穩(wěn)健的貨幣政策、MLF中標(biāo)利率下降、5年期以上的LPR再次下調(diào)，一系列動(dòng)作完成之后，全國(guó)各城市房貸利率平均水平幾乎已經(jīng)全面進(jìn)入到了“5”時(shí)代。目前，僅有南寧首套房貸利率平均水平仍突破6%。
業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，房貸利率繼續(xù)下行的可能性較大。房貸利率同樣也是決定房產(chǎn)交易能否成功的一大因素，利率下降在一定程度上刺激了購(gòu)房者的置業(yè)積極性，同時(shí)可以拉動(dòng)樓市交易回溫上升。
全國(guó)房貸利率水平下降
“房貸利率又降了，現(xiàn)在適合買(mǎi)房。而且，近期看房的人明顯多了。”北京昌平某樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者描述了北京樓市的部分現(xiàn)狀。房貸利率是購(gòu)房者在置業(yè)時(shí)考慮到的重要因素。整體來(lái)看，從2019年12月份開(kāi)始，全國(guó)房貸利率水平逐漸走低。
融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年4月份（數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為2020年3月20日-2020年4月19日），全國(guó)首套房貸款平均利率為5.43%，環(huán)比下降了5BP，二套房貸款平均利率為5.74%，環(huán)比下降了4BP。
2019年3月份至2020年4月份，全國(guó)房貸利率的走勢(shì)呈現(xiàn)出先下滑，再上漲，再下滑的趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示,利率下調(diào)幾乎是全國(guó)各城市的大趨勢(shì)。例如，2020年4月份，杭州首套房貸利率環(huán)比下降了9BP,進(jìn)入全國(guó)房貸利率“十低”城市。哈爾濱4月份的房貸利率環(huán)比下降了18BP，目前平均水平為4.96%，成為了全國(guó)首套房貸利率第二低的城市，排在上海之后。
各地房貸利率的走勢(shì)與LPR的走勢(shì)幾乎一致。在2019年10月份，貸款利率迎來(lái)改革，需要和LPR掛鉤。新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，而銀行的加點(diǎn)數(shù)值需要符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J的政策要求。
從LPR的走勢(shì)中可以了解到銀行實(shí)際貸款利率的走勢(shì)。新LPR利率機(jī)制出臺(tái)之后，5年期以上的LPR利率出現(xiàn)了3次下調(diào)。在前兩次的下調(diào)過(guò)程中，銀行的房貸利率變化趨勢(shì)和LPR大體一致。
融360大數(shù)據(jù)研究院研究員李萬(wàn)賦認(rèn)為，4月份房貸利率水平持續(xù)下降，主要原因在于2020年2月份LPR下降后，部分銀行的跟調(diào)存在滯后效應(yīng)，導(dǎo)致后期房貸利率整體又有所下降。
數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)各城市的房貸利率幾乎已經(jīng)全部走入了“5”時(shí)代。但是，南寧是目前全國(guó)房貸利率最高的城市，其中首套房貸利率環(huán)比下降了23BP后仍為6.05%，是目前首套房貸平均利率唯一超過(guò)6%的城市。
未來(lái)利率或仍下行
2019年8月份，央行推進(jìn)貸款利率市場(chǎng)化改革。在改革完成之后。LPR的相關(guān)定價(jià)與MLF有關(guān)。4月15日，央行發(fā)布了相關(guān)公告，展開(kāi)一年期MLF操作1000億元，中標(biāo)利率為2.95%，相比較此前的3.15%下降了20個(gè)BP。
在MLF落地之后，業(yè)內(nèi)幾乎全部預(yù)測(cè)，4月20日的LPR報(bào)價(jià)會(huì)下調(diào)。4月20日，最新一期的LPR報(bào)價(jià)顯示，1年期的LPR為3.85%，5年期以上的LPR為4.65%。對(duì)比2020年3月20日發(fā)布的LPR，其分別下調(diào)了20個(gè)基點(diǎn)和10個(gè)基點(diǎn)。這同時(shí)是自2019年8月份LPR改革以來(lái)的單月最大降幅。
最新一期的LPR下調(diào)之后，各銀行也作出了反應(yīng)。融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月21日，一線(xiàn)城市中，北京、深圳首套房及二套房和上海二套房的主流房貸利率加點(diǎn)數(shù)值維持不變，實(shí)際執(zhí)行利率相比較4月20日下降了10BP。
另外，“一城一策”的執(zhí)行情況也比較明顯。例如溫州的首套房和二套房貸款利率保持不變，上海的首套房貸款利率亦如此。兩地通過(guò)增加LPR的加點(diǎn)數(shù)來(lái)維持本地房貸利率水平的穩(wěn)定。
“銀行針對(duì)房貸利率的調(diào)整會(huì)相對(duì)延后一些，可能沒(méi)辦法在第二天作出反應(yīng)，而且具體的房貸利率水平要參考當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來(lái)進(jìn)行調(diào)整。”溫州某銀行的工作人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋了房貸利率變化的流程。
“當(dāng)前，各地商業(yè)銀行的貸款額度相對(duì)充裕，房貸審批和發(fā)放的節(jié)奏加快，加上貸款利率的下調(diào)，基本上可以認(rèn)為，按揭貸款政策正步入持續(xù)寬松的通道中。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
樓市現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)
“貸款利率可能會(huì)繼續(xù)下調(diào)。由于這次LPR的下調(diào)力度比較大，對(duì)應(yīng)的月供也會(huì)減少，貸款利率下行會(huì)帶來(lái)減負(fù)效應(yīng)。同時(shí)，房貸利率下行或?qū)?huì)刺激購(gòu)房需求的積極釋放，進(jìn)而帶動(dòng)樓市成交量的上升。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
無(wú)獨(dú)有偶，在MLF落地之后，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)了利率下行可能性概率加大，樓市也隨后出現(xiàn)了響應(yīng)。“最近看房子的人比較多，一部分是因?yàn)樽罱馁J款利率下降得比較多。”上述樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。
以北京為例，網(wǎng)易房產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，相比較2020年第15周（4月13日-4月19日），2020年第16周（4月20日-4月16日）的房源成交量上漲明顯。
中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上周（4月20日——4月26日），一線(xiàn)城市的成交量整體環(huán)比上升，升幅為8.3%。具體到各城市來(lái)看，廣州的升幅較大，為22.45%。北京、上海樓市成交量的升幅則在10%以?xún)?nèi)。而在二三線(xiàn)城市中，二線(xiàn)代表城市的樓市成交量同樣出現(xiàn)了環(huán)比上漲，漲幅為7.2%，三線(xiàn)代表城市的成交量則環(huán)比上升了5.1%。
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