“五一”小長(zhǎng)假，有望成今年樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在帶看限制放寬、學(xué)區(qū)新政落地、積壓需求入市的帶動(dòng)下，北京樓市已現(xiàn)恢復(fù)。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，“五一”小長(zhǎng)假期間，北京二手房網(wǎng)簽量已回歸到去年同期水平；5月3日、4日，二手房帶看量均比4月最后一天上漲超3倍。
考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，隨著抑制需求釋放，未來(lái)交易數(shù)據(jù)有望再次走高。由此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，受疫情影響而延遲的樓市“小陽(yáng)春”正在走近，有望在五六月份出現(xiàn)。
五一前后帶看量漲超3倍，網(wǎng)簽量同比持平
“今天我接待了近十組看房客戶，都顧不上吃飯。”5月2日下午，鏈家豐匯園店一位經(jīng)紀(jì)人向新京報(bào)記者表示，“你如果來(lái)得再早點(diǎn)，門店里都沒有可坐的地兒。你看，現(xiàn)在簽約室里都還有在簽約的客戶。”
經(jīng)紀(jì)公司擁擠的簽約室僅是市場(chǎng)的縮影。從經(jīng)紀(jì)公司的新增房源、客源和帶看數(shù)據(jù)，最能體現(xiàn)二手房買家的積極入市心態(tài)。
貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，4月30日，新增房源943套，新增客源6215套，帶看量3730次；5月3日，新增房源1093套，新增客源8400套，帶看量11740次；5月4日，新增房源1095套，新增客源8572套，帶看量11491次。
通過(guò)數(shù)據(jù)對(duì)比不難看出，5月3日和5月4日二手房帶看量均比4月最后一天上漲均超過(guò)3倍。雖然樓市的成交數(shù)據(jù)有一定滯后性，但仍能體現(xiàn)市場(chǎng)走勢(shì)。在帶看的推動(dòng)下，實(shí)際成交也在上漲。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年５月１日至5月4日，北京二手房網(wǎng)簽139套，新建住宅網(wǎng)簽666套，合計(jì)網(wǎng)簽住宅805套。而在2019年5月1日至5月4日，北京二手房網(wǎng)簽134套，新建住宅網(wǎng)簽242套，合計(jì)簽約376套。
北京二手房網(wǎng)簽量與去年同期基本持平，而新房則出現(xiàn)大幅上漲。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，疫情基本平穩(wěn)了，各地經(jīng)濟(jì)都在快速?gòu)?fù)蘇。在“五一”小長(zhǎng)假，目前看到的數(shù)據(jù)是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與去年同期相比有輕微上行，大部分城市上漲了10%-20%，這主要是大部分年初因?yàn)橐咔橛绊憸蟮暮灱s逐漸在最近開始出現(xiàn)。
“4月對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是明顯復(fù)蘇月份，特別是4月下半月，大部分小區(qū)的二手房看房已經(jīng)正常，整體市場(chǎng)數(shù)據(jù)逐漸恢復(fù)。”張大偉表示，4月北京二手房網(wǎng)簽13161套，環(huán)比上漲75.6%，同比依然有所下降，但從目前數(shù)據(jù)看，4月下半月已經(jīng)基本恢復(fù)到疫情前的平均水平。
西城學(xué)區(qū)新政落地，部分區(qū)域看房量超過(guò)疫情前
除了受抑制的需求開始釋放之外，學(xué)區(qū)房也在攪熱二手房市場(chǎng)。
在張大偉看來(lái)，“五一”小長(zhǎng)假，西城區(qū)因?yàn)閷W(xué)區(qū)政策調(diào)整，受關(guān)注度明顯上升，成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)幅度最大的區(qū)域。其中，看房量明顯增加，德勝等熱點(diǎn)區(qū)域看房量增加超過(guò)50%，甚至已經(jīng)超過(guò)疫情前。
5月1日一早，購(gòu)房者方女士就聯(lián)系西城區(qū)的經(jīng)紀(jì)人看房，她之前就計(jì)劃為了孩子上學(xué)在西城區(qū)買套房，而前一天的西城區(qū)多校劃片入學(xué)的學(xué)區(qū)新政，讓她決定要搶在政策空窗期出手購(gòu)房。
4月30日，北京市西城區(qū)教育委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于西城區(qū)2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見》明確，自2020年7月31日后，西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。
多位西城區(qū)的經(jīng)紀(jì)人告訴新京報(bào)記者，新政出臺(tái)后，咨詢學(xué)區(qū)房的購(gòu)房者，都希望在7月31日前辦完過(guò)戶。因?yàn)閺恼咭?guī)定來(lái)反推的話，只要在7月31日前取得房屋產(chǎn)權(quán)證，孩子在申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，仍然可以對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，“現(xiàn)在買的話，如果你購(gòu)房資格沒問題，首付款也到位，一兩個(gè)月是可以辦完手續(xù)落戶的。只要落了戶，就不受多校劃片的影響。”
