通常講二手房產權年限，指的是該套二手房所在土地的剩余使用年限。那么這些房子在二手房市場出售后，該怎么算剩余產權年限呢？房屋的產權分為房屋所有權和土地使用權，其中房屋所有權是永久的。土地使用權是有時間限制的，這跟土地的性質直接掛鉤，一般分為40年、50年和70年。人們常提的產權年限也是指房子的土地使用年限。
商品房、經適房和兩限房的產權年限是從開發(fā)商拿地之日算起，準確地說，是拿到國有土地使用證那天算起。舉個例子，開發(fā)商2005年拿地，購房者2010年入手，那么購房者入手這套房子時，剩余土地使用權也就65年了，土地使用權到期時間是2005+70=2075年。
一、二手房的真實年限如何判斷？
1、 看樓體外觀
一些住宅外墻都會用墻漆或者瓷磚進行裝修，這樣的房子多為九十年代中后期之后的建筑。但若是水泥外粉墻面的住宅樓，那就多為九十年代初的建筑。若是紅墻磚瓦砌成的建筑，那就多為上世紀八十年代至九十年代的建筑。
2、看樓層數(shù)量
看樓層的數(shù)量也可以看出住宅的大概年份，比如樓層為2至3層的，多為上世紀五十至六十年代的建筑。若樓層在八層或八層以上，但沒有電梯，那就多為九十年代中期的建筑，但要注意的是，不同地區(qū)的建成年代可能會有差異。
3、 看廚衛(wèi)裝修程度
雖然大部分二手房在出售之前都會進行翻修，但即使墻面可以重新粉刷，家具、家電可以替換，但是廚衛(wèi)的裝修還是難以改變的。你可以通過廚衛(wèi)地板的成色、款式、新舊程度等細節(jié)來判斷出該房屋的年齡。
4、查看產權證
產權證的辦理時間大致能推斷出房屋時間的年限，如果是商品房，可由產權辦理時間向前推一兩年時間，如果是單位分房則時間更長，最少前推兩三年時間。此點適用于轉手的二手房。
5．多方打聽收集信息
一個是通過中介打聽，中介門店一般都在小區(qū)周圍，對房屋的真實年齡比較了解，靠譜的中介公司一般都會告知你真實信息。還有一個較為簡單的辦法，是向的老住戶打聽，他們對房齡一般都記得很清楚，相比較于看房證和土地證，這個辦法要有效得多。
6、到產權登記部門查詢
買二手房，辨別房齡最合適的辦法就是去房屋產權登記部門查檔，但是這個對于二手房買家來說比較困難。因為查檔需要由賣家?guī)袭a權證、身份證等相關證件去查詢，整個查詢過程費時費力，而很多賣家覺得麻煩都不愿意配合，尤其是在沒拿到定金之前。就算因為房齡影響貸款，而買家需要查詢房齡來進行貸款，那也要等到簽過合同，進入貸款階段才行。
也就是說，如果賣家不主動配合，那么買家只有在完成了前期交易手續(xù)后才能到房產局查詢。所以在一開始時就要和賣方溝通清楚，明確要求在交易之前到房屋產權登記部門查檔，這樣才穩(wěn)妥。
二、二手房房齡過高有哪些影響？
二手房的房齡過高對購房者有很大的影響，主要可以分為以下幾點：
1、影響房屋使用年限
現(xiàn)如今的房屋產權是有年限限制的，住宅性質的商品房產權是70年，除掉開發(fā)商拿地時間，你真正能使用的房子年限也只有六十多年。如果二手房的房齡已經20年了，那么你的房屋使用年限往往只能剩下40年左右。
2、居住成本增加
房子和人一樣，上了年紀就難免有些小毛病，房齡太大的房子也會經常有些問題，例如漏水、線路老化等等，房屋的維修費用勢必就會增加。
3、影響房屋貸款
房齡太高的二手房還會影響房屋貸款，銀行在給大家審批房屋貸款的時候是不喜歡老房子的，二手房貸款額和評估價有關，如果房齡大，房屋的評估價相應就會變少，自然可貸額度就少，甚至房齡過大，銀行考慮到風險會拒絕放貸。
4、影響再次出售
如果你買房是為了投資，這種情況下老房子更是不適合了，因為房屋年齡越大，折舊率越高，購房者收回成本的機會越小，同時大部分情況下，買老房子的人畢竟是少數(shù)，目標客戶太少。
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