隨著4月過去，A股上市房企發(fā)布2019年年度報告的指定動作步入尾聲。在回顧過去一年的業(yè)績時，規(guī)模、營收、利潤、負債等關鍵指標無疑最受關注。
但在這些常見指標之外，存貨跌價準備一欄的數(shù)據(jù)也是一張“晴雨表”。所謂的存貨跌價準備，是指在中期期末或年度終了，如由于存貨遭受毀損、全部或部分陳舊過時或銷售價格低于成本等原因，使存貨成本不可以收回的部分，應按單個存貨項目的成本高于其可變現(xiàn)凈值的差額提取，并計入存貨跌價損失。
換句話來說，就是由于存貨的可變現(xiàn)凈值低于原成本，而對降低部分所作的一種穩(wěn)健處理，也是對潛在虧本項目做的一種處理。時代財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，在存貨跌價準備一欄，不少A股房企披露了具體項目，這些項目中不少是曾經(jīng)的地王或高價地，這也在一定程度反映出房企為曾經(jīng)的“瘋狂”所付出的代價。
廈門、合肥高價地難解套
龍頭房企萬科2019年旗下項目存貨跌價準備為29.9億元，萬科為此進行了計提。這也直接拉低了萬科的利潤水平，其中影響報告期內(nèi)稅后凈利潤11.4億元，影響歸屬于母公司股東的凈利潤7.8億元。
萬科年內(nèi)被計提存貨跌價準備的項目一共14個，其中涉及金額最大的是合肥未來之光，一共8.5億元，這也是該項目第一次“入選”。
據(jù)時代財經(jīng)了解，合肥未來之光是萬科于2016年9月23日獲得，總價48.8億元，樓面價11249.94元/平方米，溢價率230%，刷新了當時肥東區(qū)的成交單價和成交總價雙紀錄。
但房天下數(shù)據(jù)顯示，該項目在調(diào)控嚴格的2019年售價持續(xù)走低，高層的平均售價從原來的1.5萬元/平方米跌至1.45萬元/平方米、1.4萬元/平方米、1.35萬元/平方米，利潤空間在進一步壓縮。
另一個新增的項目為廈門白鷺郡項目，這同樣是高溢價地塊。2016年8月，萬科以21.22億元競得X2016P02地塊，樓面價為22336.84元/平方米，溢價率242.26%，X2016P03地塊樓面價為22169.49元/平方米，溢價率97%。
早在2018年該項目就因為一場降價風波成為輿論焦點，彼時報道稱，廈門白鷺郡90平方米聯(lián)排徽派別墅從原來的450萬元/套腰斬至278-298萬元/套。此后又傳出“廈門白鷺郡因降價對前期業(yè)主退款”的消息，但最后被萬科澄清。2019年期間廈門白鷺郡的起價為308萬元/套，依然比最初的450萬元/套要低。
保利地產(chǎn)的計提存貨跌價準備名單中，也有來自合肥、廈門的項目。參考目前市場價格狀況和項目實際銷售情況，保利地產(chǎn)對開發(fā)項目可變現(xiàn)凈值進行測試后，對合肥保利海上明悅、廈門保利同安新城通福路項目計提跌價準備10.48億元；大連保利西海岸銷售轉銷跌價準備517.41萬元，新疆中航項目本期銷售轉銷跌價準備260萬元。
其中，合肥保利海上明悅、廈門保利同安新城通福路項目在2018年就曾經(jīng)被計提存貨跌價準備。合肥保利海上明悅是2016年拿下的瑤海區(qū)單價地王，總價19.44億元競得，溢價率383.33%，住宅樓面價為1.22萬元/平方米，項目至今未入市，與其相鄰的禹洲郎溪上里已經(jīng)虧本上市，目前售價僅15000元/平方米，而當初拿地樓面價為1.02萬元/平方米。
廈門保利同安新城通福路項目由兩地塊組成，2017年拿地樓面價均超過3萬元/平方米，但與其同一片區(qū)的恒億商品灣在售均價為2.53萬元/平方米。
2016年和2017是中國樓市的高光時刻，各大開發(fā)商在規(guī)模的追逐賽中拿地異?？駸幔瑢е赂鞯氐赝跫o錄頻繁被刷新。合肥、廈門兩個二線城市表現(xiàn)尤其突出，面粉貴過面包成為了常態(tài)。
但2018年下半年開始收緊的宏觀調(diào)控，打亂了不少開發(fā)商的預期，曾經(jīng)的地王、高價地面臨著無利可圖的困境。如合肥唐寧府樓面價為18150元/平方米，平均售價為25770元/平方米；合肥建發(fā)雍龍府樓面價為18750元/平方米，平均售價為23800元/平方米。
至于廈門，目前島外被套的高價地接近三十個。虧本入市的雅居樂御賓府，樓面價25154元/平方米，目前高層均價2.9萬元/平方米，融僑