不過(guò)，距離7月31日只有近3個(gè)月的時(shí)間，像方女士這樣即要看房又要辦理過(guò)戶手續(xù)的購(gòu)房者并不少，甚至有的購(gòu)房者還需要賣舊買新，最終的結(jié)果很難說(shuō)一定能夠如愿。但這仍然沒有阻止像方女士這樣的家長(zhǎng)們。
“目前成交的客戶，多數(shù)是之前就看過(guò)房，現(xiàn)在因?yàn)檎呒铀倭藳Q策。不過(guò)，也有個(gè)別購(gòu)房者連房都不用看，直接就簽約的。我們有一套房子，掛出來(lái)才半個(gè)多小時(shí)，就簽約了。”鏈家豐匯園店經(jīng)紀(jì)人告訴記者。
在成交量上漲的同時(shí)，業(yè)主對(duì)于未來(lái)學(xué)區(qū)房的預(yù)判也在影響房源量的增加。上述經(jīng)紀(jì)人還表示，“這次的政策出臺(tái)后，對(duì)業(yè)主心態(tài)其實(shí)也有一些影響，有些業(yè)主覺得長(zhǎng)期價(jià)格走勢(shì)有不確定性，就想趕在這兩、三個(gè)月的政策空窗期出手，五一這幾天出了不少新的房源。”
又現(xiàn)業(yè)主加價(jià)，短期內(nèi)局部區(qū)域市場(chǎng)或有波動(dòng)
值得關(guān)注的是，供需決定價(jià)格，這是市場(chǎng)不變的真理。購(gòu)房者劉先生告訴新京報(bào)記者，“5月1日，我去德勝區(qū)域看了幾套房，比自己的預(yù)期價(jià)格要高，想回去和家人商量一下。沒想到，我在回家路上就接到房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的電話，一套報(bào)價(jià)840萬(wàn)元的房子，業(yè)主提出上調(diào)20萬(wàn)元。經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，可能看房人太多了，光他們門店就帶過(guò)去了3組客戶，還不算其他中介，所以業(yè)主覺得價(jià)格還能再提一點(diǎn)。”
“經(jīng)紀(jì)人讓我盡快做決定，他說(shuō)這個(gè)‘五一’假期，客戶一下子多了很多。5月1日這一天，僅他們門店就成交了8套房子。”劉先生說(shuō)。
在此之前，朝陽(yáng)、東城、海淀、豐臺(tái)、石景山均明確提出了新購(gòu)置的二手房不享受單校劃片，而是通過(guò)多校劃片方式入學(xué)。而西城這一規(guī)定則在今年剛剛落定，因此引起市場(chǎng)不小的波動(dòng)。因?yàn)榫W(wǎng)簽的滯后性，“五一”期間的真正成交量還將在隨后的數(shù)據(jù)中體現(xiàn)。
不過(guò)，張大偉分析認(rèn)為，因?yàn)榇蟛糠謱W(xué)區(qū)購(gòu)房者都屬于二套房，而在嚴(yán)格的杠桿下，市場(chǎng)價(jià)格很難全面上漲，但預(yù)計(jì)在7月底之前，西城區(qū)會(huì)出現(xiàn)一輪明顯的成交量上漲，價(jià)格也有小幅度波動(dòng)的趨勢(shì)。
小區(qū)帶看放寬、積壓需求釋放，助力樓市繼續(xù)升溫
雖然西城的學(xué)區(qū)房帶動(dòng)交易上漲僅是局部情況，但是，整體市場(chǎng)的上行不容忽視，這從帶看量以及成交數(shù)據(jù)中可見一斑。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，“五一”期間二手房市場(chǎng)升溫，也與北京防控響應(yīng)級(jí)別下調(diào)后，小區(qū)帶看限制放寬有關(guān)。
據(jù)悉，4月29日，北京市舉行新冠疫情防控第96場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)，北京市政府副秘書長(zhǎng)陳蓓介紹，4月30日零時(shí)起，將一級(jí)響應(yīng)機(jī)制調(diào)至二級(jí)。
鏈家豐匯園店經(jīng)紀(jì)人表示，現(xiàn)在只要在各個(gè)對(duì)應(yīng)街道備案之后，各個(gè)小區(qū)都可以進(jìn)入小區(qū)帶看了，有的小區(qū)只需要量體溫，有的小區(qū)是登記+量體溫。而在防控響應(yīng)等級(jí)下調(diào)之前，每天只能由一位經(jīng)紀(jì)人帶看兩組客戶。
我愛我家菜市口店的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“之前嚴(yán)控時(shí)，基本不讓進(jìn)小區(qū)，現(xiàn)在防疫等級(jí)下來(lái)了，再加上學(xué)區(qū)的新政策，看房的人一下就多了。”
新京報(bào)記者在該門店逗留到晚上8點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)仍有前來(lái)咨詢和看房的客戶。而事實(shí)上，這僅是眾多房屋中介門店的縮影。來(lái)自經(jīng)紀(jì)人、購(gòu)房者的一個(gè)個(gè)片段，正在還原疫情平穩(wěn)之后，“五一”樓市的真實(shí)面貌。
從“五一”小長(zhǎng)假樓市走勢(shì)看，張大偉預(yù)計(jì)，北京二手房市場(chǎng)成交量有望快速恢復(fù)到去年同期平均水平，有望繼續(xù)保持在1.3萬(wàn)套以上的水平。與此同時(shí)，5-6月份將出現(xiàn)一次類似2019年初的“小陽(yáng)春”，原因在于疫情延緩了需求入市，在疫情基本平穩(wěn)后，積壓需求開始入市。
不過(guò)，在整體“房住不炒”的基調(diào)下，張大偉預(yù)計(jì)北京二手房市場(chǎng)整體不會(huì)有大幅度波動(dòng)，但價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)局部小幅度上行的可能性。
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