“物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整。”《北京市物業(yè)管理條例》簡單的一句話，也是業(yè)主最關(guān)心的一句話。專家指出，物業(yè)費多年未變的老小區(qū)確實需要適度“松綁”，但市場定價、適時調(diào)整不是坐地起價、單方?jīng)Q定，物業(yè)費調(diào)整須與業(yè)主協(xié)商，物業(yè)公司更須按時“曬”賬單，證明確需調(diào)價。

老小區(qū)物業(yè)費30年未變

物業(yè)費，簡單理解，是指業(yè)主對物業(yè)公司所提供的小區(qū)保潔、綠化、公用設施維護、治安維護等服務所支付的費用。

住宅小區(qū)調(diào)整物業(yè)費，并非沒有先例。位于豐臺新村街道的怡?；▓@社區(qū)，就曾通過召開業(yè)主大會的程序，于2010年和2017年兩次成功上調(diào)物業(yè)費。用老業(yè)主王女士的話說：“物業(yè)服務好，大家伙兒信任，又確實因為服務成本上漲的理由而需要適度上調(diào)物業(yè)費，我們便簽字同意了。”

但更多的老住宅小區(qū)，物業(yè)費多年來都保持紋絲不動。以建成于1998年的某老舊小區(qū)為例，其二手房部分物業(yè)費的價格是低層約0.6元/平方米、高層約1.7元/平方米，房改房部分則是每年每戶約80元的保潔費。“小區(qū)全年物業(yè)支出在1400萬左右，業(yè)主繳費和補貼費用總計約1000萬元，收支差400萬元。”小區(qū)物業(yè)負責人告訴記者，人工成本是上漲最快的部分，已經(jīng)占到該小區(qū)物業(yè)支出的7成。

原地踏步的物業(yè)費和不斷上漲的服務成本，一動一靜下，物業(yè)公司鬧虧空，物業(yè)服務質(zhì)量也跟不上業(yè)主的要求，不少糾紛由此產(chǎn)生。條例提出，相關(guān)主體應當遵守權(quán)責一致、質(zhì)價相符、公平公開的物業(yè)服務市場規(guī)則，物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整。

自主定價前提是與業(yè)主協(xié)商

有業(yè)主擔憂，允許適時調(diào)整是否意味著物業(yè)公司有了“尚方寶劍”，想調(diào)就可調(diào)？

“條例所提及的市場調(diào)節(jié)價與適時調(diào)整這兩個詞，并不意味著物業(yè)企業(yè)可以強勢到坐地起價，業(yè)主只能被動接受。”惠誠律所律師周勤華談到，市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。一方面，物業(yè)企業(yè)對物業(yè)費確實具有自主定價權(quán)，但另一方面，這個定價并不是單方的，而是要受到市場競爭這只無形之“手”的制約。“換言之，你有定價權(quán)，但業(yè)主也有性價比最優(yōu)的選擇權(quán)，是供需雙方協(xié)商自愿的結(jié)果。”

至于適時調(diào)整，是指根據(jù)當時的服務成本與市場供需關(guān)系而進行的動態(tài)、良性的調(diào)整。“由官方機構(gòu)建立實時的物業(yè)成本信息保障機制，這次也明確寫入條例。”周勤華指出，根據(jù)規(guī)定，市住建委要發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務項目清單，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會要監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則。業(yè)主可通過這兩份信息，獲取客觀適時的物業(yè)成本數(shù)據(jù)，并以此為參考，與物業(yè)公司協(xié)商出合理公平的物業(yè)服務價格。

物業(yè)公司按時“曬”賬單

“市場調(diào)價機制下，物業(yè)費調(diào)整更要有理可依。”北京物協(xié)秘書長宋寶程提出，對于實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)項目，物業(yè)公司要有三個做到：做好物業(yè)服務的規(guī)定動作；按時“曬”賬單；按規(guī)定的程序合理調(diào)整物業(yè)費。

賬單該怎么“曬”？條例明確，物業(yè)服務人應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置如實、及時公示以下信息：物業(yè)服務內(nèi)容和標準、收費標準和方式；上一年度物業(yè)服務合同履行及物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算；上一年度公共水電費用分攤情況、物業(yè)費、公共收益收支與專項維修資金使用情況。

同時，根據(jù)條例規(guī)定，物業(yè)服務人利用共用部分從事經(jīng)營活動的，應當將公共收益單獨列賬。“公共收益單獨列賬是此前一些小區(qū)的試點嘗試，這次將先行先試的經(jīng)驗正式列入立法，作為制度固定下來。”周勤華告訴記者，公共收益到底多少錢、從哪里來、花到哪里去，多年來成了一筆“糊涂賬”，由此引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司或業(yè)委會之間的糾紛并不少見。但由于公共收益混入大賬，業(yè)主或主管部門無法準確了解小區(qū)有哪些公共收益，監(jiān)管難度大。此次明確公共收益單獨列支，既確保了賬戶的清晰，讓源于公共的收益能真正用之于公共領(lǐng)域，也是對業(yè)主知情權(quán)的保護，能更大程度激發(fā)廣大業(yè)主積極參與物業(yè)管理的熱情。