鉑樾府樓面價38345元/平方米，目前高層均價3.81萬元/平方米。仍未入市的海投白鷺灣、海投自貿(mào)國際、禹洲2017TP03地塊，樓面價都超過了3萬元/平方米。
“整體來說，現(xiàn)在這些被套的項目很難短時間內(nèi)解套，因為政府還在嚴格遵循房住不炒，短時間內(nèi)廈門房價快速上漲可能性很低。”廈門新景祥總經(jīng)理張建表示。
南京“地王”入市周期超長
而另一個二線城市南京對于很多拿了高價地的房企來說也是一個泥潭。以榮盛發(fā)展為例，2019年該公司列報計提存貨跌價準備3.7億元，包括11個項目，其中南京多達5個。
五個南京項目中，涉及金額最大的是龍池御府，計提存貨跌價準備1.02億元。該項目于2017年9月20日被榮盛以總價8.3億元拿下，樓面價8972元/平方米，配建2.64萬平方米保障房，去年12月首開銷許均價17715-18253元/平方米。
金額次大的是南京保利榮盛合悅，2017年1月12日拿地價為9647元/平方米，2018年12月首開銷許均價15205元/平方米。2019年8月出現(xiàn)降價，均價下跌至14944元/平方米。
從售價來看，兩項目存在一定的盈利空間。但是，兩項目均需要現(xiàn)房銷售，現(xiàn)房銷售相當于將開發(fā)周期拉長了，期間產(chǎn)生的成本費用也將相應增加，這或許直接導致了兩項目被計提存貨跌價準備。
2016年，即使在雙限政策下，南京依然出產(chǎn)了最多總價地王，全國總價地王前十中的一半都來自南京。這意味著，榮盛發(fā)展只是其中一員。
據(jù)時代財經(jīng)了解，2016年葛洲壩拿下的南京地王——葛洲壩南京中國府成交樓面地價45213元/平方米。由于限價，該項目時隔三年才入市，盡管6.4萬元/平方米的銷許價格創(chuàng)下南京樓市新高，但也只是處于微利甚至無利的狀態(tài)。
中南建設2016年5月13日拿下的中南熙悅，樓面價為19195元/平方米，今年3月30日首開銷許均價為30195元/平方米，距離拿地近四年。
此前，易居中國南京市場總監(jiān)周穎在接受采訪時曾表示，“到目前為止，南京大概有40多幅地塊近兩年肯定不會有太多盈利，很大程度上是虧損的局面。”
金科股份2019年房地產(chǎn)開發(fā)項目存貨跌價準備一共10.28億元。這當中，重慶金科公園王府、安徽海昱東方、都薈大觀，四川金科東方雅郡、雙楠天都、金科天宸、金科集美天宸，山東東方博翠，江西金科集美公館項目分別計提存貨跌價準備4653.24萬元、1.64億元、4817.8萬元、2995.18萬元、1275.78萬元、3643.9萬元、2780.58萬元、5.21億元、9442.38萬元，合計計提存貨跌價準備9.81億元。
這9個計提項目影響金科股份2019年度凈利潤減少9.81億元，影響少數(shù)股東損益減少2541.57萬元，影響歸屬于母公司所有者的凈利潤減少9.56億元。
金科股份此前回應新浪財經(jīng)表示，上述9個項目計提原因是預計這些項目不好賣或者已經(jīng)出現(xiàn)降價。
時代財經(jīng)獲悉，計提金額最多的山東東方博翠，2017年8月拿地樓面價為14426元/平方米，房天下數(shù)據(jù)顯示，直至2020年1月，該項目均價仍為2.7萬元/平方米，但受疫情影響，2月開始已經(jīng)下降至2.45萬元/平方米。
中南建設的三個計提存貨跌價準備項目則位于三四線城市，包括營口中南世紀城項目、青島海灣新城項目、壽光房地產(chǎn)項目，期末跌價準備分別為5137.92萬元、2439.18萬元、1543.21萬元。
綠地的計提存貨跌價損失金額也達到23.31億元，但綠地并沒有提供具體項目信息。據(jù)綠地介紹，計提的存貨跌價損失中，海外項目因銷售周期和開發(fā)周期加長，導致成本增加及折現(xiàn)時間加長，共計提跌價減值損失11.01億元；境內(nèi)項目因政府調(diào)控限價等原因計提跌價減值損失12.08億元。年報顯示，2019年綠地海外地區(qū)表現(xiàn)并不好，實現(xiàn)營業(yè)收入33.56億元，同比減少了51.48%。
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