在商品房買賣中，涉及延期交房或延期辦理產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)象已屢見不鮮，一般情況下，違約方都會(huì)按照合同約定向另一方支付相關(guān)違約款項(xiàng)。但是，其中關(guān)于違約時(shí)間的起算點(diǎn)卻往往存在爭議。
近日，北京中鑫源房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（簡稱“中鑫源”）副總經(jīng)理劉海濤（化名）向記者反映，由于對合同中約定的期限起點(diǎn)的理解問題，購房人與該公司產(chǎn)生了糾紛，并訴至法院，“焦點(diǎn)在于，辦理產(chǎn)權(quán)證期限起點(diǎn)的‘交付日期’，到底按哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)開始計(jì)算。”
據(jù)劉海濤介紹，該案最終二審法院判決，違約起算點(diǎn)從合同“約定交付”之日開始，中鑫源需支付購房者違約金13.28萬元，但中鑫源方面卻認(rèn)為，期限起算點(diǎn)應(yīng)從“實(shí)際交付”之日開始，公司在辦理單戶產(chǎn)權(quán)證方面實(shí)際上并未構(gòu)成違約，無需向購房者支付違約金。“我們會(huì)考慮繼續(xù)尋求法律救濟(jì)，擇日申請?jiān)賹彙?rdquo;劉海濤表示。
法院判決：依“約定交房”日期計(jì)算違約金
據(jù)了解，2016年4月26日，購房者田志（化名）與中鑫源簽訂購房合同，購買了中鑫源開發(fā)的坐落于北京市通州區(qū)通州新城西側(cè)北端溫榆河畔的商品房。雙方簽訂的購房合同中約定，出賣人(即中鑫源)應(yīng)當(dāng)在2016年7月31日前向買受人（即田志）交付該商品房。
但是，中鑫源并沒能按照合同約定時(shí)間交房，田志的實(shí)際收房時(shí)間為2018年7月10日。隨后在2019年6月17日，田志取得房屋所有權(quán)證書。
雙方在購房合同中約定，在商品房交付之日起730日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證。
在中鑫源依據(jù)合同支付了延期交房違約金后，田志對中鑫源延期辦理產(chǎn)權(quán)證也提出了異議，認(rèn)為中鑫源構(gòu)成違約。隨后，田志向通州區(qū)人民法院起訴，請求判令中鑫源向其支付逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約金約10.81萬元（自2018年8月1日至2019年6月16日），以及逾期辦理樓棟權(quán)屬證明違約金約2.5萬元，共計(jì)約13.28萬元。
從田志的訴訟請求來看，其要求中鑫源支付違約金的開始計(jì)算時(shí)間，是約定交房時(shí)間2016年7月31日后的730天，即2018年8月1日。
2019年12月，通州區(qū)人民法院作出一審判決，支持田志的上述訴訟請求。該法院認(rèn)為，對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋，該案中，雙方簽訂的合同系中鑫源提供的格式條款，所以，對于上述爭議條款無論從通常理解出發(fā)還是按照有利于田志一方，均應(yīng)理解為從房屋應(yīng)當(dāng)交付之日起算。
開發(fā)商：合同約定的辦證起點(diǎn)應(yīng)為“實(shí)際收房日”
不過，中鑫源方面對于該判決卻并不接受。
“我們與購房人簽約的合同版本，采用的是政府相關(guān)主管部門制定的統(tǒng)一示范文本合同（即《北京市商品房預(yù)售合同》示范文本），確有必要就法院對該合同中關(guān)于延期辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的起算點(diǎn)的理解提出異議。”劉海濤表示。
中鑫源方面代理律師認(rèn)為，相關(guān)條款規(guī)定的“商品房交付之日起”應(yīng)為“實(shí)際交房”之日。因?yàn)楦鶕?jù)合同約定，田志可以自行辦理產(chǎn)權(quán)證或者委托中鑫源辦理產(chǎn)權(quán)證，在房屋實(shí)際交付后，田志才向中鑫源交納產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)，雙方的委托代辦關(guān)系才形成。若將交付之日理解為約定交付之日，就會(huì)出現(xiàn)田志還沒有委托中鑫源辦理產(chǎn)權(quán)證，中鑫源就要對委托事項(xiàng)承擔(dān)違約責(zé)任的情況。
2020年1月，中鑫源方面不服一審判決，向北京市第三中級(jí)人民法院提起上訴。
近日，二審法院北京市第三中級(jí)人民法院作出判決認(rèn)為，一審法院的判決并無不當(dāng)，二審法院予以維持。
4月30日，劉海濤告訴新京報(bào)記者，中鑫源會(huì)考慮繼續(xù)尋求法律救濟(jì)，擇日申請?jiān)賹彙?/div>
業(yè)內(nèi)：一般以“實(shí)際交房”時(shí)間計(jì)算違約金
從上述案件來看，原告和被告雙方的分歧焦點(diǎn)在于，購房合同的第二十一條第二款中，辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金，到底是從“實(shí)際交付”還是“約定交付”的時(shí)間開始計(jì)算。
盡管此案的一審和二審法院最終做出了以“約定交付”時(shí)間計(jì)算的判決，但實(shí)際上，過往類似案件也出現(xiàn)過完全相左的判決。
記者通過檢索發(fā)現(xiàn)，北京市第一中級(jí)人民法院、北京市第二中級(jí)人民法院、廣東省高級(jí)人民法院，曾分別在2015年2月、2017年3月、2018年3月對上述類似案件作出過判決，認(rèn)為此類條款中所約定的“商品房交付之日”指的是“實(shí)際交付日”。
“近些年一直在討論此類問題，一般會(huì)以‘實(shí)際交房’時(shí)間計(jì)算上述違約金。”對此，中國人民大學(xué)法學(xué)院博士生導(dǎo)師楊立新教授表示，這是因?yàn)椋瑢?shí)際交房之前造成的延期交房損失，一般在合同中會(huì)以延期交房違約金的形式進(jìn)行救濟(jì)，如果后續(xù)還要以“合同約定交房”時(shí)間計(jì)算延期辦理產(chǎn)權(quán)證違約金，有的開發(fā)商由于辦證時(shí)間過長會(huì)面臨高額違約金數(shù)額，甚至有可能高于房款。整體來看，按“實(shí)際交房”時(shí)間計(jì)算違約金會(huì)更公平。
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