利，房子也能夠更快地“上架”。
總體來看，供應的增加速度并不能滿足需求。小王向21世紀經濟報道記者表示，其所在片區(qū)的整體交易周期在快速縮短，交易量雖仍不及平時，但幾乎“好于此前任何一個長假”。
據他透露，位于潘家園片區(qū)的松榆里小區(qū)有一套優(yōu)質房源，掛牌第二天（5月5日）就實現成交，成交時，小王的同事甚至來不及把房子的照片上傳到App上。整個“五一”期間，小王在各個環(huán)節(jié)經手近30套房源，成交3套。
相比其他區(qū)域，北京市西城區(qū)的二手房交易尤其旺盛。4月30日，作為北京市“教育高地”的西城區(qū)發(fā)布教改新規(guī)，根據規(guī)定，新購房者子女入學，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內入學。而一個學區(qū)房，原則上六年內只提供一個登記入學學位。
新政主要面對今年7月31日后戶籍遷入西城區(qū)的適齡兒童。
多校劃片意味著部分學區(qū)房的價值將被削弱，但7月31日的時間“紅線”，也在促使需求加速入市。“五一”期間，西城區(qū)的二手房交易節(jié)奏明顯快于其他各區(qū)，一些熱門房源更是出現“手慢無”的情況。
貝殼研究院指出，“五一”期間，北京市西城區(qū)二手房交易量同比和環(huán)比增長均超過100%，其中，金融街和德勝片區(qū)的交易增長尤其明顯。
西城區(qū)交易量的升溫，也拉高了整個北京二手房的交易均價。上述機構統計顯示，“五一”期間，北京鏈家平均成交均價為63530元／平方米，比4月的交易價格有明顯提升。
市場并非“過熱”
新房市場的表現同樣不錯。雖然沒有“日光”、搶房等現象，但與前幾個月相比，北京售樓處的人氣已經明顯提升。
“五一”期間，北京大興、石景山、房山等多個區(qū)域都有新房推出，其中不少項目推出價格折扣。據悉，大興區(qū)某項目推出100多套房源，涵蓋4種不同戶型。僅僅5月1日，項目就接待了近200組客戶。
銷售人員向21世紀經濟報道記者表示，有不少客戶在此前咨詢過，但由于各種原因無法到實地查看，如今，疫情防控級別下降，使得客戶在進入售樓處時，不必耗費繁復的流程。她透露，假期過后，已有7成以上的房源被預定。剩余的房源主要是大戶型，以及頂層、底層等較差的樓層。
另有一些項目選擇在“五一”期間清理尾盤，并推出降價措施。其中，房山區(qū)有項目實施的折后價格，比此前下降近1萬元／平方米。
某南方房企北京區(qū)域負責人向21世紀經濟報道記者表示，經過4月份的試探性開盤后，公司對5月北京市場的預期較為樂觀，也計劃在5月推出一批房源，從而回籠資金。但由于項目所在區(qū)域有其他競品，因此把推盤時間定在了5月1日，盡量“不落人后”。
該人士表示，從實際銷售情況來看，“基本符合預期”。
“五一”期間的市場表現，是否意味著北京市場已經恢復？中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示，從網簽數據來看，北京市場已經恢復了80%以上的水平。
但他認為，考慮到網簽數據相對滯后，從近期的市場表現來看，北京市場可以說基本接近去年的水平。且這種交易規(guī)模只是常態(tài)。
多家機構認為，隨著需求的進一步釋放，北京樓市將可能在5月和6月出現一波“小陽春”，相當于傳統3月-5月“小陽春”的延后。但市場熱度能延續(xù)多久，仍將視需求后勁和政策變化而定。
對于未來北京的房價走勢，張大偉認為，北京房地產政策可謂全國最嚴，按照目前的市場熱度，若無政策調整，北京房價基本不存在大幅上漲的可能。此外，由于疫情而積壓的兩萬套新房房源或在上半年集中釋放，供應的大量增加也將對北京房價起到平抑的作用。
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